Contratos sobre objeto ajeno en Cataluña según el CCCat. (Libro VI)

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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Se analiza a continuación la regulación del Libro Sexto del CCCat, aprobado por la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, -en vigor el 1 de enero de 2018 – y por tanto aplicable a los concertados a partir de la vigencia de esta Ley.-

Contenido
  • 1 Nota previa
  • 2 Clases de contratos sobre objeto ajeno
    • 2.1 1.- Los contratos de cultivo
      • 2.1.1 Normas generales
      • 2.1.2 Los arrendamientos rústicos
      • 2.1.3 Aparcería y Masovería
    • 2.2 2.- Custodia del territorio
    • 2.3 3.-Arrendamiento para pastos
    • 2.4 Derecho de adquisición preferente de la Generalidad de Cataluña
  • 3 Recursos adicionales
    • 3.1 En formularios
    • 3.2 En doctrina
  • 4 Legislación básica
  • 5 Legislación citada
Nota previa

De acuerdo con la Disposición transitoria tercera. Del Libro VI del Código Civil de Cataluña (CCCat):

Contratos de cultivo.
Los contratos de cultivo constituidos antes de la entrada en vigor de la presente ley se rigen por las disposiciones que les son de aplicación de la Ley 1/2008, de 20 de febrero, de contratos de cultivo.

Para los concertados bajo anterior legislación puede verse el tema Ley 1/2008, de 20 de febrero, de contratos de cultivo en Cataluña

Clases de contratos sobre objeto ajeno

El legislador catalán regula tres supuestos:

• Los contratos de cultivo

• La custodia del territorio y

• El arrendamiento de pastos.

1.- Los contratos de cultivo

Hay una nomas generales y otras especiales según las clase de estos contratos

El CCCat se aplica a los contratos de cultivo, que a su vez según el art. 623-1 del CCCat se dividen en los contratos de arrendamiento rústico, la aparcería y, en general, todos los contratos cualquiera que sea su denominación, por los que se cede onerosamente el aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal de una finca rústica.

Normas generales

a).- Concepto:

1.- El contrato de cultivo puede incluir una explotación agraria, entendida como un conjunto de bienes y derechos que conforman una unidad económica.

2.- Los contratos de cultivo incluyen la cesión al cultivador del derecho a fertilizar la finca. La cesión del derecho a abonar con deyecciones ganaderas requiere el consentimiento por escrito del cultivador.

3.- Los derechos de producción agraria y los derechos vinculados a las fincas o las explotaciones integran el contenido del contrato de cultivo, salvo que las partes los excluyan expresamente.

b).- Especialidades:

• La vivienda: el contrato de cultivo no se extiende a las edificaciones destinadas a vivienda que haya en la finca, pero sí a las demás construcciones, a la maquinaria y a las herramientas existentes, salvo en ambos casos, pacto en contrario y de lo que establece en el caso de masovería.

• La caza: Tampoco comprende los demás aprovechamientos de la finca no vinculados al cultivo, como por ejemplo la caza, que corresponden al propietario, también salvo pacto en contrario.

Agroturismo: Para que el arrendatario pueda realizar actividades agroturísticas en la finca se exige pacto expreso entre las partes y, debe ser compatible con la actividad de cultivo.

c).- Contratos excluidos:

Según el art. 623-4 CCCat

No son contratos de cultivo los relativos a fincas rústicas en los siguientes casos:
a) Si el cultivo para el que se cede la finca es de duración inferior al año agrícola.
b) Si la finalidad es la preparación de la tierra para la siembra o plantación u otra prestación de servicios al propietario.
c) Si se cede solamente el derecho a abonar con deyecciones ganaderas.
d) Si se ceden solamente aprovechamientos relativos a la caza.
e) Si se cede una explotación ganadera de carácter intensivo.
f) Si la cesión del uso de la finca no tiene la finalidad de destinarla a una actividad agrícola, ganadera o forestal.

d).- Elementos personales:

  • Arrendador: el dueño, pero también los usufructuarios, fiduciarios, los compradores a carta de gracia y los titulares de derechos limitados sobre la finca que pueden otorgar (el legislador usa el término concluir) contratos de cultivo si bien, extinguido su derecho, el contrato subsiste hasta que finalice el plazo mínimo establecido por la presente ley o bien el de la prórroga en curso.

Este régimen de subsistencia del contrato se aplica a los contratos de cultivo concluidos por los representantes legales de los menores o incapacitados cuando se extingue su representación. (art. 623-5 CCCat).

  • Cultivados directo y personal: (art. 623-6 CCCa)t es la persona física que, sola o con la colaboración de personas que conviven con ella o, si no hay convivencia, de descendientes o de ascendientes, lleva a cabo efectivamente la actividad agraria y asume los riesgos de la explotación.

Para tener la condición de cultivador personal se exige que el 50% de la renta del cultivador se obtenga de actividades agrarias u otras complementarias (puede tener tierras propias u otras arrendadas) y que de la concreta explotación arrendada (la que le confiere el carácter de cultivador personal) obtenga, al menos, el 25% de su renta total y el tiempo de trabajo dedicado a actividades agrarias o complementarias sea superior a la mitad de su tiempo de trabajo total, sin perjuicio que pueda contratar personal

También tienen la condición de cultivador directo y personal:

las sociedades agrarias de transformación, las comunidades de bienes, las cooperativas o secciones de cooperativa de producción agraria y las sociedades civiles, mercantiles y laborales, para el cultivo de que se trate, siempre que incluyan en su objeto social finalidades de carácter agrario y que la mayoría de derechos de voto corresponda a las personas físicas a que se refiere el apartado 1..

Finalmente, la ley reconoce como cultivador directo y personal

Las administraciones públicas y sus empresas y entidades vinculadas arrendatarias de fincas rústicas tienen la condición de cultivador directo y personal a todos los efectos de la presente ley.

e).- Forma:

Según el art. 623-7 CCCat Forma del contrato.

1. Los contratos de cultivo deben formalizarse por escrito.
2. Las partes del contrato de cultivo pueden exigirse en cualquier momento, con los gastos a cargo de la parte que formule la pretensión, que el contrato se formalice íntegramente en documento público y que conste en el mismo una descripción de la finca objeto del contrato y, si procede, un inventario de los elementos y de los derechos vinculados a la explotación que se cede y cualquier otra circunstancia que sea necesaria para desarrollar y ejecutar adecuadamente el contrato.

Régimen jurídico:

Los contratos de cultivo se rigen por lo establecido imperativamente por el código civil, por los pactos convenidos entre las partes contratantes o, en su defecto, por el uso y...

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