Censos en Cataluña
| Autor | Barbara Ariño y Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Abogada y Notario |
Los derechos de censo, enfitéutico y vitalicio se regulan en los artículos 565-1 y ss del Código Civil de Cataluña, Libro Quinto, relativo a Derechos Reales (Ley 5/2006, de 10 de mayo), siguiendo la derogada Ley 6/1990, de 16 de marzo, de Censos, en la que se introduce una norma de procedimiento para la reclamación de las pensiones, se armonizan los plazos y se fija de una forma más comprensible el valor de la redención.
Se mantienen, también, normativas transitorias para los censos constituidos antes de la entrada en vigor de la citada Ley 6/1990, considerando que las normas que establecían estas leyes para facilitar la extinción y redención de estos derechos son su activo práctico principal.
En este tema, se procede a analizar la regulación actual de esta figura. Nos remitimos al tema Censos en territorios con legislación especial: la rabassa morta y el censo a primeras cepas en cuanto al régimen jurídico de la rabassa morta en Cataluña.
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Contenido
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El censo se define en el art. 565-1 CCCat. como una prestación periódica dineraria anual, de carácter perpetuo o temporal, que se vincula con carácter real a la propiedad de una finca, la cual garantiza su pago directa e inmediatamente. Así, el censatario es el propietario de la finca que está obligado a pagar la pensión del censo, mientas que el censualista es quien tiene derecho a recibirla, siendo el titular del derecho de censo.
En cuanto a su constitución, conforme con el art. 565-3 CCCat, este puede constituirse por contrato, por disposición mortis causa o por usucapión. Respecto de la constitución del censo mediante un contrato de establecimiento, el mencionado precepto dispone que éste puede hacerse de dos formas:
• Por la transmisión de la titularidad del derecho de propiedad de la finca al censatario, a cambio de la constitución del derecho a percibir la prestación periódica anual a favor del censualista. En este caso, puede determinarse el pago a favor del censualista, por una sola vez, al contado o a plazos, de una cantidad que se llama entrada.
• Por revessejat, en virtud de la constitución del censo por el propietario de la finca y la cesión a una tercera persona del derecho a recibir la prestación periódica anual. En todo caso, se exige que la constitución del censo conste necesariamente en escritura pública, en la que deben hacerse constar la pensión y la cantidad convenida al efecto de la redención (art. 565-4 CCCat).
Asimismo, se exige la inscripción del censo en el Registro de la Propiedad (art. 565-7 CCCat) haciéndose constar la clase y el título de constitución, la pensión, la cantidad convenida a efectos de redención, el procedimiento de ejecución, el laudemio y la fadiga, si se han acordado, así como las demás que establece la legislación hipotecaria. Además, en los casos de agrupaciones de fincas sujetas a censo, se exige, para su inscripción, la descripción correspondiente de todas las fincas o parcelas gravadas y de los censos que las afectan mientras no sean redimidos.
La pensiónLa pensión o prestación periódica constituye el contenido esencial del censo y se sujeta a las reglas del art. 565-8 CCCat., que son:
• Solo puede consistir en dinero, pudiéndose pactar por las partes, en el título de constitución o en un acuerdo posterior, una cláusula de estabilización del valor de la pensión. No cabe, por tanto, la pensión en frutos, como ocurre en el derecho común.
• Debe ser siempre anual, sin perjuicio de que pueda pactarse, de forma expresa, una forma fraccionada de pago.
• El censualista tiene derecho a recibir la pensión por anualidades vencidas o, en el caso del censo vitalicio, por anualidades avanzadas, si no se determina lo contrario.
• El lugar de pago, en defecto de determinación expresa, es el domicilio del censatario (a diferencia de la legislación estatal donde el pago es en el lugar de la finca gravada con el censo).
• El censualista, en el momento de entregar el recibo de la pensión, tiene derecho a recibir del censatario un resguardo donde conste que se ha hecho el pago.
• La finca garantiza el pago de las pensiones vencidas y no satisfechas y, si procede, el pago de los laudemios. Respecto a una tercera persona, es preciso atenerse a lo establecido por la legislación hipotecaria.
• El impago de las pensiones no hace caer la finca en decomiso, el cual no puede pactarse en el título de constitución del censo ni en ninguno posterior que haga referencia al mismo.
En caso de impago de las pensiones vencidas (y, si procede, de los laudemios), el art. 565-9 CCCat. regula un procedimiento judicial sumario que se corresponde con el procedimiento para exigir el pago de deudas de vencimientos fraccionados garantizados con hipoteca, si así se ha pactado de forma expresa en la escritura de constitución del censo y si, además, se ha fijado un domicilio del censatario a los efectos de los requerimientos, se ha determinado la cuantía del laudemio, si procede, y se ha tasado la finca a los efectos de subasta.
