Contrato de mediación o corretaje

El contrato de mediación o corretaje, pese a no estar regulado en el Código Civil (CC) , es una figura admisible en nuestro Derecho al amparo de la autonomía de la voluntad de las partes, que se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos.

El contrato de mediación o corretaje constituye un contrato innominado en virtud del cual una de las partes (corredor) se compromete con la otra (comitente) o bien a indicarle la oportunidad de concluir el negocio jurídico con un tercero o bien a servirle de intermediario en el mismo, pero sin que el corredor intervenga en el negocio como representante ni como mandatario (véase, en este sentido, la Sentencia nº 299/2006, de la Audiencia Provincial de Madrid, de 27 de junio ^{[j 1]} y la Sentencia nº 23/2007, de la Audiencia Provincial de Almería, de 1 de febrero, ^{[j 2]} así como las sentencias que en ellas se citan).

Se trata, por tanto, de un contrato cuyo objeto consiste, esencialmente, en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, tal y como ha declarado la STS 348/2007, de 30 de marzo ^{[j 3]}, concepto citado por otras posteriores como la Sentencia nº 685/2012 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 19 de Noviembre de 2012 ^{[j 4]}

El contrato de mediación, como indica la Sentencia nº 503/2011 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 27 de Junio de 2011 ^{[j 5]} se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario.

Como indica la citada STS 348/2007, de 30 de marzo, ^{[j 6]} las notas características del contrato de mediación son:

• Naturaleza: Constituye un contrato atípico (consensual y bilateral, “facio ut des” -hago para que tú des-) y aleatorio, puesto que su resultado es incierto.

• Regulación legal: se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público (art. 1255, CC) y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato (artículos 1709 a 1739, CC), el arrendamiento de servicios (art. 1583 a 1603, CC) o la comisión mercantil (STS de 6 de octubre de 1990, ^{[j 7]} entre otras muchas).

• Libertad de forma: se permite su constitución de modo tácito en aplicación de las normas del mandato. Muchas veces es un contrato verbal, lo que puede plantear problemas a la hora de determinar la retribución del mediador - que luego se trata-. La Sentencia de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 30 de Diciembre de 2011 ^{[j 8]} ante un contrato verbal indica que resulta muy difícil, por no decir imposible, efectuar una prueba, como han afirmado diversas sentencias de esta Sala, que según la STS 324/2009, de 14 mayo, ^{[j 9]} produce mayores problemas a la hora de fijar los términos a los efectos de determinar el contenido. Y añade:

Respecto a la cuantía de los honorarios, son diversas las sentencias de esta Sala que entienden aplicables las reglas de los colegios profesionales orientativas sobre esta cuestión y a título de ejemplo, la STS 324/2009, de 14 mayo, ^{[j 10]} aplicó las reglas del Colegio de abogados en un contrato verbal sobre prestación de servicios profesionales.

Resulta especialmente relevante la Sentencia nº 477/2010, de la Audiencia Provincial de Salamanca, de 15 de diciembre ^{[j 11]} que establece las diferencias entre el contrato de corretaje y el contrato de agencia, que son:

• La agencia es un contrato de tracto sucesivo y de ejecución continuada y permanente, mientras que el contrato de corretaje es de tracto único y ejecución instantánea.

• El agente actúa por cuenta ajena, en nombre e interés del principal, mientras que el corredor nunca celebra el contrato por cuenta del oferente ya que no tiene su representación.

• La relación de agencia no se puede revocar unilateralmente salvo que su duración sea indefinida y medie un preaviso (sobre el preaviso puede verse la STS 26/2019, 17 de Enero de 2019). ^{[j 12]} Sin embargo, la relación de corretaje es libremente revocable por renuncia del corredor o desistimiento del oferente.

• El agente tiene derecho a la comisión cuando el acto u operación comercial se perfeccione, aunque el devengo queda subordinado a su ejecución (art.14 de la Ley 12/1992, de 27 de mayo, sobre Contrato de Agencia). (LA) Por el contrario, el corretaje se consuma cuando se perfecciona el contrato final, aunque después no llegue a consumarse mediante su ejecución.

La diferencia esencial entre ambas figuras jurídicas radica en la función que desempeñan el mediador y el mandatario de modo que, mientras este último celebra el negocio jurídico con el tercero por cuenta del mandante, el mediador se limita a poner en relación a los futuros contratantes sin participar en el negocio jurídico o contrato que éstos concluyan. Es decir que el mediador, a diferencia, del mandatario, no contrata.

En este sentido, véase las STS 221/92, de 10 de marzo, ^{[j 13]} Sentencia nº 187/2011, de la Audiencia Provincial de Zamora, de 19 de julio ^{[j 14]} y la Sentencia nº 493/2007, de la Audiencia Provincial de Madrid, de 24 de mayo, ^{[j 15]} entre otras muchas.

Se puede concluir, siguiendo la doctrina de la Sentencia nº 682/2012 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 2 de Noviembre de 2012 ^{[j 16]} que el contrato de mediación o corretaje es un contrato atípico en nuestro derecho, que aunque tenga similitud o analogía con el de comisión, con el de mandato e incluso con el de prestación de servicios, sin embargo nunca responderá a una combinación formada con los elementos a dichas figuras contractuales típicas. Pero a pesar de ello su enorme práctica comercial y la importancia que ha adquirido en dicha área, hace preciso que se fijen las normas por las que se ha regir su nacimiento, desarrollo y producción de efectos. Para ello habrá que recurrir a lo pactado por las partes a tenor de la facultad otorgada por los artículos 1091, 1255, después a las normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Títulos I y II del Libro Cuarto,...