Reclamación al propietario moroso por deudas a la comunidad de propietarios

Autor:Manuel Faus y Barbara Ariño
Cargo del Autor:Notario y Abogada
 
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La reclamación de la comunidad de propietarios, a través del proceso monitorio , de las deudas que mantengan los comuneros en concepto de gastos generales la regula el art. 21 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH).

Contenido
  • 1 Naturaleza jurídica de la comunidad de propietarios. Tasas
  • 2 Reglas generales de la reclamación al propietario moroso por deudas a la comunidad
    • 2.1 Ámbito de aplicación
  • 3 Requisitos de la reclamación de la comunidad de propietarios al propietario moroso
    • 3.1 Cuantía de la reclamación
  • 4 Procedimiento para la reclamación al propietario moroso
  • 5 Poder a pleitos
    • 5.1 Reclamación al propietario por deudas a la comunidad
    • 5.2 Desarrollo del procedimiento
  • 6 Recursos adicionales
    • 6.1 En Formularios
    • 6.2 En doctrina
  • 7 Legislación básica
  • 8 Legislación citada
  • 9 Jurisprudencia citada
Naturaleza jurídica de la comunidad de propietarios. Tasas

La Resolución de la DGRN de 25 de mayo de 2005 [j 1] recuerda que la comunidad de propietarios carece de personalidad jurídica, lo cual, si bien no impide que en algunos asientos - como la anotación preventiva en materias en que la comunidad tiene reconocida capacidad procesal- tal comunidad pueda ser titular registral; por la misma razón tiene legitimación, como se verá, para acudir a los Tribunales, por medio de su Presidente o Administrador, en defensa de los intereses de la comunidad y también de cualquiera de los copropietarios.

Esta carencia de personalidad, los antecedentes históricos y la respuesta a las consultas vinculantes que se dirán, permiten afirmar que después del Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social, que ha suprimido las tasas judiciales para las personas físicas, las comunidades de propietarios, dado que no tienen personalidad jurídica, estarán exentas de Tasas judiciales.

Puede verse:

Reglas generales de la reclamación al propietario moroso por deudas a la comunidad Ámbito de aplicación

Señala el párrafo primero del art. 21 LPH que las deudas que se pueden reclamar mediante el procedimiento monitorio son las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del art. 9 LPH (con una nueva redacción dada por la ley 8/2013 de 26 de junio), es decir:

  • La contribución a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Puede verse Gastos generales de la comunidad de propietarios

Como reconoce la Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de 20 de Mayo de 2005 [j 6], podrán reclamarse los gastos generales, ya sean ordinarios o extraordinarios, pues la calificación específica que reciban no afecta a su alcance obligacional, que obligará a todos los comuneros y su reparto será conforme a la cuota de participación.

  • La contribución a la dotación del fondo de reserva.

Véase Fondo de reserva de la comunidad de propietarios

Asimismo, la aplicación del procedimiento monitorio para el pago de las deudas generales que regula el art. 21 LPH es extensible, con el carácter supletorio que establece el art. 24.4 LPH y con subordinación a los pactos que establezcan entre sí los propietarios, a los complejos inmobiliarios que no adopten ninguna de las formas jurídicas previstas en art. 24.2 LPH, siempre que los propietarios ostenten, con carácter inherente a su derecho privativo, una titularidad compartida sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios (STS de 27 de octubre de 2008). [j 7]

Igualmente, será de aplicación supletoria y subsidiaria a los supuestos de comunidades de derechos de aprovechamiento por turnos regulados actualmente por la Ley de Contratos de Aprovechamiento por Turno de Bienes de Uso Turístico, de Adquisición de Productos Vacacionales de Larga Duración, de Reventa y de Intercambio y Normas Tributarias (Ley 4/2012, de 6 de julio).

