Cancelación de hipoteca por caducidad

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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En el presente apartado haremos referencia a la cancelación de hipoteca por caducidad, por lo que deberemos tener en cuenta los siguiente puntos.

Contenido
  • 1 Supuestos generales de cancelación de hipoteca
  • 2 Caducidad de hipoteca cuando conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada
    • 2.1 Supuestos
    • 2.2 Historia de la caducidad
    • 2.3 Normativa aplicable a la cancelación de esta clase de hipoteca
    • 2.4 Caducidad de las hipotecas anteriores a 1 de enero de 1945
    • 2.5 Criterio sobre la caducidad
  • 3 Caducidad del asiento cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada
  • 4 Fiscalidad de la cancelación de una hipoteca
  • 5 Legislación básica
  • 6 Legislación citada
  • 7 Jurisprudencia y Doctrina administrativa citadas
  • 8 Recursos adicionales
    • 8.1 En formularios
    • 8.2 En doctrina
Supuestos generales de cancelación de hipoteca

a).- Consentimiento del acreedor en la cancelación.

La cancelación de una hipoteca podrá siempre realizarse por el sistema normal: el consentimiento del acreedor que menciona el art. 82 de la ley Hipotecaria (LH).

En este sentido, nos remitimos al tema Cancelación de hipoteca y condición resolutoria por acreedor

b).- Si la deuda está representada por letras de cambio

De forma que su exhibición por la parte compradora acredita su pago y así pueda cancelarse la hipoteca. Puede verse el tema Cancelación de condición resolutoria por exhibición de letras

Se precisa acta notarial según doctrina de la Resolución de la DRN de 18 de septiembre de 2002. [j 1]

c).- Pacto facultando al deudor.

Para que, por sí sólo, pueda pedir la cancelación de la carga transcurrido un determinado tiempo desde el vencimiento del último pago garantizado o fecha de cumplimiento de la obligación siempre que no conste en el Registro la pertinente reclamación. Debe haberse pactado en la escritura de hipoteca o en otra posterior, pero por ambas partes contratantes.

En este caso, es suficiente presentar el título de compra y una instancia. Así la citada Resolución de la DRN de 18 de septiembre de 2002 [j 2] dice:

Se trataría de uno de los supuestos de extinción del derecho inscrito que resultaría del mismo documento en cuya virtud se practicó la inscripción (cfr. artículo 82 párrafo segundo de la LH, si bien en unión de un contenido del asiento registral que el Registrador debe tener en cuenta en su calificación (cfr. artículo 18 de la LH), y en tales hipótesis el título para la cancelación sería precisamente esa escritura de compraventa con condición resolutoria (cfr. artículo 174 párrafo primero, del Reglamento Hipotecario), por lo que sería suficiente la instancia presentada si a ella se acompañara la escritura referida, como admitió ya este centro directivo en Resolución de 13 de marzo de 1999 [j 3] y establece para el Derecho hoy vigente el párrafo quinto del artículo 82 de la LH, introducido mediante la disposición adicional vigésima séptima de la Ley 24/2001 (no aplicable al presente caso), que contempla también la cancelación mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada en un supuesto de caducidad o extinción legal del derecho inscrito, por el transcurso del plazo a que se refiere dicha norma.

d).- Cancelación por caducidad, que seguidamnete se estudia.

Caducidad de hipoteca cuando conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada

Al tratar el tema de la caducidad de esta clase de hipoteca hay que precisar, a si vez, dos supuestos distintos:

Supuestos
  • Primer supuesto: que se haya establecido un plazo de duración de la hipoteca de forma clara y nítida; por ejemplo: la hipoteca caducará el 31 de diciembre de 2030. En efecto, nada impide que la hipoteca, como todo derecho real tenga una duración concreta; como dice la Resolución de la DGRN de 10 de enero de 2014 [j 4] en este supuesto únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo; en este caso, puede pedirse la cancelación al amparo del párrafo 5º del art. 82 de la LH (la causa de cancelación resulta del título en cuya virtud se inscribió la hipoteca), pero hay una excepción: que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, ya por cualquier otra causa.

