Comunidad ordinaria en las legislaciones forales y territoriales
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
La comunidad ordinaria de bienes es regulada en alguna de estas legislaciones, en la forma que seguidamente se detalla.
Para las comunidades especiales en estas legislaciones puede verse el tema Comunidades especiales en la legislación foral y autonómica
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Contenido
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El Código del Derecho Foral de Aragón (Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo), como dice su Exposición de motivos, no ha pretendido construir una regulación general de la comunidad de bienes en el Derecho aragonés, por lo que puede ser inevitable el recurso al Derecho supletorio, siempre interpretado de acuerdo a los principios del Derecho aragonés y en lo que sea compatible con los mismos.
En concreto, únicamente a propósito de las servidumbres, el art. 586 trata de la Comunidad pro diviso, diciendo:
1. La comunidad pro diviso consistente en la concurrencia de diversos titulares dominicales constituye un condominio especial con atribución, a uno o a varios, de los aprovechamientos de pastos, leñas y demás ademprios producidos por la finca.
2. La titularidad de cada aprovechamiento es transmisible entre vivos o por causa de muerte. Si alguno de los titulares enajenare su derecho, los otros partícipes podrán ejercitar el retracto de comuneros, prefiréndose, en caso de concurrencia, al retrayente titular del aprovechamiento de la misma naturaleza que el enajenado.
3. La comunidad de ademprios solo podrá extinguirse por acuerdo unánime de los partícipes o por decisión judicial que considere gravemente lesiva la permanencia de la comunidad. Podrá también decidirse la concentración de derechos en función de la utilidad más adecuada de la finca.
Y el art. 587 establece que «las comunidades de los dos artículos anteriores se regirán por el título y por la costumbre local o general. De no resultar de ellos otra cosa, cada titular podrá ejercitar su aprovechamiento en toda la extensión que consienta el disfrute correspondiente a los demás titulares».
CataluñaEl título V del Código Civil de Cataluña, Libro Quinto, relativo a Derechos Reales (Ley 5/2006, de 10 de mayo) regula las llamadas situaciones de comunidad, tanto con relación a la comunidad ordinaria, es decir, el condominio indiviso de raíz romana, respecto al cual se establecen algunas novedades, sobre todo en materia de división de la comunidad de bienes, como con relación a las situaciones que resultan del régimen jurídico voluntario de la propiedad horizontal.
Y el capítulo IV del Título V contiene una regulación de la comunidad especial por turnos.
1.- En cuanto a la comunidad ordinaria, el Código se refiere a la comunidad en el derecho de propiedad inicialmente en los siguientes artículos:
En el art. 521-5, según el cuál en caso de división de un bien en situación de comunidad, se considera que cada cotitular ha poseído de forma exclusiva, durante el tiempo que ha durado la indivisión, la parte que le ha correspondido en la adjudicación.
En el art. 542-18, a propósito de la accesión, supuesto de unión voluntaria:
1. Si se unen dos o más bienes por voluntad de sus propietarios o de uno solo con buena fe, o de forma casual, y resulta uno nuevo o una mezcla de los anteriores, indivisible e inseparable en ambos casos, la propiedad corresponde a sus propietarios en comunidad ordinaria proporcionalmente al valor de los bienes unidos.
2. Si los propietarios del bien resultante no quieren seguir en comunidad ordinaria, la propiedad corresponde al que tenga una participación mayor. Si no la quiere, corresponde al siguiente en orden de participación, y así sucesivamente. Quien resulta propietario o propietaria de todo debe pagar a los demás las diferencias. Si ninguno de los propietarios quiere el bien resultante, debe venderse y debe repartirse su precio.
3. Si la unión se produce por voluntad de un solo propietario o propietaria con mala fe, el otro o los otros pueden optar por adquirir la propiedad del bien resultante pagando la parte proporcional del valor que corresponda o por la indemnización por los daños y perjuicios que resulten de la unión.
En el art. 546-1, que señala que la medianería de valla, que es forzosa, comporta la existencia de una relación de comunidad y se rige por las normas del título V. 1. Existe comunidad cuando dos o más personas comparten de forma conjunta y concurrente la titularidad de la propiedad o de otro derecho real sobre un mismo bien o un mismo patrimonio. 2. Las situaciones de comunidad nunca se presumen, salvo que lo establezca una disposición legal expresa. 3. En las situaciones de comunidad se presume la comunidad ordinaria indivisa si no se prueba otra cosa. 4. Los gastos comunes pueden reclamarse por el proceso monitorio, de acuerdo con la legislación procesal.
