Comunidades especiales en la legislación foral y autonómica

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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En el Tema Comunidades especiales según el Código Civil y la legislación estatal se analizan las comunidades especiales según el CC y la legislación aplicable a todo el Estado, y en el presente tema se hace referencia a las normas en las legislaciones forales y territoriales.

Contenido
  • 1 Comunidades especiales en Aragón
    • 1.1 Comunidad en mancomún
    • 1.2 Comunidad en pro diviso
  • 2 Comunidades especiales en Baleares
  • 3 Comunidades especiales en Cataluña
    • 3.1 Medianería
  • 4 Comunidades especiales en Galicia
    • 4.1 Los montes vecinales en mano común
    • 4.2 Los montes abertales
    • 4.3 La comunidad en materia de aguas
    • 4.4 Los muíños de herdeiros
    • 4.5 Las agras y los vilares
  • 5 Comunidades especiales en Navarra
    • 5.1 A) Pertenencias comunes
    • 5.2 B) Las «corralizas»
    • 5.3 C) Las «facerías, «helechales», «dominio concellar» y «vecindades foranas»
  • 6 Comunidades especiales en País Vasco
  • 7 Ver también
  • 8 Recursos adicionales
    • 8.1 En formularios
    • 8.2 En doctrina
  • 9 Legislación básica
  • 10 Legislación citada
  • 11 Jurisprudencia citada
Comunidades especiales en Aragón

El Código del Derecho Foral de Aragón (Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo) no ha pretendido construir una regulación general de la comunidad de bienes en el Derecho aragonés, por lo que puede ser inevitable el recurso al Derecho supletorio, siempre interpretado de acuerdo a los principios del Derecho aragonés y en lo que sea compatible con los mismos.

En concreto, el CDFA dedica tres artículos a las comunidades especiales, separadamente de la regulación de las servidumbres, a saber:

Comunidad en mancomún

El art. 585 del CDFA sobre la Comunidad en mancomún, diciendo:

1. La mancomunidad de pastos, leñas y demás ademprios que exista por título o posesión inmemorial será indivisible, salvo pacto unánime. Ningún comunero podrá disponer de su parte sin consentimiento de todos los titulares.
2. Cuando, al dividirse una mancomunidad entre pueblos, no consten las cuotas o aportaciones respectivas, en defecto de otra regla aplicable, se estará al número de vecinos de cada pueblo al tiempo de la división.
Comunidad en pro diviso

El art. 586 del CDFA sobre la Comunidad pro diviso:

1. La comunidad pro diviso consistente en la concurrencia de diversos titulares dominicales constituye un condominio especial con atribución, a uno o a varios, de los aprovechamientos de pastos, leñas y demás ademprios producidos por la finca.
2. La titularidad de cada aprovechamiento es transmisible entre vivos o por causa de muerte. Si alguno de los titulares enajenare su derecho, los otros partícipes podrán ejercitar el retracto de comuneros, prefriéndose, en caso de concurrencia, al retrayente titular del aprovechamiento de la misma naturaleza que el enajenado.
3. La comunidad de ademprios solo podrá extinguirse por acuerdo unánime de los partícipes o por decisión judicial que considere gravemente lesiva la permanencia de la comunidad. Podrá también decidirse la concentración de derechos en función de la utilidad más adecuada de la finca.

Y el art. 587 del CDFA regula el régimen común a estas comunidades:

Las comunidades de los dos artículos anteriores se regirán por el título y por la costumbre local o general. De no resultar de ellos otra cosa, cada titular podrá ejercitar su aprovechamiento en toda la extensión que consienta el disfrute correspondiente a los demás titulares.
Comunidades especiales en Baleares

La Compilación de Derecho Civil de las Islas Baleares (Decreto Legislativo 79/1990, de 6 de septiembre) no contiene disposiciones sobre las comunidades especiales.

Comunidades especiales en Cataluña

Regula la comunidad ordinaria, la propiedad horizontal, en sus diversas formas, y las comunidades especiales, como la comunidad especial por turnos, la comunidad especial por razón de medianería, la propiedad compartida y podría hablarse de la comunidad que resulta de las adquisiciones con pacto de sobrevivencia.

La regulación de la propiedad horizontal en Cataluña puede verse en Practico Obra Nueva y Propiedad Horizontal, temas Propiedad horizontal en Cataluña. Normas, concepto y clases y Propiedad horizontal en Cataluña. Escritura y funcionamiento de la comunidad de propietarios. Jurisprudencia

Las normas sobre la propiedad temporal y la compartida en este mimo Práctico, tema Propiedad temporal y propiedad compartida en Cataluña

Las adquisiciones con pacto de sobrevivencia se estudian en el Práctico Contratos en el tema Temas especiales de contratación en Cataluña en el epígrafe sobre compraventas con pacto de sobrevivencia.

Medianería

Hacemos ahora referencia únicamente a la comunidad especial por razón de medianería.