Requisitos de la reclamación de la comunidad de propietarios al propietario moroso

La reclamación de la comunidad de propietarios, a través del proceso monitorio, de las cantidades debidas a la misma por alguno de sus propietarios requiere la concurrencia de un triple presupuesto:

Para la validez de este acuerdo bastará, en primera convocatoria, el voto favorable de la mayoría del total de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación y, en segunda convocatoria, el voto favorable de la mayoría de los asistentes a la junta (presentes o representados) que a su vez representen más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes (art. 17, regla 4ª, LPH).

  • La notificación del acuerdo al propietario afectado en la forma establecida en el art. 9.1, apartado h) LPH, es decir, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción y, cuando fuese imposible practicarla por otros medios, mediante la colocación en el tablón de anuncios de la comunidad o en el lugar habilitado al efecto.
  • La certificación de ese acuerdo aprobatorio de la liquidación de la deuda expedida por quien actúe como secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente.

Se trata de requisitos de procedibilidad, cuyo incumplimiento llevará consigo la inadmisión a trámite de la demanda.

Cuantía de la reclamación

El art. 21.3 LPH prevé la posibilidad de incluir, en la reclamación de las cantidades adeudadas en concepto de gastos generales, aquéllos derivados del requerimiento previo de pago, siempre y cuando concurran los siguientes presupuestos:

  • Que conste documentalmente su realización.
  • Que se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos.

Por el contrario, no cabe la posibilidad de incluir en la reclamación los gastos de abogado y de procurador, pues la obligación de pago del deudor contenida en el art. 21.6 LPH hace referencia a la posibilidad de incluir tales gastos en la tasación de costas, lo que constituye una excepción a la regla general de los juicios monitorios en los que no se prevé expresa condena en costas.

Procedimiento para la reclamación al propietario moroso Poder a pleitos

La legitimación activa para reclamar, a través del proceso monitorio, las cantidades debidas en concepto de gastos generales corresponde al presidente de la comunidad de propietarios, que es quien ostenta la representación de la misma, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten ( art. 13.3 LPH ) (art. modificado por Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la ley 1/2000, de 7 de enero, de enjuiciamiento civil).

Conviene una referencia al otorgamiento del poder a pleitos:

Poder otorgado por el Presidente:

El T.S. en algunas sentencias, indicó que el Presidente de la Comunidad de vecinos puede ejercer acciones que afecten a la comunidad, sin que sea necesario el previo acuerdo de la Junta.

La Sentencia nº 278/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 23 de Abril de 2013 [j 8] recuerda la doctrina tradicional del TS en este punto:

«el Presidente no necesita la autorización de la Junta para intervenir ante los Tribunales, cuando ejercite una pretensión en beneficio para la Comunidad, salvo en los supuestos expresamente excluidos en la Ley, o que exista, como puntualizan las Sentencias de 3 de marzo de 1995 y 16 de octubre de 1996, una oposición expresa y formal. Existe por tanto, en la jurisprudencia la presunción de que el Presidente está autorizado mientras no se acredite lo contrario.»

Pero la técnica y rigor notariales exigen:

  • Que el presidente acredite su cargo; al estar fuera del sistema mercantil, no se debe aceptar al auto certificante, es decir, la persona que certifica indicado que tiene esa facultad y cargo; por ello, parece lo más correcto la exhibición del libro de actas de la comunidad, debidamente diligenciado, del que resulten el cargo del Presidente, Secretario, etc. En este punto, pone de relieve la Resolución de la DGRN de 9 de abril de 2014 [j 9] que la forma de acreditar esta representación tiene dos vías:
  • testimonio notarial del contenido del libro de actas, o
  • certificación expedida por el órgano de la comunidad que tenga facultad certificante, con aseveración notarial, con referencia al libro de actas, de que el autor de la certificación se halla en el ejercicio de su cargo, constituyendo por tanto defecto que no se acredite en ninguna de dichas formas que los que solicitan la inscripción ostenten los cargos que alegan.

Pero además, la nueva Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio , sobre Propiedad Horizontal (véase art. 7, apart.2, párrafo 3 ) y la Jurisprudencia reciente...

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