En el art. 551-2 al indicar que la comunidad ordinaria indivisa se rige por las normas de la autonomía de la voluntad y, supletoriamente, por las disposiciones del capítulo II.
La comunidad en régimen de propiedad horizontal tiene sus propias reglas, así como la comunidad por turnos.
2.- Regula el CCCAT la comunidad ordinaria indivisa:
2.a.- La define en el art. 552-1 aceptando que es una cotitularidad, ya que la comunidad ordinaria indivisa comporta la existencia de tantos derechos como cotitulares. Pero el derecho de cada cotitular:
- Queda limitado por los derechos de los demás cotitulares.
- Determina la cuota de participación en el uso, goce, rendimientos, gastos y responsabilidades de la comunidad.
Hay una presunción de que las cuotas se presumen iguales salvo que se pruebe lo contrario.
Constitución
2.b.- La comunidad, según el art. 552-2 puede constituirse mediante:
a) Negocio jurídico, ya sea por adquisición conjunta por más de una persona de la propiedad o el derecho real sobre el que recae, o por enajenación de una parte indivisa con reserva de otra parte.
b) Usucapión.
c) Disposiciones por causa de muerte.
d) Ley.
2.c.- Los derechos individuales sobre la comunidad son, siguiendo al art. 552-3:
- La facultad de disponer libremente de su derecho en la comunidad, enajenarlo y gravarlo.
- La facultad de disponer del objeto indeterminado que le corresponderá en el momento futuro de la división. En este caso, mientras dura la situación de indivisión, el adquirente no se incorpora a la comunidad y, por lo tanto, no puede exigir la división.
- Un derecho de preferencia, en caso de enajenación a título oneroso del derecho de cotitulares a favor de terceras personas ajenas a la comunidad, salvo que en el título de constitución se haya pactado de otro modo, cuyo derecho es tanteo para adquirirlo por el mismo precio o valor y en las condiciones convenidas con aquellas y de retracto, en su caso; el mecanismo es que los cotitulares que pretenden hacer la transmisión deben notificar a los demás cotitulares, fehacientemente, la decisión de enajenar y las circunstancias de la transmisión. El tanteo puede ejercerse en el plazo de un mes contado desde el momento en que se hace la notificación. Si no existe notificación o si la transmisión se efectúa por un precio o en circunstancias diferentes a las que constan en la misma, el tanteo comporta el retracto, que puede ejercerse en el plazo de tres meses contados desde el momento en que los demás cotitulares tienen conocimiento de la enajenación y sus circunstancias o desde la fecha en que se inscribe la transmisión en el registro que corresponde. Estos derechos de tanteo y retracto, si los cotitulares que pretenden ejercerlo son más de uno, les corresponde en proporción a sus derechos respectivos en la comunidad. Estos derechos de tanteo y retracto son renunciables y el título de constitución de la comunidad los puede excluir. Si la comunidad tiene por objeto la propiedad u otro derecho real sobre bienes inmuebles, la exclusión o renuncia anticipada solo puede efectuarse en escritura pública.
Pone de relieve la STSJ Cataluña 75/2016, 29 de Septiembre de 2016 [j 1] que el CCCat si bien mantiene un principio de libertad de disposición del derecho entre los comuneros, establece seguidamente los derechos de tanteo y retracto pues la comunidad no es una situación que la Ley deba promover y la concentración de la propiedad es una de las aspiraciones de la tradición jurídica catalana, como señala la doctrina más autorizada, siendo que la eficiencia económica de las situaciones de titularidad compartida para la toma de decisiones es muy inferior a las de titularidad individual.
- Derecho a renunciar a su derecho en la comunidad. Entonces se produce un acrecimiento de los demás cotitulares en proporción a sus derechos sin necesidad de aceptación expresa pero sin perjuicio de poder renunciar a los mismos. La renuncia no exime a los renunciantes del cumplimiento de las obligaciones anteriores y pendientes por razón de la comunidad. La renuncia debe constar en escritura pública si la comunidad tiene por objeto la propiedad o un derecho real sobre un bien inmueble o sobre participaciones en sociedades mercantiles.
2.d.- Los derechos y deberes sobre el objeto de la comunidad, siguiendo al art. 552-6, son:
- Derecho de uso y disfrute del objeto de la comunidad de acuerdo con su finalidad social y económica y de modo que no perjudique a los intereses de la comunidad ni al de los demás cotitulares, a los cuales no puede impedir que hagan uso del...
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