Está regulada en los siguientes artículos del Código Civil de Cataluña, Libro Quinto, relativo a Derechos Reales (Ley 5/2006, de 10 de mayo).

La Sentencia nº 312/2014 de AP Barcelona, Sección 14ª, 23 de Septiembre de 2014 [j 1] señala que la doctrina catalana anterior a la compilación, al tratar de las comunidades de paredes entre predios vecinos, distinguía dos supuestos. La comunidad pro indiviso, que facultaba a cada uno de los propietarios colindantes para usar en la totalidad de la pared y cargar en la misma en todo su espesor, aplicándose en los demás las reglas propias de la comunidad de bienes, y especialmente lo prevenido en los artículos 394, 395 y 397 del Código Civil. . Y la comunidad de paredes denominada pro diviso, que originaba la situación de paredes medianeras, en las cuales cada uno de los propietarios colindantes podía aprovecharse de las mismas, por bien que este aprovechamiento implicaba no traspasar la mitad de su espesor. Esta segunda posibilidad es la que origina la institución de la medianería, que se seguirá en primer lugar por lo convenido entre los propietarios de los predios colindantes, siempre que tales pactos no estén en contradicción con los principios que informan esta relación de vecindad; subsidiariamente por las ordenanzas y costumbres y en último término por las reglas y principios que informan los límites del derecho de propiedad establecidas en interés privado.

Pues bien, el CCCat regula este tema en la forma siguiente:

El art. 555-1 nos da el concepto y régimen jurídico:

1. Es pared medianera la que se levanta en el límite y en el suelo de dos o más fincas con el fin de servir de elemento sustentador de las edificaciones que se construyan o de servir de valla o separación.
2. Es suelo medianero la estructura horizontal que tiene la finalidad de servir de elemento sustentador y de división de construcciones a diferentes niveles en altura o en el subsuelo.
3. La existencia de una pared medianera o de un suelo medianero comporta una situación de comunidad entre los propietarios de las dos fincas colindantes que se regula por pacto y, supletoriamente, por las normas del presente capítulo.

Pone de relieve la Sentencia nº 65/2007 de AP Girona, Sección 2ª, 12 de febrero de 2007 [j 2] que la medianería no es una servidumbre ni legal ni voluntaria, por más que esta denominación pudo hacer fortuna al socaire de que en el Código Civil se la designaba y se la designa de esta manera. No obstante, esta norma no era ni es aplicable en Catalunya, donde con mejor técnica jurídica se ha considerado la medianería como una situación de comunidad entre propietarios colindantes sobre una determinada pared, que en ocasiones puede imponerse al vecino y en otras simplemente puede pactarse de manera voluntaria.

Hay que diferenciar dos siguientes supuestos:

1).- La medianería de carga:

Según el art. 555-2, existe medianería de carga si la pared medianera o el suelo medianero se levanta en el límite de dos o más fincas con el fin de servir de elemento sustentador de las edificaciones o de las demás obras de construcción que se realicen.

La medianería de carga es de constitución voluntaria y nunca se presume.

Los propietarios de fincas colindantes pueden acordar establecer la medianería y construir la pared medianera si tienen la autorización administrativa correspondiente para construir ambas fincas hasta el límite común.

Son sus características:

1. La pared medianera o el suelo medianero debe ser del tipo adecuado, debe tener los fundamentos, resistencia, grosor y altura pertinentes con relación a los proyectos o finalidad de las edificaciones pactadas y debe tener la apariencia de muro exterior o fachada, de acuerdo con lo establecido por la normativa urbanística.

2. Las características de construcción de la pared medianera o el suelo medianero, a falta de determinaciones específicas en el pacto de constitución, deben ser las usuales en el lugar en que se construye y adecuadas a la obra que debe realizarse, según las reglas de la construcción aceptadas generalmente. Los propietarios que construyen primero la pared medianera deben hacerlo de acuerdo con sus necesidades. Esta pared debe tener el grosor correspondiente, la mitad en el terreno propio y la otra mitad en el de los vecinos interesados.

Regula el art. 555-4 el derecho de carga:

1. No puede cargarse sobre la pared medianera que el vecino o vecina ha edificado sin haber pagado la parte del coste que fija el pacto constitutivo de la medianería.
2. Las personas interesadas, salvo pacto en contrario, pueden solicitar a la autoridad judicial la rectificación de las cantidades que deben pagarse teniendo en cuenta la naturaleza, antigüedad, estado de conservación y condiciones de obra de la pared medianera.
3. La tramitación del procedimiento correspondiente al ejercicio de la facultad establecida por el apartado 2 no impide que, mientras tanto, los vecinos que han pagado la cantidad pactada puedan cargar sobre la pared medianera.

En cuanto a gastos, el art. 555-5 dice:

1. Los gastos de construcción y conservación de la pared medianera, hasta que el vecino o vecina haga la carga, corren a cargo del propietario o propietaria que la ha levantado. A partir de aquel momento, cada propietario o propietaria debe contribuir en la proporción pactada o, si no...

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