Criterios generales para la valoración de inmuebles
| Autor | Alberto Palomar (Magistrado de lo contencioso-administrativo) y Javier Fuertes (Magistrado) |
Los criterios generales para la valoración de inmuebles son el conjunto de normas y principios que, de manera general, establecen la forma en la que ha de realizarse la valoración del suelo .
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Contenido
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El artículo 35.1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo (aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre ) establece, como principio general de valoración, que el valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad.
En desarrollo de esta previsión el artículo 6.2 del el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo (aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre ), establece que en el caso de existir cargas, gravámenes o derechos limitativos de la propiedad, el valor de las mismos deberá deducirse del valor del derecho de propiedad.
El propio artículo 6.2 del Reglamento de Valoraciones de la ley del Suelo dispone que tendrán esa consideración de cargas, gravámenes o limitaciones del derecho de propiedad:
a. Los derechos reales limitativos del pleno dominio. b. Los derechos de arrendamiento que representen, en virtud de la legislación específica en la materia, la imposibilidad de alcanzar la rentabilidad normal de mercado. Los alquileres no protegidos por la legislación arrendaticia, y que en consecuencia responden al funcionamiento libre del mercado, no serán considerados en ningún caso como cargas que detraigan valor del derecho de propiedad.
La aplicación, en la práctica, de este principio de valoración del suelo supone que la determinación del valor, conforme a las normas establecidas para ello (en los artículos 34 a 41 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y en el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre , por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo ) significa que, tal y como dispone el artículo 35 del propio Texto Refundido de la Ley del Suelo :
- El suelo se tasará según su situación y con independencia de la causa de la valoración y el instrumento legal que la motive.
Cuando el suelo se encuentre en situación básica de rural, se estará a lo dispuesto en el artículo 36 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y en los artículos 7 a 18 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo . Cuando el suelo se encuentre en situación básica de urbanizado, se estará a lo dispuesto en el artículo 37 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y en los artículos 19 a 27 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo .
- Este mismo criterio se aplicará (también) a los suelos destinados a infraestructuras y servicios públicos de interés general supramunicipal
Tanto si estuvieran previstos por la ordenación territorial y urbanística como si fueran de nueva creación, cuya valoración se determinará según la situación básica de los terrenos en que se sitúan o por los que discurren de conformidad con lo dispuesto en la Ley del Suelo y en el reglamento de valoraciones ( artículo 35.2 del texto refundido de la Ley del Suelo y artículo 6.3 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo ).
El Tribunal Constitucional declaró la constitucionalidad de los criterios generales para la valoración de inmuebles establecidos (en el entonces artículo 22 del texto refundido de la ley del Suelo de 2008 ), pues el hecho de que la nueva regulación de los criterios de valoración establecida por el legislador estatal para las expropiaciones, las operaciones de reparto de cargas y beneficios, la venta o sustitución forzosa y la responsabilidad patrimonial de las Administraciones públicas pudiera tener un efecto reflejo en el valor de mercado de suelo y, por tanto, en las transacciones privadas, no plantea problema alguno de constitucionalidad, ni puede, tampoco, como afirma el Abogado del Estado, constituir un obstáculo para que el Estado ejerza su competencia legítima ex art. 149.1.18ª CE y fije el régimen de valoración que estime pertinente (Cfr. Sentencia del Tribunal Constitucional 141/2014, de 11 de septiembre, F. 9 [j 1])
Edificaciones, construcciones e instalacionesEl texto refundido de la Ley del Suelo ( artículo 35.3 ) y el desarrollo que del mismo efectúa el Reglamento de Valoraciones ( apartados 4 y 5 del artículo 6 ) distinguen, para su tasación, entre que su ubicación se encuentre en suelo rural o suelo urbanizado.
Suelo ruralLa primera cuestión que resulta preciso destacar en cuanto a la valoración de edificaciones, construcciones e instalaciones en suelo rural es que el artículo 35.3 del texto refundido de la Ley del Suelo y el artículo 6.4 del Reglamento de Valoraciones equiparan estas los sembrados y las plantaciones (expresión de la ley que el Reglamento de Valoraciones completa, además, con así como el resto de elementos unidos inseparablemente al suelo).
De esta forma, todos esos elementos (edificaciones, construcciones, instalaciones, sembrados, plantaciones y resto de elementos unidos inseparablemente al suelo) configuran el conjunto de factores que pueden ser objeto de valoración.
La segunda cuestión esencial es que (a diferencia de lo que sucede en el suelo urbanizado) todos esos elementos se tasarán con independencia de los terrenos siempre que se cumplan tres condiciones:
- Que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración.
- Que sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo.
- Que no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes.
Para el caso de de las edificaciones, construcciones e instalaciones ubicadas en suelo urbanizado, y en tanto se ajusten a la legalidad, se tasarán conjuntamente con el suelo, lo que supone, conforme a lo dispuesto en el artículo 35.3 del Texto Refundido de la ley del Suelo y el artículo 6.5 del Reglamento de Valoraciones , que:
1) En cuanto a su legalidad: Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística .
2) Estado: La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación.
3) Situación fuera de ordenación: Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil.
Pues bien, centrado el debate en la valoración de tales actividades fuera de ordenación, es precisamente el artículo 22.3º del Texto Refundido antes trascrito el que da la pauta para la valoración de estas situaciones de fuera de ordenación, que en modo alguno autoriza, como por la parte recurrente se ha venido sosteniendo en vía administrativa y en todo este proceso, que debe partirse de la actividad desarrollada en la finca como si se tratase de una actividad legalizada, por autorizarlo el planeamiento en vigor. Lo que establece el precepto es que en esos casos se deberá valorar " en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil "; que es muy...
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