Este procedimiento se rige por las siguientes reglas:
• La persona que adquiere la finca en una subasta la adquiere gravada con el censo y asume la obligación de pagar la pensión hasta que este se extinga.
• Es preciso atenerse, respecto a una tercera persona, a lo establecido por la legislación hipotecaria. La finca solo garantiza el último laudemio, la pensión del año corriente y las dos anteriores. En caso de pacto, puede garantizar en perjuicio de tercera persona el pago de las cinco últimas pensiones.
Ahora bien, el art. 565-10 CCCat establece que la reclamación de pensiones debidas no puede exceder de las diez últimas y añade que el pago de tres pensiones consecutivas sin reserva del censualista exime de pagar las anteriores.
Facultades del censatarioSe faculta al censatario para:
1.- Enajenar la finca gravada con el censo, o su derecho de censo (art. 565-5.1 CCCat.).
2.- Ejercer el derecho de fadiga, esto es, que el censatario puede ejercer el derecho de tanteo y, si procede, el de retracto para adquirir el derecho de censo enajenado a título oneroso, por el mismo precio y en las condiciones convenidas entre el censualista y el adquirente (art. 565-5.2 CCCat.).
3.- Dividir la finca gravada con un censo (art. 565-6 CCCat.).
Como advierte la Sentencia de la AP Barcelona de 29 de mayo de 2018, [j 1] este principio de divisibilidad ya fue establecido por la Ley de 31 de diciembre de 1945, de inscripción, división y redención de censos en Cataluña, que rompió el principio de indivisibilidad de los censos hasta entonces vigente, en atención a las necesidades de la sociedad y a los inconvenientes que se derivaban de la indivisibilidad cuando muchas fincas habían sido objeto de divisiones y segregaciones considerables, lo que causaba perjuicios al principio de especialidad registral que se deriva del art. 8 de la Ley Hipotecaria (LH).
La división de la finca comporta la división del gravamen, de modo que existan tantos censos como fincas gravadas. Para dividir la finca se exige:
• Que el censatario distribuya la pensión entre las fincas resultantes en proporción a la superficie, sin tener en cuenta diferencias de valor o calidad. En el supuesto de que se constituya el régimen de propiedad horizontal sobre la finca gravada, la pensión se distribuye entre los elementos privativos que configuran dicha comunidad en proporción a la cuota de participación que corresponde a cada uno de estos elementos.
• Que el censatario notifique notarialmente la división al censualista en su domicilio en el plazo de tres meses. Si el domicilio no es conocido, debe hacerse constar esta circunstancia en la escritura pública de división de la finca, que comporta la división del censo, y el registrador de la propiedad, una vez inscrita, debe publicar un edicto que anuncie durante tres meses dicha división en el tablón de anuncios del ayuntamiento del término municipal donde radique la finca dividida.
• En todo caso, el censualista dispone de un plazo de caducidad de un año a contar desde la notificación o, en su caso, desde la inscripción para impugnar judicialmente la división.
ExtinciónEn cuanto a la extinción del censo, dice el art. 565-11 CCCat.:
1. El censo se extingue por:
a Las causas generales de extinción de los derechos reales.
b Redención.
c La falta de ejercicio de las pretensiones del censualista durante un plazo de diez años.
2. La pérdida o expropiación parcial de la finca no exime de pagar la pensión, salvo que la pérdida afecte a la mayor parte de la finca, en cuyo caso se reduce proporcionalmente la pensión.
3. El censo debe redimirse necesariamente en el caso de expropiación forzosa total.
4. Se aplica, para cancelar en el Registro de la Propiedad los censos constituidos por un plazo determinado, lo establecido por la legislación hipotecaria con relación a la cancelación de las hipotecas constituidas en garantía de rentas o prestaciones periódicas.
5. A efectos de lo dispuesto por el apartado 1. c, el plazo puede interrumpirse por notificación notarial al censatario o bien por nota al margen de la inscripción del censo, que debe practicarse en virtud de una instancia firmada por el censualista con este fin.
Llamamos la atención sobre:
- el número 3. En caso de pérdida o expropiación parcial de la finca, no se exime al censatario de pagar la pensión, salvo que la pérdida afecte a la mayor parte de la finca, en cuyo caso se reduce proporcionalmente la pensión. Ahora bien, en el caso de expropiación forzosa total, el censo debe redimirse necesariamente.
- el número 4, introducido por la Ley 3/2017,...
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