Cláusulas inscribibles de una hipoteca

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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Llevamos años y años debatiendo qué cláusulas, en especial en los préstamos hipotecarios, son inscribibles y cuales no lo son.

Estaba claro, según el artículo 51 del Reglamento Hipotecario (RH), que en la inscripción,

No se expresarán, en ningún caso las estipulaciones cláusulas o pactos que carezcan de trascendencia real.

Y el debate se centraba en clarificar, en relación a las hipotecas, qué cláusulas de los préstamos se entiende que tienen trascendencia real, y, por ello, son inscribibles, y cuales no la tienen y en consecuencia la inscripción respecto a éstas debe denegarse.

Múltiples resoluciones de la DGRN, no sin cierta fatiga, han ido desgranando cada caso.

Además, han venido aclarando, en aras del principio de especialidad, que se debe separar la responsabilidad por principal de la responsabilidad por intereses, y dentro de éstos entre los intereses ordinarios o remuneratorios y los de demora, y siempre dentro de los límites legales (cinco años, excepto para las hipotecas inversas).

Pero también ha aclarado que no compete al Registrador determinar si un determinado interés es usurario o no, al ser, como recuerda la Resolución de la DGRN de 14 de enero de 2.008, [j 1] circunstancia que correspondería exclusivamente a los Tribunales de Justicia.

Contenido
  • 1 Nueva Norma: Ley 47/2007 de 19 de diciembre, por la que se modifica la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores
    • 1.1 Regla general, aplicable a toda hipoteca
    • 1.2 Regla especial aplicable a las hipotecas otorgadas por las entidades financieras
  • 2 Nulidad de condiciones generales de contratación
    • 2.1 Cláusula de sumisión expresa
    • 2.2 Cláusula de imposición de costas en el procedimiento judicial
    • 2.3 Cláusula de compensación en el caso de cuentas indistintas
    • 2.4 Causas de vencimiento
      • 2.4.1 Por disminuir la solvencia del deudor
      • 2.4.2 Por no inscribirse la escritura
      • 2.4.3 Por arrendar la finca sin más o por renta capitalizada
      • 2.4.4 Por enajenar la finca y pactar la subrogación sin el consentimiento del acreedor
      • 2.4.5 Renuncia a la notificación en caso de cesión
    • 2.5 Orden de 28 de octubre de 2008, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, en vigor el 29 de julio de 2012
  • 3 Cláusulas declaradas abusivas por el TS o la DGRN
  • 4 Recursos adicionales
    • 4.1 En formularios
  • 5 Legislación básica
  • 6 Legislación citada
  • 7 Jurisprudencia citada
Nueva Norma: Ley 47/2007 de 19 de diciembre, por la que se modifica la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores

La Ley 47/2007 de 19 de diciembre, por la que se modifica la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores ha modificado el artículo 12 de la Ley Hipotecaria (LH), que ha quedado así:

En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración. Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario , en caso de calificación registral favorable de las cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización.

Del precepto resulta:

Regla general, aplicable a toda hipoteca

En la inscripción deberá expresarse la deuda, y, en su caso los intereses pactados o el importe máximo de responsabilidad, pero indicando los diversos conceptos, como se ha dicho antes; la obligación ha de estar identificada.

Además, debe tenerse en cuenta, en caso de pactar la extensión de la hipoteca a muebles y a las obras y mejoras sobre la finca hipotecada, las limitaciones del art. 112 de la LH que dice:

Cuando la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor, no será extensiva la hipoteca a los muebles colocados permanentemente en los edificios, ni a las mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad o transformación, siempre que unos u otras se hayan costeado por el nuevo dueño, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo.»

Por ello, insiste la Resolución de la DGRN de 13 de marzo de 2018 [j 2] que este Centro Directivo viene rechazando por contraria al límite del artículo 112 de la Ley Hipotecaria, la inscripción del pacto de extensión de la hipoteca a nuevas construcciones y demás objetos a que se refiere el mismo, cuando no se salva la protección del tercero establecida en el citado artículo. La forma de salvar esos derechos del tercer poseedor admite diversas fórmulas, como la referencia expresa a las limitaciones del artículo 112 de la Ley Hipotecaria, la exclusión expresa de la extensión cuando la finca perteneciere a un tercer poseedor, o la restricción expresa de la extensión de la hipoteca únicamente a las construcciones realizadas por el hipotecante deudor o por el adquirente que se subrogue en su lugar; pero no es admisible la inscripción de un pacto de extensión de la hipoteca a las nuevas construcciones y demás elementos referidos sin hacer distingos o limitándolo sólo parcialmente.

Regla especial aplicable a las hipotecas otorgadas por las entidades financieras

Admitido por la calificación que hay cláusulas de trascendencia real, deben detallarse en la inscripción, todas las cláusulas de vencimiento anticipado y todas las cláusula financieras (sean o no de trascendencia real).

Esto supone una modificación sustancial; para las hipotecas de Cajas, bancos, etc, ya no discutiremos en el momento de la inscripción si una cláusula tiene o no tiene trascendencia real; con tal que haya cláusulas con trascendencia real, que es lo mismo que decir mientras la hipoteca reúna los requisitos para quedar inscrita por tener cláusulas con trascendencia real, en el asiento se copian todas las cláusulas de vencimiento (muchas no tienen trascendencia real) y todas las financieras.

Pero para las hipotecas no otorgadas, subsistirá el sistema anterior, con las últimas matizaciones de la DGRN.

Así lo deja claro la Resolución de la DGRN de 14 de enero de 2.008 [j 3], que recordando la Resolución de 19 de abril de 2006 [j 4], dice:

por imperativo del artículo 18 LH el registrador sólo podía calificar las cláusulas de trascendencia jurídico real inmobiliaria, debiendo comenzar su examen, como prius lógico de su actuación, determinando qué cláusulas tienen tal carácter y deben ser calificadas y, en su caso inscritas, y cuáles son de carácter financiero y quedan vedadas a su calificación.

Lo que ocurre es que, en las hipotecas de las entidades financieras antes indicadas, hecha la calificación favorable de las cláusulas de trascendencia real, como dice la DGRN,

El registrador debe limitar su actuación a hacerlas constar en el asiento, esto es a transcribir sin más las mismas, siempre que las de trascendencia jurídico real inmobiliaria -las enumeradas en el párrafo primero del artículo 12 LH - hubieran sido calificadas favorablemente.

En el mismo sentido otras Resoluciones de la DGRN, como la de 1 de febrero de 2.008 [j 5] y 28 de febrero de 2.008 [j 6], 1 de marzo de 2.008 [j 7], 14 de marzo de 2.008 [j 8], etc.

En conclusión, dice la Resolución de la DGRN de fecha 11 de enero de 2011 [j 9] que:

el Registrador podrá realizar una mínima actividad calificadora de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado, en virtud de la cual podrá rechazar la inscripción de una cláusula, siempre que su nulidad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, pero también en aquellos otros casos en los que se pretenda el acceso al Registro de aquellas cláusulas cuyo carácter abusivo pueda ser apreciado por el Registrador sin realizar ningún tipo de valoración de las circunstancias concurrentes en el supuesto concreto.

Y añade:

Ello supone que la función calificadora se limitará exclusivamente a la mera subsunción automática del supuesto de hecho en una prohibición específicamente determinada en términos claros y concretos. Dicho de otro modo, el control sobre dichas cláusulas deberá limitarse a las que estén afectadas de una tacha apreciable objetivamente (porque así resulte claramente de una norma que exprese dicha tacha), sin que puedan entrar en el análisis de aquellas otras que, por tratarse de conceptos jurídicos indeterminados o que puedan ser incluidos en el ámbito de la incertidumbre sobre el carácter abusivo (p.ej., basado en el principio general de la buena fe o el desequilibrio de derechos y obligaciones), sólo podrán ser declaradas abusivas en virtud de una decisión judicial.
Nulidad de condiciones generales de contratación

La importante STS de 16 de diciembre de 2.009 [j 10] ha declarado nulas unas determinadas cláusulas habitualmente insertas en las escrituras de hipoteca de las entidades de crédito.

Por su parte, el Tribunal Supremo en la Sentencia número 241/2013, de 13 de mayo [j 11], según recuerda la Resolución de la DGRN de 13 de septiembre de 2013 [j 12], ha admitido en determinados términos las llamadas «cláusulas suelo» .

Detallamos las siguientes cláusulas declaradas nulas, que, por lo tanto, no podrán admitirse en la escritura ni inscribirse en el Registro de la Propiedad tan pronto como la Sentencia esté inscrita en el Registro de Condiciones Generales.

Cláusula de sumisión expresa

Es nula la cláusula en la que los otorgantes renuncien expresamente al fuero personal que tuvieren y se someten expresamente a la competencia y jurisdicción de determinados Juzgados y Tribunales.

Cláusula de imposición de costas en el procedimiento judicial

Es nula la cláusula que imponga en el caso de cualquier procedimiento judicial que todos los gastos y costas...

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