Condición resolutoria de la venta

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La condición resolutoria, dice la Sentencia nº 398/2012 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 28 de Junio de 2012 [j 1] es aquella en que, siendo perfecto el contrato desde su otorgamiento, la realización o no del evento determina la extinción o resolución del contrato; estamos, pues, ante un contrato perfecto, pero al sujetarlo a una condición resolutoria se extinguirá la eficacia de un contrato ya nacido en base al acaecimiento de un hecho también futuro e incierto en el momento de contratar (por todas, la S.AP Toledo de 30 de diciembre de 2009). [j 2]

La condición impuesta pueden ser positiva o negativa.

Planteamos, especialmente, el tema habitual de una compraventa de bienes inmuebles en la que todo o parte del precio se aplaza.

Contenido
  • 1 Supuestos
  • 2 Efectos
    • 2.1 Prácticos
    • 2.2 Jurídicos
      • 2.2.1 Regla general
      • 2.2.2 La condición resolutoria y el Registro de la Propiedad
      • 2.2.3 Doctrina del TS
      • 2.2.4 Casos especiales
  • 3 Preguntas más importantes
    • 3.1 ¿Basta un ligero retraso para poder instar la resolución?
    • 3.2 ¿A quién hay que requerir?
    • 3.3 ¿Qué obligaciones incumplidas son causa suficiente para generar la resolución?
    • 3.4 ¿Cómo podrá reinscribir la finca el vendedor?
    • 3.5 ¿Cómo ha de ser el requerimiento?
      • 3.5.1 Posibilidades del requerimiento
    • 3.6 Problema del concurso
    • 3.7 La condición resolutoria expresa y la resolución general del art. 1124 CC
  • 4 Otros Temas
  • 5 La resolución de la compraventa en Cataluña
  • 6 Ver también
  • 7 Recursos adicionales
    • 7.1 En doctrina
    • 7.2 En formularios
  • 8 Legislación básica
  • 9 Legislación citada
  • 10 Jurisprudencia citada
Supuestos

Se pueden dar los siguientes casos más frecuentes:

1.- Se otorgó la venta en documento privado; se recibió una parte del precio y se pactó la resolución en caso de impago del precio aplazado y ahora se insta ésta, con base al art. 1504 del Código Civil (CC).

2.- Se otorgó una escritura; se aplazó en todo o parte el precio, pero no se pactó condición resolutoria; ahora interesa instar ésta con base al art. 1124, CC.

3.- Se otorgó escritura pública y se pactó condición resolutoria expresa, cuya inscripción en el Registro de la Propiedad se solicitó y se practicó.

Efectos Prácticos

En el caso 1, simple documento privado , la parte vendedora notificará a la compradora o bien la resolución o bien le concederá un nuevo plazo, pero estará en una posición de fuerza en el sentido de que, si bien, como se verá, el vendedor no es quien para dictaminar sin más una resolución, en la realidad de las cosas detenta aún la titularidad registral, y si además aún conserva la posesión, a la parte compradora no le quedará más remedio que acudir al auxilio judicial para reclamar las cantidades recibidas o pactar.

En el caso 2 y 3 el comprador tiene inscrita la finca. Pero:

  • En el caso 2 la falta de pago es simple mención de la forma de pagar, que no es carga real y no afectará a posteriores titulares en el Registro, sean del dominio, de derechos reales, embargos, etc.
  • En el caso 3 (condición resolutoria explícita inscrita) es una carga real que afecta a posteriores titulares registrales. Como expresa la Resolución de la DGRN de 25 de marzo de 2014 [j 3] la inscripción del pacto de condición resolutoria explícita implica un enérgico sistema de autotutela a favor del vendedor que le permite obtener la reinscripción de los bienes transmitidos en caso de incumplimiento por el adquirente de su obligación de pagar el precio a través de un procedimiento caracterizado por su automatismo, pero que por su mismo rigor debe ser examinado en su aplicación con todo tipo de cautelas a fin de salvaguardar los posibles derechos de todos los interesados y terceros.
Jurídicos
  • Advertencia: Sobre la resolución de los contratos y en especial de la compraventa se han escrito ríos de tinta (en Vlex aparecen más de 1.000 Sentencias). Intentaremos, dentro de esta obra eminentemente práctica, hacer una breve referencia a los puntos de más interés.
Regla general

En todo caso de obligaciones recíprocas el incumplimiento de una obligación por una de las partes faculta a la otra a instar la resolución. Es lo que con carácter general indica el art. 1124, CC:

La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.

Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los art. 1295 y art. 1298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria) (LH), debiendo recordarse la doctrina general que destaca la Resolución de la DGRN de 4 de julio de 2014 [j 4] según la cual para que una sentencia que declara la resolución de un contrato y ordena cancelar cargas posteriores al mismo despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores ?cuando no se haya anotado preventivamente la demanda de resolución? es necesario que éstos al menos hayan sido citados en el procedimiento.

Obsérvese:

  • Cabe resolver o exigir. Si se decide resolver ya no se puede exigir el cumplimiento; pero exigido éste, sí cabe, en caso de no cumplimiento, resolver.
  • Este precepto concede al Juez la facultad de poder señalar nuevo plazo, si hay causas justificadas.
  • Regla especial para las compraventas de bienes inmuebles: La concreta obligación de pagar el precio tiene una especial norma en el art. 1504, CC, que dice:
En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.

A diferencia del supuesto general del art. 1124, CC antes citado, si se formula requerimiento notarial judicial, el Juez ya no puede concederle nuevo término. Ahí radica la importancia del requerimiento: el vendedor opta por resolver o por concederle un nuevo plazo y si en el mismo no percibe el precio, resolver.

Ahora bien, conviene tener en cuenta algunos puntos:

  • Entiendo que si se le da al comprador un nuevo plazo, lo más seguro será, a pesar de la molestia, transcurrido sin éxito, notificar la resolución sin más; lo que si está claro es que no vale amenazar de resolución antes de vencido el plazo.
  • El art. 1504, CC se refiere únicamente a bienes inmuebles y únicamente se aplica en relación a la obligación de pago del precio (no se aplica a otras obligaciones convenidas).
  • Mientras no se practique el llamado requerimiento, el comprador puede pagar. En realidad es una notificación resolutoria; si únicamente se requiere no opera aún la resolución y el comprador puede pagar.
  • Puede practicarse por Correo: Así, entre otras, la STS de 27 de abril de 1988 [j 6]. No obstante dada su importancia, preferimos la notificación personal. La STS de 18 de noviembre de 1993, [j 7] como no podía ser de otra manera, admitió la entrega de la cédula de notificación a parientes del comprador y lo mismo deberá entenderse si la recibe el portero del inmueble.
  • Que con condición resolutoria pueden garantizarse el precio y los intereses.
La condición resolutoria y el Registro de la Propiedad

El art. 10 de la LH habla de que en la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago; y el art. 11 de la LH después de la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, (entrada en vigor el 1 de noviembre de 2015) dispone ahora:

«En la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago, debiendo acreditarse los medios de pago utilizados, en la forma establecida en los artículos 21, 254 y 255 de esta Ley.
La expresión del aplazamiento del pago no surtirá efectos en perjuicio de tercero, a menos que se garantice aquél con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita. En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la transmisión de dos o más fincas, se determinará el correspondiente a cada una de ellas.
Lo dispuesto en el párrafo precedente se aplicará a las permutas o adjudicaciones en pago cuando una de las partes tuviere que abonar a la otra alguna diferencia en dinero o en especie.»

Esto es importante; pone de relieve la Resolución de la DGRN de 2 de diciembre de 2015 [j 8] los diferentes planos en que juegan los artículos 10 y 11 de la Ley Hipotecaria. El primero de ellos exige que en la inscripción se deje constancia del precio y de la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago. El ordenamiento contempla esta constancia como un mero dato de hecho que se refleja en el Registro pero del que no deriva efecto real ninguno. Por el contrario si, conforme a las previsiones del artículo 11 de la misma Ley Hipotecaria, las partes dan a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita su inscripción en el Registro provoca su plena oponibilidad frente a terceros adquirentes. Esta eficacia real produce la plena sujeción del pacto de lex comisoria a las exigencias derivadas del ordenamiento hipotecario; de aquí que el propio artículo 11 exija la distribución del precio aplazado en...

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