La cancelación convencional automática sólo procede cuando la extinción del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida (Resolución de la DGRN de 8 de abril de 2015), [j 5] pero, como reconoce la Resolución de la DGRN de 30 de julio de 2018, [j 6] no siempre es fácil decidir si, en el caso concreto, el plazo señalado es efectivamente de duración de la hipoteca misma con el alcance anteriormente señalado, o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca.

Por lo tanto, como destaca la Resolución de la DGRN de 8 de julio de 2016 [j 7] a efectos de su cancelación es fundamental la diferencia entre un plazo de caducidad de la hipoteca y el plazo durante el cual las obligaciones contraídas antes del vencimiento del «dies ad quem» son las únicas que quedan garantizadas con la hipoteca constituida. Si está claro el plazo de duración de la hipoteca misma, como dice la Resolución de la DGRN de 21 de octubre de 2016 [j 8] será posible, transcurrido dicho plazo, la cancelación de la hipoteca; igualmente es cancelable por caducidad una hipoteca, transcurrido los años por lo que fue constituida a contar del otorgamiento de la escritura, sin que en las restantes estipulaciones se aprecie dato alguno que haga dudar si lo que se pretendió era fijar únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca. Resolución de la DGRN de 31 de julio de 2018. [j 9]

  • Segundo supuesto: se define únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca; ejemplo: se garantiza con hipoteca un préstamo siendo el pago de la última cuenta el día 31 de diciembre de 2020; el impago de las cuotas correspondiente da derecho al ejercicio de la acción hipotecaria. En este caso la acción hipotecaria no caduca el día en que el deudor está obligado a pagar; a partir de esta fecha entrará en juego realmente el tema de qué se exige para poder pedir la cancelación de la hipoteca por caducidad. Es el mismo caso de que se avale a un tercero por operaciones de éste hasta una determinada fecha.

En este segundo supuesto, como dice la Resolución de la DGRN de 14 de diciembre de 2017, [j 10] para que opere la cancelación por caducidad o extinción legal del derecho es necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, como luego se señala.

La auténtica caducidad es lo que ahora examinamos:

Historia de la caducidad

El R.D. 1.867 /1998 de 4 de septiembre, por el que se modifican determinados artículos del Reglamento Hipotecario estableció que las condiciones resolutorias explícitas del art. 11 de la LH - con nueva redaccuión dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria ? entrada en vigor el 1 de noviembre de 2015 ? podían cancelarse a los quince años y las propias hipotecas a los 20 años (salvo que se hubiere pactado un plazo inferior) contando desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantizaba debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, pero exigía que la petición la formulare el titular registral que no hubiese sido parte en el acto en virtud del cual se constituyó tal derecho; ello llevaba a que debía ser, por ejemplo, otro acreedor hipotecario, o un comprador de la finca el que pidiera tal cancelación por caducidad.

La Sentencia del T.S. de 24 de febrero de 2000 [j 11] consideró legal el precepto, pero el mismo T.S. en Sentencia de 31 de enero de 2001 [j 12] anuló este párrafo, con base a que el plazo de 15 años referido a las condiciones resolutorias no respetaba los plazos de prescripción que regulan determinadas legislaciones forales de Cataluña y Navarra (30 años) y no habiendo, a juicio del T.S. medios hábiles para mantener la vigencia parcial del precepto en relación a las hipotecas.

Por ello la Disposición Adicional 27ª de la Ley 24/2001 de 27 de diciembre de 2.001, bajo el título de Cancelación de condiciones resolutorias e hipotecas inscritas en el Registro de la Propiedad por caducidad dice lo siguiente:

A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del pago del precio aplazado a que se refiere el art. 11 de la LH de esta ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligaciones, para las que no se hubiere pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiere estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca .
Normativa aplicable a la cancelación de esta clase de hipoteca

Por tanto:

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