Conjuntos inmobiliarios
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Con gran frecuencia se constituyen conjuntos o complejos inmobiliarios y ello por razones y finalidades muy diversas (construcción sobre un gran solar en varias fases y con elementos comunes a todos los edificios a construir; urbanizaciones con zonas deportivas al servicio de las parcelas, etc.)
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Contenido
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Constituyen conjuntos inmobiliarios aquella situación en que los propietarios de fincas jurídicamente independientes, no vinculadas entre sí por lazos de comunidad jurídica disponen, no obstante, por razón de esa propiedad sobre la finca, de servicios comunes que comparten con propietarios de otras fincas igualmente independientes.
En palabras de la Resolución de 27 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, [j 1] un complejo inmobiliario, es un conjunto de inmuebles, y éstos a su vez, pueden ser tanto edificaciones, como partes de edificaciones susceptibles de uso independiente, como porciones de suelo, subsuelo o vuelo, e incluso servicios o instalaciones de naturaleza inmobiliaria. Y dado que la regulación vigente admite expresamente que se pueda constituir un complejo inmobiliario en el que los elementos privativos sean, no sólo ni necesariamente edificaciones, sino también «parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales», lo que si carecería de fundamento normativo sería la exigencia de que se describan «ab initio» las edificaciones que ulteriormente se construirán en la finca matriz o en cada una de las parcelas independientes.
Según la doctrina científica, la característica esencial de los complejos inmobiliarios es la existencia de una pluralidad de fincas ligadas por un punto de conexión cifrado en la titularidad compartida, inherente a los derechos privativos sobre cada una de ellas, de elementos inmobiliarios de utilidad común, viales, instalaciones o servicios (véase, en este sentido, la STS de 1 de abril de 2009). [j 2]
Dicho de otra forma y de acuerdo con el artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo de 2015 se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos».
Doctrinalmente se decía que esos elementos privativos debían ser locales o viviendas, pero la Resolución de la DGRN de 11 de julio de 2017 [j 3] indica que dentro de la categoría general del complejo inmobiliario resultan encuadrables muy diversos supuestos concretos, en función de cual sea la configuración física o incluso arquitectónica de esos concretos inmuebles privativos y de los inmuebles o elementos comunes, concluyendo que un complejo inmobiliario, es un conjunto -complejo- de inmuebles, y éstos a su vez, pueden ser tanto edificaciones, como partes de edificaciones susceptibles de uso independiente, como porciones de suelo, subsuelo o vuelo, e incluso servicios o instalaciones de naturaleza inmobiliaria.
Por tanto, para otorgar a los inmuebles la calificación de complejos o conjuntos inmobiliarios, es preciso la concurrencia de estos requisitos:
- La existencia de elementos privativos: una pluralidad de fincas, sean solares o edificios.
- Que existan elementos comunes (elementos inmobiliarios, viales, instalaciones, servicios...) sobre los cuales se crea una comunidad de aprovechamiento por la mera razón de la titularidad sobre las viviendas o locales que componen el complejo.
Y hay que destacar que el complejo puede constituirse sobre una sola finca o sobre varias (art. 26.4 de la Ley del Suelo), lo que, como se verá, supone una diferencia con la propiedad horizontal tumbada.
Al respecto, cabe citar la SAP Baleares de 26 de enero de 2010. [j 4]
Diferencia de los conjuntos inmobiliarios con otras figuras afinesLa Resolución de la DGRN de 10 de diciembre de 2003 [j 5] aclara perfectamente el tema de los complejos inmobiliarios y las llamadas propiedades horizontales tumbadas:
La posibilidad de constituir un complejo inmobiliario sobre una finca o sobre varias (sin necesidad de agrupación) es, como señala la Resolución de la DGRN de 22 de mayo de 2018 [j 6] la diferencia entre un complejo inmobiliario y la, a veces, mal llamada, propiedad horizontal tumbada; en efecto, en ésta suele hacerse considerando que se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes, sin que haya división o fraccionamiento jurídico del terreno que pueda calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma, superficie o linderos.
Advierte la DGRN que bajo el calificativo de «tumbada» que se aplica a la propiedad horizontal suelen cobijarse (indebidamente), situaciones que responden a ambos tipos, el de complejo inmobiliario con fincas o edificaciones jurídica y físicamente independientes, pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades horizontales en las que el suelo es elemento común y a las que se atribuye dicho adjetivo tan sólo en razón de la distribución de los elementos que la integran que no se superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal.
La consecuencia inmediata de esta distinción es que la formación de las fincas que pasan a ser elementos privativos en un complejo inmobiliario, en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada a las que se vincula en comunidad «ob rem» otros elementos, que pueden ser también porciones de suelo cómo otras parcelas o viales, evidentemente ha de equipararse a una parcelación a los efectos de exigir para su inscripción la correspondiente licencia si la normativa sustantiva aplicable exige tal requisito (cfr. artículo 26.2 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana). En la actualidad, el artículo 26.6 del mismo texto legal exige en todo caso una licencia específica para este tipo de situaciones jurídicas.
Esta misma doctrina ha sido reiterada por la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de junio de 2021. [j 7]
Otra consecuencia inmediata es que la edificación que se lleve a cabo sobre los espacios o fincas de propiedad completamente separada accederá al dominio de conformidad con las reglas generales de nuestro Código Civil (artículo 353), a diferencia de lo que ocurre en el régimen de propiedad horizontal en el que la especialidad de su regulación excepciona la aplicación del principio de accesión (artículo 396 del mismo código).
Regla práctica para distinguir un complejo inmobiliario- Será complejo inmobiliario y se exigirá licencia de parcelación si creamos como entidades independientes parcelas o edificios absolutamente independientes (aunque tengan cosas comunes y se les aplique la Ley de Propiedad Horizontal, pero no su naturaleza).
- Será propiedad horizontal normal y no exige licencia de parcelación, asignar a elementos ya edificados y como anejo a ellos el uso exclusivo de determinados elementos no edificados (estén todos los elementos edificados en el mismo o en distinto plano).
Deberá tenerse en cuenta, no obstante, la normativa urbanística de cada Comunidad Autónoma.
Requisitos Necesidad de licencia para constituir complejos inmobiliariosEl Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios (en vigor el 7 de julio de 2011) ya estableció en su {art. 25 (de aplicación en todo el Estado):
Protección registral ante títulos habilitantes de obras y actividades. Uno. Se añade un nuevo apartado 6 en el artículo 17 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el 39072943—Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, con el siguiente tenor: 6. La constitución y modificación del complejo inmobiliario deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida, o el testimonio notarial de la misma.
Este precepto ha sido derogado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que:
a).- Define el complejo inmobiliario privado, diciendo que es aquel complejo inmobiliario sujeto al régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria a que se refiere el artículo 17.6 del derogado texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio, así como los regímenes especiales de propiedad establecidos por el artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
b) Mantiene la obligación de licencia, pues al modificar (legislación básica en este punto) la redacción del art. 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal ha dispuesto:
3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso, a) La constitución y...
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