Cesión de crédito hipotecario

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
EXTRACTO GRATUITO

El crédito hipotecario no es estático. Hay dos elementos en el crédito hipotecario: el crédito y la hipoteca; ésta es siempre accesoria del crédito, de forma que si se cede el crédito se cede la hipoteca. Así como la hipoteca puede estar sujeta a variaciones (alteraciones del rango hipotecario, la división de la finca hipoteca obliga a la pertinente distribución de responsabilidad, etc.), también el crédito puede ser modificado arrastrando a la hipoteca; unas de las modificaciones es el cambio del acreedor.

El supuesto de este tema es la cesión del crédito hipotecario, sus requisitos y sus efectos.

Contenido
  • 1 Concepto de cesión de un crédito hipotecario
  • 2 Requisitos de la cesión
    • 2.1 Requisito subjetivo de la cesión
    • 2.2 Requisito objetivo de la cesión
    • 2.3 Requisitos formales de la cesión
  • 3 Efectos de la cesión de créditos hipotecarios
    • 3.1 Entre el cedente y el cesionario
    • 3.2 Respecto al deudor
    • 3.3 Respecto de terceros
  • 4 Especialidades de la cesión de crédito en Cataluña
  • 5 Ver también
  • 6 Recursos adicionales
    • 6.1 En formularios
    • 6.2 En doctrina
  • 7 Legislación básica
  • 8 Legislación citada
  • 9 Jurisprudencia citada
Concepto de cesión de un crédito hipotecario

La cesión de un crédito es aquel acuerdo de voluntades por el que el acreedor hipotecario cede, con justa causa, su crédito a un tercero, quien por la cesión se subroga en la posición del acreedor cedente; la cesión de un crédito hipotecario afecta fundamentalmente a tres personas, - físicas o jurídicas- el acreedor que cede el crédito, el deudor que se mantiene y el nuevo acreedor; no se altera la situación de los terceros.

La cesión de créditos está regulada por el CC (art. 1526 y ss.) y a la cesión de créditos hipotecarios se refiere la Ley Hipotecaria en los arts. 149 y ss.

Expresa la STS 148/2003, 25 de Febrero de 2003 [j 1] que como principio general, según considera la doctrina científica, en la cesión del crédito hipotecario existe, de una parte, la de un derecho obligacional o personal, integrado por el crédito, y de otro, la de un derecho real constituido en garantía de aquel, es decir, la hipoteca; de modo que la cesión ha de comprender ambos componentes y, por ello, el objeto de la cesión es la suma de los dos; así, no cabe la cesión del crédito sin ceder el derecho real de hipoteca, pues, dado el principio de accesoriedad de la hipoteca, la cesión del crédito comprende la de sus garantías, según dispone el artículo 1528 del Código Civil.

No debe confundirse la cesión de créditos con:

  • La subrogación mortis causa del acreedor; si fallece el acreedor persona física, su heredero será el titular del crédito del causante, pero no hay aquí un contrato, simplemente cambia el sujeto del patrimonio; en el legado del crédito será el heredero quien hará a entrega al legatario cediéndole todas las acciones que sobre el crédito tenía el causante. Ahora bien, hay reglas de la cesión de créditos hipotecarios que serán aplicables a estos supuestos.
  • Los supuestos de fusión o escisión; en ellos una sociedad continúa como sucesora universal de la sociedad fusionada o escindida, sin auténtico cambio de acreedor y ello sin perjuicio de hacer constar la fusión o escisión en el Registro de la Propiedad para estar legitimada la sociedad sucesora para la cancelación de la hipoteca (véase la Resolución de la DGRN de 12 de enero de 2002 [j 2] o la Resolución de 11 de de diciembre de 2017). [j 3]

Puede verse el terma Subrogación del acreedor en los préstamos

  • La subrogación concedida al vendedor, a que se refiere en el art. 1458 CC, cuando a propósito de la venta de una venta de finca hipotecada, dice: «Si no se hubiere pactado la transmisión de la obligación garantizada, pero el comprador hubiere descontado su importe del precio de la venta, o lo hubiese retenido y al vencimiento de la obligación fuere ésta satisfecha por el deudor que vendió la finca, quedará subrogado éste en el lugar del acreedor hasta tanto que por el comprador se le reintegre el total importe retenido o descontado». Esta subrogación, a diferencia de la cesión de crédito hipotecario, tiene un de origen legal y no convencional.
  • La subrogación concedida a los titulares de cargas posteriores a la hipoteca que pagan el crédito; es la subrogación por pago que contempla el art. 659.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y que tiene lugar cuando los titulares de derechos reales constituidos con posterioridad a la inscripción de la hipoteca que se ejecuta satisfacen antes del remate el importe del crédito, intereses y costas asegurados con la hipoteca de forma, que por disposición legal, quedarán subrogados en los derechos del actor.
  • La emisión de cédulas, bonos o participaciones hipotecarias, contempladas en la Ley 2/1981, reguladora del Mercado hipotecario, supuesto éste en el que ciertamente puede resultar acreedor un sujeto distinto de la Entidad financiera emisora. O las ya dichas cesión fiduciaria o con finalidad de gestión de cobro, y que en verdad sean tales y no negocios encubridores de una auténtica cesión.
Requisitos de la cesión Requisito subjetivo de la cesión

Afecta al acreedor cedente y al nuevo acreedor, no al deudor.

