Casas apareadas o en hilera y licencia

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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Existen casos en los que un Ayuntamiento autoriza la construcción de un número determinado de viviendas apareadas con su correspondiente jardín sobre parcela que no reúne la superficie necesaria para poder ser dividida ya que no cumplirían la normativa de parcela mínima.

Contenido
  • 1 Solución adoptada
  • 2 Jardines anejos
  • 3 Libertad de los interesados a la hora de configurar complejo inmobiliario o propiedad horizontal
  • 4 Legislaciones autonómicas
  • 5 Recursos adicionales
    • 5.1 En formularios
    • 5.2 En doctrina
  • 6 Legislación básica
  • 7 Legislación citada
  • 8 Jurisprudencia citada
Solución adoptada

Como no se trata de un edificio de varias plantas y pisos o locales en cada una de ellas, sino de un conjunto de casas que físicamente están únicamente unidas por pared, sin otros elementos externos visiblemente comunes, al dividir el edificio en régimen de propiedad horizontal, deben tenerse en cuenta determinadas normas especiales, tales como que el titular de cada casa repare a su exclusiva costa el tejado de su entidad; a veces incluso se regula una reserva de vuelo para cada entidad, aunque urbanísticamente lo más probable es que por razones, en especial estéticas, el conjunto de casas no permita que se eleven por separado.

El problema es que, propiamente, no habrá comunidad normal (no hay escalera común, por ejemplo), y difícilmente habrá un Presidente y/o un Administrador, lo que exigirá en caso de venta que el adquirente exonere al transmitente de presentar la certificación referida a gastos de Comunidad.

Conviene recordar que la Dirección General en Resolución de 5 de octubre de 2.000 [j 1] estudió el caso de una propiedad horizontal integrada por tres edificaciones existentes sobre un terreno, sin que se describieran los elementos comunes , razón por la cual el Registrador no admitió la inscripción; se había configurado así, precisamente, por no reunir uno de los departamentos la parcela mínima; la D.G. entendió que la misma constitución de la propiedad horizontal implica que serán elementos comunes aquellos que no sean caracterizados como privativos, pudiendo incluso ni decirse cuales son esos elementos comunes (¿vuelo? al menos).

Puede verse los temas: Los conjuntos inmobiliarios y Propiedad horizontal tumbada donde se comenta resoluciones de la DGRN como la Resolución de 10 de diciembre de 2.003 [j 2] y Resolución de 22 de mayo de 2018 [j 3] que aclaran perfectamente el tema de los complejos inmobiliarios y las llamadas propiedades horizontales tumbadas.

Jardines anejos

Normalmente, en el caso de casa apareadas a cada vivienda se le asigna como anejo un jardín contiguo a la vivienda; cabrían dos sistemas: asignar como anejo un terreno o asignar a la entidad el uso exclusivo y excluyente del jardín.

La Resolución de la DGRN de 28 de febrero de 2005 [j 4] trata la cuestión. En un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal existen dos viviendas; a cada una de ella se le asigna como anejo un jardín. El Registrador entendió que para tal asignación se precisaba licencia municipal o declaración de su innecesariedad; en cambio, para el mismo funcionario calificador no habría problema si lo que se asigna es el uso exclusivo y excluyente del jardín. La DG  no admite esta tesis, diciendo:

no se comprende por qué el Registrador entiende que la configuración como anejo del jardín implica una forma de segregación o división cuando tal configuración supone considerar a dicho jardín como integrante de la propiedad horizontal, por lo que la desvinculación de la misma y su separación de la finca matriz exigiría la licencia que ahora se exige.

Ello es lógico: estamos en sede de propiedad horizontal, y todos los elementos de la finca que se atribuyan como anejos (jardines, trasteros, aparcamientos, etc.) no son fincas que se segreguen de la matriz ni se desvinculen de la misma, supuestos éstos para los que, como afirma la DG, sí sería necesaria la licencia o declaración de innecesariedad.

Como indica la Resolución de la DGRN de 14 de junio de 2004, [j 5] para determinar la necesidad o no de licencia hay que diferenciar dos supuestos:

  • La formación de fincas que pasan a ser elementos privativos en un complejo inmobiliario: se equipara a una parcelación a los efectos de exigir para su inscripción la correspondiente licencia (si la normativa sustantiva aplicable lo exige) en cuanto crea nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada a las que se vincula en comunidad ob rem otros elementos, que pueden ser también porciones de suelo como otras parcelas o viales.
  • La propiedad horizontal propiamente tal, incluida la tumbada : no puede calificarse como parcelación y exigir licencia, ya que se mantiene la unidad...

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