Circunstancias personales de los otorgantes

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La constancia de las circunstancias personales de los otorgantes de un contrato de compraventa son fundamentales; procede consignar los datos identificativos, estado civil, régimen matrimonial, NIF, etc. tanto de la parte vendedora como compradora; en especial deben consignarse en la compraventa documentada en escritura pública y ello por los importantes efectos en orden a la validez de la venta y al carácter de la adquisición del comprador, en su caso.

Contenido
  • 1 Estado civil
  • 2 Identificación del otorgante
  • 3 NIF: Una cosa es la identificación y otra la necesidad de expresión del NIF
    • 3.1 NIF de personas físicas de nacionalidad española y residentes
    • 3.2 NIF de menores de 14 años
    • 3.3 NIF de los extranjeros residentes en España
    • 3.4 NIF de extranjero no residente en España
    • 3.5 NIF de las personas jurídicas extranjeras
    • 3.6 NIF del consorte no compareciente
  • 4 Régimen matrimonial
  • 5 Separado
  • 6 Comprador definitivo no determinado inicialmente
  • 7 Ver también
  • 8 Recursos adicionales
    • 8.1 En formularios
    • 8.2 En doctrina
  • 9 Legislación básica
  • 10 Legislación citada
  • 11 Jurisprudencia citada
Estado civil

En el supuesto de una escritura pública resulta de la manifestación de los comparecientes. En alguna ocasión se ha hecho constar en el documento público o privado que uno de los otorgantes del contrato estaba casado y en realidad estaba en situación de pareja estable o un divorciado ha preferido manifestar que era soltero y después se debe acudir a rectificaciones; ello genera problemas.

Un caso concreto que llegó a la DGRN es el siguiente:

Venta de quien dice ser soltero y en el Registro de la Propiedad consta casado:

El tema se planteó de la forma siguiente: una persona, sujeta al Código Civil (CC), en la escritura de venta de una vivienda dice ser soltera, pero en el Registro de la Propiedad consta como casada; naturalmente al decir ser soltera nada manifiesta de si la vivienda es o no la vivienda familiar (hay comunidades como en Cataluña en las que la normativa de parejas de hecho exige una manifestación de no ser la vivienda que se enajena el domicilio de la pareja).

El Registrador, puesto que en el Registro el vendedor consta como casado, exige que acredite que es soltero o se subsane la escritura.

La DGRN en Resolución de 6 de marzo de 2004 [j 1], basándose en la necesaria protección del adquirente (a quien si el vendedor le dice ser soltero, como si dijera viudo, divorciado, etc. difícilmente puede recabarle manifestación alguna a los efectos del art. 1320, CC) concluye que esa declaración, sea falsa o errónea, ha de producir los mismos efectos que la del casado que vende la vivienda familiar diciendo que no es el domicilio habitual de su familia, aunque no sea cierto; por lo tanto puede inscribirse la venta. Insiste la D.G. en que el estado civil no está amparado por la publicidad registral (y advierte que a un casado se le puede anular el matrimonio y quedar soltero, o un casado decir que está viudo....; en ningún caso el Registrador puede exigir la prueba del estado civil; todo ello es distinto (esto no lo dice la D.G.) del deseo de muchos divorciados de constar en las escrituras que otorgan como si fueren solteros).

Ahora bien, la Resolución de la DGRN de 4 de abril de 2006 [j 2], en un supuesto en que la finca consta inscrita a nombre de unos cónyuges casados en régimen de gananciales, no admite que ahora (se pretende inscribir una extinción de comunidad) se diga que cuando adquirieron eran solteros sin una acreditación fehaciente de lo manifestado que desvirtúe el contenido de la escritura pública de compraventa que motivó la inscripción vigente.

La nueva redacción del art. 156 del Reglamento Notarial (RN) modificado por Real Decreto 45/2007, de 19 de enero , en este punto, indica que se hará constar en la escritura:

4.º El nombre, apellidos, edad, estado civil y domicilio de los otorgantes, salvo si se tratare de funcionarios públicos que intervengan en el ejercicio de sus cargos, en cuyo caso bastará con la indicación de éste y el nombre y apellidos. Se expresará la vecindad civil de las partes cuando lo pidan los otorgantes o cuando afecte a la validez o eficacia del acto o contrato que se formaliza, así como en el supuesto del art. 161.