Se ha planteado si para ceder un crédito hipotecario basta la capacidad general para contratar o se exige, especialmente para el acreedor cedente la capacidad para enajenar inmuebles y para el nuevo acreedor la capacidad general de todo acreedor; parece más lógico que la misma capacidad exigida para ser acreedor hipotecario sea exigible para transmitir el crédito hipotecario y la misma capacidad para ser acreedor sea exigible al cesionario; de no ser así, se podrían burlar los requisitos mediante persona interpuesta que luego ceda el crédito hipotecario a quien no reúne los requisitos para ser acreedor (puede verse la referencia al acreedor hipotecario –limitaciones a personas extranjeras no comunitarias, requisitos a los prestamistas habituales, etc.- en el tema Elementos personales de la hipoteca )

Además, el art. 334 CC considera inmuebles a los derechos reales sobre bienes inmuebles; luego la capacidad que debe exigirse para trasmitir y adquirir un crédito hipotecario ha de ser la misma que para adquirir y transmitir inmuebles.

En todo caso, serán de aplicación las reglas del negocio concreto de cesión: si es la cesión es por venta o asimilados, el art. 1458 CC («Los cónyuges podrán venderse bienes recíprocamente») y el art. 1459, ambos del CC (éste establece las prohibiciones de venta) y, si la cesión es gratuita, se aplicará el art. 624 CC («Podrán hacer donación todos los que puedan contratar y disponer de sus bienes»).

Respecto al cesionario, será de aplicación lo que señala la Resolución de la DGRN de 7 de julio de 2016: [j 4] es necesaria la previa inscripción en el registro público de empresas prestamistas que exige la Ley de 31 de marzo de 2009 en relación al cesionario de un crédito garantizado con hipoteca, cuando tanto transmitente como adquirente en dicha operación no son entidades de crédito.

Requisito objetivo de la cesión

El crédito ha de ser transmisible, y lo son todos, salvo pacto en contrario.

El art. 1112 del CC con carácter general dice que «Todos los derechos adquiridos en virtud de una obligación son transmisibles con sujeción a las leyes, si no se hubiese pactado lo contrario, y más concretamente el art. 1878 CC, dice que el crédito hipotecario puede ser enajenado o cedido a un tercero en todo o en parte, con las formalidades exigidas por la ley».

Por tanto, puede haber créditos hipotecarios que no sean transmisibles:

a).- Por disposición legal, como ocurre con las hipotecas legales; en efecto, según el art. 152 LH «los derechos o créditos asegurados con hipoteca legal no podrán cederse sino cuando haya llegado el caso de exigir su importe».

b).- Por pacto, discutiéndose su eficacia frente a terceros, pareciendo la solución más correcta la de admitir la inscripción en el Registro de la propiedad del pacto convenido cuando esté configurado con eficacia erga omnes.

Requisitos formales de la cesión

1.- Necesidad de escritura e inscripción:

La cesión de un crédito hipotecario exige, con la excepción que se dirá, escritura pública y necesariamente debe inscribirse como se inscribe la hipoteca.

El art. 149 LH literalmente dice: «la cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito o préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad».

Este precepto habla de cesión de la titularidad de la hipoteca cuando en realidad debe entenderse cesión del crédito, ya que la hipoteca, dado su carácter accesorio, no puede cederse sin ceder el crédito que garantiza.

Se ha discutido si la inscripción es o no constitutiva de la cesión; la STS 665/2007, 4 de Junio de 2007 [j 5] da por buena la doctrina tradicional del TS (por todas la STS 511/1989, 29 de Junio de 1989), [j 6] según la cual la inscripción es meramente declarativa, y, en consecuencia, sólo robustece el título inscrito frente a dichos terceros a los efectos de la fe pública registral, y por ello, la inscripción no tiene valor constitutivo tratándose de la cesión de créditos hipotecarios.

Pero lo cierto es que, en todo caso y como no podía ser de otro modo, hasta que la cesión no se inscribe no hay posible oponibilidad frente al deudor hipotecario, que es un tercero en la relación entre el cedente y nuevo acreedor-cesionario. Así, según el art. 1526 CC, la cesión de un crédito que se refiere a un inmueble sólo surtirá efecto contra tercero desde la fecha de su inscripción en el...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA