Compras o ventas por un extranjero residente en España

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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Se analizan los requisitos a tener en cuenta en los casos de compras o ventas por un extranjero residente en España, especialmente la forma de acreditación de su residencia.

Contenido
  • 1 Planteamiento general
  • 2 Prueba de la residencia
    • 2.1 Personas físicas españolas
    • 2.2 Personas físicas extranjeras miembros de la Unión
    • 2.3 Personas jurídicas
  • 3 NIF/NIE de los residentes
    • 3.1 NIF de lo españoles residentes en España
    • 3.2 NIE de los extranjeros residentes en España
  • 4 Traducción de documentos
    • 4.1 Prueba del derecho extranjero y poder otorgado en el extranjero
  • 5 Recursos adicionales
    • 5.1 En formularios
    • 5.2 En doctrina
  • 6 Legislación básica
  • 7 Legislación citada
  • 8 Jurisprudencia citada
Planteamiento general

En materia de inmuebles (tanto sea adquisición como enajenación), más importante que diferenciar entre españoles y extranjeros, es la diferencia entre personas residentes y no residentes , en especial para analizar cuando estamos ante una auténtica inversión extranjera, cuando existe control de cambio, declaraciones de pago o de desinversión, retención al vendedor no residente, etc.

Para el caso de compra o de venta de no residentes, puede verse los temas Compra de finca por un no residente y Venta de un no residente. Retención y plus valía .

El tema a analizar es la compra o la venta por extranjero residente, y en especial se analizará la forma de acreditar la residencia de extranjeros y el NIF/NIE.

En general:

La compra por residentes no tiene nunca la condición de inversión extranjera, aunque una de las partes contratantes sea persona física o jurídica extranjera.

Por definición, sólo es inversión extranjera la que procede de paraísos fiscales, cualquiera que sea su cuantía o la que supone, en materia de inmuebles, una inversión de no residente en inmuebles superior a 3.005.060,52 Euros.

Y es esa inversión la que tiene unos requisitos especiales (acreditar la no residencia del inversor, declaración previa si procede de paraísos fiscales, sectores protegidos, declaración de la desinversión, etc.)

Pero además, cuando interviene un no residente (aunque no sea inversión extranjera en los términos dichos), surgen otros problemas: se exige (si intervienen no residentes) una declaración de pago o cobro a no residente, justificación del medio de pago e incluso en el caso de venta de no residente la obligación de la retención del 3% del precio de la venta.

Por todo ello, es de suma importancia el caso de la actuación de residentes y su prueba, para no estar sujeto a las obligaciones y requisitos de las inversiones de no residentes.

Prueba de la residencia Personas físicas españolas

Si nada se dice, se les supone residentes; es decir, cuando un español compra o vende no debe acreditar que es residente, bastando la presentación de su DNI.

Otra cosa es que si efectivamente es residente en el extranjero deba declararlo, aportar la documentación que lo acredite y sujetarse a los requisitos de no residente (sea adquirente o transmitente).

Personas físicas extranjeras miembros de la Unión

Si tienen tarjeta de residencia , ésta será el documento que acreditará su residencia.

1. Todo ciudadano de un Estado miembro de la Unión Europea o de otro Estado parte en el Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo tiene derecho de residencia en el territorio del Estado Español por un período superior a tres meses si: a) Es un trabajador por cuenta ajena o por cuenta propia en España, o b) Dispone, para sí y los miembros de su familia, de recursos suficientes para no convertirse en una carga para la asistencia social en España durante su período de residencia, así como de un seguro de enfermedad que cubra todos los riesgos en España, o c) Está matriculado en un centro público o privado, reconocido o financiado por la administración educativa competente con arreglo a la legislación aplicable, con la finalidad principal de cursar estudios, inclusive de formación profesional; y cuenta con un seguro de enfermedad que cubre todos los riesgos en España y garantiza a la autoridad nacional competente, mediante una declaración o por cualquier otro medio equivalente de su elección, que posee recursos suficientes para sí y los miembros de su familia para no convertirse en una carga para la asistencia social del Estado español durante su período de residencia, o d) Es un miembro de la familia que acompaña a un ciudadano de la Unión Europea o de otro Estado parte en el Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo, o va a reunirse con él, y que cumple las condiciones contempladas en las letras a), b) o c). 2. El derecho de residencia establecido en el apartado 1 se ampliará a los miembros de la familia que no sean nacionales de un Estado miembro cuando acompañen al ciudadano de la Unión Europea o de otro Estado parte en el Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo o se reúnan con él en el Estado español, siempre que dicho ciudadano cumpla las condiciones contempladas en las letrasa), b) o c) de dicho apartado 1.3. A los efectos de la letra a) del apartado 1, el ciudadano de la Unión Europea o de otro Estado parte en el Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo que ya no ejerza ninguna actividad por cuenta ajena o por cuenta propia mantendrá la condición de trabajador por cuenta ajena o por cuenta propia en los siguientes casos: a) Si sufre una incapacidad temporal resultante de una enfermedad o accidente; b) Si, habiendo quedado en paro involuntario debidamente acreditado, tras haber estado empleado durante más de un año, se ha inscrito en el servicio de empleo competente con el fin de encontrar un trabajo; c) Si, habiendo quedado en paro involuntario debidamente acreditado tras concluir un contrato de trabajo de duración determinada inferior a un año o habiendo quedado en paro involuntario durante los primeros doce meses, se ha inscrito en el servicio de empleo competente con el fin de encontrar un trabajo. En este caso, la condición de trabajador se mantendrá durante un período que no podrá ser inferior a seis meses; d) Si sigue una formación profesional. Salvo que se encuentre en situación de paro involuntario, el mantenimiento de la condición de trabajador exigirá que la formación guarde relación con el empleo previo. 4. No obstante lo dispuesto en la letra d) del apartado 1 y en el apartado 2, únicamente el cónyuge o persona a la que se refiere el apartado b) del art. 2 y los hijos a cargo tendrán el derecho de residencia como miembros de la familia de un ciudadano de la Unión Europea o de otro Estado parte en el Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo que cumple los requisitos de la letra c) del apartado 1 anterior. 5. Los nacionales de un Estado miembro de la Unión Europea o de otro Estado parte en el Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo estarán obligados a solicitar personalmente ante la oficina de extranjeros de la provincia donde pretendan permanecer o fijar su residencia o, en su defecto, ante la Comisaría de Policía correspondiente, su inscripción en el Registro Central de Extranjeros. Dicha solicitud deberá presentarse en el plazo de tres meses contados desde la fecha de entrada en España, siéndole expedido de forma inmediata un certificado de registro en el que constará el nombre, nacionalidad y domicilio de la persona registrada,...

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