Por su parte el art. 159 del RN dice que las circunstancias relativas al estado de cada compareciente se expresarán diciendo si es soltero, casado, separado judicialmente, viudo o divorciado. También podrá hacerse constar a instancia de los interesados su situación de unión o separación de hecho. Estas son manifestaciones no amparadas por la fe pública notarial. Ver las consideraciones sobre esta materia en la Resolución de la DGRN de 30 de noviembre de 2013 [j 3]

La Resolución de la DGRN de 10 de enero de 2014 [j 4] advierte que hay que diferenciar dos casos: a) si se trata sólo de completar la identificación de la persona que adquiere el bien de que se trate ? en este caso el estado civil se expresará por lo que resulte de las manifestaciones del otorgante y el Registrador no puede exigir certificación del Registro Civil, y b) el caso en que resultare afectada la titularidad previamente inscrita o la legitimación del otorgante», en cuyo caso, «es necesario probar documentalmente» dicho estado civil, lo que es perfectamente lógico pues es en el momento de la realización del acto dispositivo cuando pueden quedar afectados derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal o de terceros.

Respecto a los menores de edad, recordemos el actual art. 158, RN (modificado por RD 45/2007):

La edad de los menores se expresará por indicación de la fecha de nacimiento.Tratándose de mayores de edad, bastará consignar esta expresión, salvo cuando la indicación del número de años de edad cumplidos fuere indispensable para el acto o contrato de que se trate, lo exija alguna disposición legal o reglamentaria, o el Notario lo juzgue conveniente.Los datos relativos a la edad se harán constar por lo que figure en el documento de identificación del compareciente, del que resulte la representación, o tratándose de menores de edad por lo que resulte de las declaraciones de los comparecientes, acreditándose esta circunstancia, si hubiere duda sobre ello, con su documento de identificación, con certificación del Registro civil o con el Libro de Familia.
Identificación del otorgante

Entre los medios normales de identificación de un otorgante está su D.N.I. En el caso de español-residente en España no se plantea problema, pues no cambia el número del DNI, aunque a veces hay errores y se justifican con certificado de la Policía o acta de notoriedad. Otra cosa será si el DNI está falsificado: sobre la posible responsabilidad del Notario puede verse la doctrina de la Sentencia nº 317/2013 de AP Madrid, Sección 20ª, 20 de Junio de 2013 [j 5].

Según la Resolución de la DGRN de 17 de agosto de 2.011 [j 6], la discrepancia entre los datos de identificación que constan en el instrumento (DNI) y los que figuran en el asiento registral obstaculiza la inscripción siendo subsanable acreditando por cualquier medio de prueba que se trata de la misma persona.

El problema se plantea en el caso de una persona no residente que en una escritura se le identifica, por ejemplo, por su número de pasaporte y más tarde, cuando vende o enajena presenta un Documento de identidad extranjero, o un Pasaporte con otro número o es residente y presenta Tarjeta de Residencia; naturalmente no hay coincidencia entre los números de los documentos.

Para ello, véase el tema Identificación y capacidad de no residentes. Problema del cambio de documento identificativo: NIF/NIE

Hay que recordar las disposiciones de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre de medidas para la prevención del fraude fiscal (LMPFF) . Se regulan los medios de identificación, la responsabilidad de Notario, y la necesidad de la expresión del NIF de los otorgantes y representados. En efecto, dice el art. 23, LMPFF:

Los notarios darán fe en las escrituras públicas y en aquellas actas que por su índole especial lo requieran de que conocen a las partes o de haberse asegurado de su identidad por los medios supletorios establecidos en las leyes y reglamentos. Serán medios supletorios de identificación, en defecto del conocimiento personal del Notario, los siguientes: a) La afirmación de dos personas, con capacidad civil, que conozcan al otorgante y sean conocidas del Notario, siendo aquéllos responsables de la identificación. b) La identificación de una de las partes contratantes por la otra, siempre que de esta última dé fe de conocimiento el Notario. c) La referencia a carnets o documentos de identidad con retrato y firma expedidos por las autoridades públicas, cuyo objeto sea identificar a las personas. El Notario en este caso responderá de la concordancia de los datos personales, fotografía y firma estampados en el documento de identidad exhibido, con las del compareciente. d) El cotejo de firma con la indubitada de un instrumento público anterior en que se hubiere dado por el Notario fe de conocimiento del firmante. El Notario que diere fe de conocimiento de alguno de los otorgantes, inducido a error sobre la personalidad de estos por la actuación maliciosa de ellos mismos o de otras personas, no incurrirá en responsabilidad criminal, la cual será exigida únicamente cuando proceda con dolo. En tal supuesto el Notario, sin perjuicio de lo anterior, será inmediatamente sometido a expediente de corrección disciplinaria con la obligación de indemnizar los daños y perjuicios que se hayan producido por tal error a terceros interesados. Si se trata de escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, los comparecientes acreditarán...

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