Reclamación al propietario moroso por deudas a la comunidad de propietarios
| Autor | Manuel Faus y Barbara Ariño |
| Cargo del Autor | Notario y Abogada |
La reclamación de la comunidad de propietarios, a través del proceso monitorio, de las deudas que mantengan los comuneros en concepto de gastos generales la regula el art. 21 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH) con nueva redacción dada por la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
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Contenido
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La Resolución de la DGRN de 25 de mayo de 2005 [j 1] recuerda que la comunidad de propietarios carece de personalidad jurídica, lo cual, si bien no impide que en algunos asientos - como la anotación preventiva en materias en que la comunidad tiene reconocida capacidad procesal- tal comunidad pueda ser titular registral; por la misma razón tiene legitimación, como se verá, para acudir a los Tribunales, por medio de su Presidente o Administrador, en defensa de los intereses de la comunidad y también de cualquiera de los copropietarios.
Esta carencia de personalidad, los antecedentes históricos y la respuesta a las consultas vinculantes que se dirán, permiten afirmar que después del Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social, que ha suprimido las tasas judiciales para las personas físicas, las comunidades de propietarios, dado que no tienen personalidad jurídica, estarán exentas de Tasas judiciales.
Puede verse:
- Cuestión Vinculante nº V0631-06 de Dirección General de Tributos, Subdirección General de Impuestos Patrimoniales y Tasas y Precios Públicos, 4 de Abril de 2006 [j 2]
- Cuestión Vinculante nº V0227-13 de Dirección General de Tributos, Subdirección General de Impuestos Patrimoniales y Tasas y Precios Públicos, 29 de Enero de 2013 [j 3]
- Cuestión Vinculante nº V1071-13 de Dirección General de Tributos, Subdirección General de Impuestos Patrimoniales y Tasas y Precios Públicos, 3 de Abril de 2013 [j 4]
- Cuestión Vinculante nº V1479-13 de Dirección General de Tributos, Subdirección General de Impuestos Patrimoniales y Tasas y Precios Públicos, 26 de Abril de 2013 [j 5]
Dice el art. 21 LPH , según redacción dada por la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
1. La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo.
2. La comunidad podrá, sin perjuicio de la utilización de otros procedimientos judiciales, reclamar del obligado al pago todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva, y mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal. En cualquier caso, podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre. El secretario administrador profesional, si así lo acordare la junta de propietarios, podrá exigir judicialmente la obligación del pago de la deuda a través de este procedimiento.
3. Para instar la reclamación a través del procedimiento monitorio habrá de acompañarse a la demanda un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, salvo que el primero sea un secretario-administrador con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda, en cuyo caso no será precisa la firma del presidente. En este certificado deberá constar el importe adeudado y su desglose. Además del certificado deberá aportarse, junto con la petición inicial del proceso monitorio, el documento acreditativo en el que conste haberse notificado al deudor, pudiendo también hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días. Se podrán incluir en la petición inicial del procedimiento monitorio las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda, así como todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor.
4. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.
El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando las garantías establecidas en la Ley procesal.
5. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y/o procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal, incluidos los de ejecución, en su caso. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si la comunidad obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.
6. La reclamación de los gastos de comunidad y del fondo de reserva o cualquier cuestión relacionada con la obligación de contribuir en ellos, también podrá ser objeto de mediación-conciliación o arbitraje, conforme a la legislación aplicable.
Puede verse Gastos generales de la comunidad de propietarios donde se trata de la prelación del crédito frente a otros.
Como reconoce la Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de 20 de Mayo de 2005 [j 6], podrán reclamarse los gastos generales, ya sean ordinarios o extraordinarios, pues la calificación específica que reciban no afecta a su alcance obligacional, que obligará a todos los comuneros y su reparto será conforme a la cuota de participación.
- La contribución a la dotación del fondo de reserva.
Véase Fondo de reserva de la comunidad de propietarios
Asimismo, la aplicación del procedimiento monitorio para el pago de las deudas generales que regula el art. 21 LPH es extensible, con el carácter supletorio que establece el art. 24.4 LPH y con subordinación a los pactos que establezcan entre sí los propietarios, a los complejos inmobiliarios que no adopten ninguna de las formas jurídicas previstas en art. 24.2 LPH, siempre que los propietarios ostenten, con carácter inherente a su derecho privativo, una titularidad compartida sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios (STS de 27 de octubre de 2008). [j 7]
Igualmente, será de aplicación supletoria y subsidiaria a los supuestos de comunidades de derechos de aprovechamiento por turnos regulados actualmente por la Ley de Contratos de Aprovechamiento por Turno de Bienes de Uso Turístico, de Adquisición de Productos Vacacionales de Larga Duración, de Reventa y de Intercambio y Normas Tributarias (Ley 4/2012, de 6 de julio).
Requisitos de la reclamación de la comunidad de propietarios al propietario morosoLa reclamación de la comunidad de propietarios, a través del proceso monitorio, de las cantidades debidas a la misma por alguno de sus propietarios requiere la concurrencia de un triple presupuesto:
- El acuerdo de la junta de propietarios aprobando la liquidación de la deuda de la comunidad.
Para la validez de este acuerdo bastará, en primera convocatoria, el voto favorable de la mayoría del total de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación y, en segunda convocatoria, el voto favorable de la mayoría de los asistentes a la junta (presentes o representados) que a su vez representen más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
- La notificación del acuerdo al propietario afectado en la forma establecida en el art. 9.1, apartado h) LPH, es decir, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción y, cuando fuese imposible practicarla por otros medios, mediante la colocación en el tablón de anuncios de la comunidad...
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