Declaración de obra nueva acabada

Autor:Manuel Faus
 
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En lo que se refiere al tema de la declaración de Obra Nueva acabada, varios son los puntos a tener en cuenta:

Contenido
  • 1 Requisitos estatales para la declaración de obra nueva acabada
    • 1.1 Textos legales
    • 1.2 Requisitos
      • 1.2.1 a).- Licencia de obras
      • 1.2.2 b) Certificación por Técnico competente
      • 1.2.3 c) Cumplir los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación
      • 1.2.4 d).- El otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable
      • 1.2.5 e).- Certificación de eficiencia energética
      • 1.2.6 f).- Libro del Edificio
      • 1.2.7 g).- Acta de recepción de la Obra
      • 1.2.8 h).- Identificación de las coordenadas de referenciación geográfica
  • 2 Ver también
  • 3 Recursos adicionales
    • 3.1 En formularios
    • 3.2 En doctrina
  • 4 Legislación básica
  • 5 Legislación citada
  • 6 Jurisprudencia citada
Requisitos estatales para la declaración de obra nueva acabada Textos legales Requisitos

Teniendo en cuenta la legislación estatal aplicable, procede analizar los siguientes temas:

a).- Licencia de obras

El art. 11.3 del citado texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana dice que todo acto de edificación requerirá del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo, según la legislación de ordenación territorial y urbanística, debiendo ser motivada su denegación. En ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística.

Y el art.28 de dicho texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana dice, en la parte que ahora interesa, dice:

1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.
Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos:
a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y
b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna.

Dos puntos a mencionar:

a).- El silencio administrativo:

No se admite la licencia obtenida por SILENCIO POSITIVO si es contraria al planeamiento urbanístico. Véase la Sentencia del Tribunal Supremo - Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, de 28 de Enero 2009 [j 1] y el formulario ¿Obra nueva por silencio administrativo?

Puede verse Problemas en las licencias de obras

b) Caducidad:

Las licencias de obras señalan un plazo para su ejecución, so pena de caducidad; pero esta caducidad no es automática; si no se ha incoado expediente de caducidad de la licencia de obras no se puede considerar la misma caducada por el simple transcurso del plazo de tiempo previsto en la misma y en consecuencia no procede suspender la inscripción de la obra nueva por la posible caducidad de dicha licencia. (Resolución de la DGRN de 21 de junio de 2019 [j 2] y Resolución de la DGRN de 22 de julio de 2019). [j 3]

b) Certificación por Técnico competente

Hay que tener en cuenta que para formalizar una Obra Nueva se necesita, además del Permiso de Obras, el certificado del Técnico competente como exige el R.D. 1093/1997 de 4 de Julio que aprueba las normas complementarias del Reglamento Hipotecario (RH) en materia de actas de naturaleza Urbanística y se exige también por el citado art.28 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

En efecto, dice el art. 50 del RD 1093/1997, de 4 de Julio, por el que se aprueban las Normas complementarias al Reglamento para la Ejecución de la Ley hipotecaria (LH) sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de Naturaleza urbanística:

Técnico competente . A los efectos de lo dispuesto en este capítulo, se tendrá por técnico competente:
1. El que por sí solo o en unión de otros técnicos hubiere firmado el proyecto para el que se concedió la licencia de edificación.
2. El que por sí solo o en unión de otros tuviere encomendada la dirección de la obra.
3. Cualquier otro técnico, que mediante certificación de su colegio profesional respectivo, acredite que tiene facultades suficientes.
4. El técnico municipal del Ayuntamiento competente que tenga encomendada dicha función.

El art. 28 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, también menciona al técnico competente:

Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto,..

Hay que tener presente dos supuestos :

Pero en todo caso, la firma del técnico ha de estar legitimada notarialmente. La resolución de la DGRN de 11 de marzo de 2.009 [j 8] dice que:

la autenticidad de la firma del técnico es requisito esencial para que el documento que acredita la terminación de la obra tenga la eficacia que se pretende, sin que pueda bastar el visado colegial, útil tan sólo para acreditar la cualificación profesional de quien dice firmar, pero no bastante para demostrar que la firma ha sido efectivamente puesta por él.

Ahora bien, el RD 1000/2010, de 5 de agosto sobre Visado Colegial Obligatorio, en su art. 2, entre los casos en que exige que el certificado final de obra esté visado se halla el certificado de final de obra de edificación, que incluirá la documentación prevista en el anexo II.3.3 del RD 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación; norma ésta desarrollada en el Real Decreto 1000/2010 sobre Visado Colegial Obligatorio; el precepto habla de certificado de final de obra y la pregunta es si se refiere al certificado necesario para declarar el final de obra o directamente una obra nueva (antigua o no); la Resolución de la DGRN de 16 de diciembre de 2013 [j 9] da por supuesto que el visado del certificado del técnico no se exige si certifica el que por si o en unión de otros es autor del proyecto, o llevó la dirección o es el técnico municipal, siendo necesario el visado únicamente cuando certifica cualquier otro técnico (número 3 del art. 50 del citado R.D. 1093/1997 de 4 de Julio que aprueba las normas complementarias del Reglamento Hipotecario en materia de actas de naturaleza Urbanística).

Para la resolución de la DGN de 16 de febrero de 2012 [j 10] el fundamento de la normativa sigue siendo la de garantizar, mediante aseveración responsable de técnico especializado, que la obra nueva que pretende acceder al Registro se ajusta a las condiciones especificadas en la licencia preceptiva. Por esa razón sería susceptible de ser sustituida aquella certificación por cualquier otro documento...

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