Declaración de obra nueva acabada en las legislaciones Autonómicas
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
En el tema Declaración de obra nueva acabada se detallan las normas que deben tenerse en cuenta para declarar obras acabadas. Se completa el tema con el titulado Declaración de Obra Nueva. Casos especiales y con el presente tema que trata de la Declaración de obra nueva acabada en las legislaciones Autonómicas.
Algunas legislaciones empiezan a regular las licencias para poder otorgar Obras Nuevas, división en propiedad horizontal, etc.
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Contenido
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Se dictó la la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía.
* Requisitos generales…
El art. 280 de dicho Decreto dice:
Actuaciones edificatorias.
Se consideran actuaciones edificatorias:
a) Las de nueva edificación y de sustitución de la edificación existente.
b) Las de rehabilitación edificatoria.
c) La realización de las obras y trabajos de conservación, mantenimiento en los edificiosexistentes, sus instalaciones y espacios comunes, o intervención en los mismos que suponga su
mejora, reforma o ampliación.
Entre los actos urbanísticos sujetos a intervención administrativa (control municipal) está, según el art. 290 la edificación, obras e instalaciones. Tiene por finalidad comprobar que las actuaciones previstas son conformes a lo dispuesto en la legislación y en los instrumentos de ordenación territorial y urbanística vigentes, incluida la verificación de la conformidad a la ordenación de las divisiones horizontales resultantes de las edificaciones que las integren.
El art. 291 sujeta a previa licencia urbanística:
- Las obras de construcción, edificación e implantación de instalaciones de nueva planta, las de ampliación, modificación, reforma o cualesquiera otras sobre las existentes que no estén sometidas a declaración responsable, las de demolición, salvo el supuesto de ruina física inminente, así como la instalación o ubicación de casas prefabricadas, caravanas fijas, casas móviles e instalaciones similares, provisionales o permanentes.
- La ocupación y la utilización de las edificaciones o instalaciones existentes, así como la modificación de su uso total o parcial, ubicadas en suelo rústico o en suelo urbano sometido a actuación de transformación urbanística, conforme a lo dispuesto en la Ley y en el Reglamento.
* Licencia:
La Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía dispone en Disposición adicional novena:
Licencia o declaración responsable para escrituras públicas y asientos registrales.
1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, además de los requisitos establecidos por otras leyes y de conformidad con la legislación básica estatal, se exigirá y testimoniará:
a. La licencia correspondiente, acto que acredite el control previo municipal o alternativamente, si se trata de obras que conforme a esta ley estén sólo sujetas a declaración responsable, acreditación de que se ha presentado tal declaración.
b. Certificación expedida por técnico competente que acredite el ajuste de la descripción de la obra al proyecto objeto de la licencia o a lo manifestado en la declaración responsable.
c. Las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación o instalación.
2. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva terminada, además de los requisitos establecidos por otras leyes y de conformidad con la legislación básica estatal, se exigirá y testimoniará:
a. Si no se hizo antes declaración de obra nueva en construcción, los documentos referidos en la letra a) del apartado anterior.
b. Licencia de ocupación o utilización, o bien la acreditación de que se ha presentado declaración responsable de ocupación o utilización o, en su caso, cambio de uso.
c. Certificación expedida por técnico competente que acredite la finalización de la obra conforme a lo autorizado y declarado.
Todo ello, sin perjuicio de la constancia registral de la terminación de la obra de edificaciones respecto de las cuales no resulte posible la adopción de medidas de protección de la legalidad territorial y urbanística ni de restablecimiento del orden jurídico perturbado por haber transcurrido el plazo para su ejercicio, conforme a lo previsto en la legislación estatal.
Aragón3. Para las inscripciones de declaración de obra nueva, los Registros de la Propiedad exigirán la observancia de lo dispuesto en los apartados precedentes.
1.- Licencia:
Licencia urbanística.
1. La licencia urbanística es el acto administrativo por el que el Alcalde autoriza a cualquier persona para realizar un acto de transformación, construcción, edificación o uso del suelo o el subsuelo, expresando el objeto de la misma, y las condiciones y plazos de ejercicio conforme a lo establecido en la normativa aplicable.
2. Están sujetos a licencia, conforme a lo establecido en la legislación básica estatal, los siguientes actos de transformación, construcción, edificación o uso del suelo o el subsuelo:
a) Movimientos de tierra, explanaciones, parcelaciones, segregaciones o actos de división de fincas en cualquier clase de suelo cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación.
b) Obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta con excepción de las sujetas a declaración responsable.
c) Obras de ampliación, modificación, reforma, rehabilitación o demolición cuando alteren la configuración arquitectónica del edificio por tener el carácter de intervención total o, aun tratándose de intervenciones parciales, por producir una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, la envolvente global o el conjunto del sistema estructural, o cuando tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
2º.- Declaración responsable, aplicable, entre otros, según el (art. 227) del citado Decreto para:
a) Obras de edificación de nueva planta de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
b) Obras de ampliación, modificación, reforma, rehabilitación o demolición sobre los edificios existentes que no produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, la envolvente global o el conjunto del sistema estructural, ni tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
c) Renovación de instalaciones en las construcciones.
d) Primera ocupación de las edificaciones de nueva planta y de las casas prefabricadas.
e) Talas de árboles que no afecten a espacios de alto valor paisajístico o a paisajes protegidos.
f) Instalaciones de aprovechamiento de energía solar mediante paneles fotovoltaicos destinadas a autoconsumo sobre cubierta y edificaciones y pérgolas de aparcamientos de vehículos, cuando las instalaciones no superen un metro y medio de altura desde el plano de la cubierta, o, en el caso de cubierta inclinada, cuando los paneles se coloquen pegados a la cubierta en paralelo o no superando el metro de altura, excepto en edificios protegidos por razones patrimoniales u otras que requieran informes sectoriales específicos.
g) Instalaciones de producción de energía proveniente de la energía solar sobre las pérgolas de los aparcamientos de vehículos y en los espacios libres privados no susceptibles de ocupación de las parcelas. Los espacios ocupados por las instalaciones mencionadas no computarán a efectos del volumen edificable de la parcela ni de las distancias mínimas de la edificación a los límites de la parcela, a otras edificaciones o en la vía pública. Los elementos auxiliares de las instalaciones, como las estructuras de apoyo o pérgolas, serán considerados partes inherentes de las instalaciones de generación solar.
h) Instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos en edificios de uso colectivo.
3.- Certificación energética:
El DECRETO 46/2014, de 1 de abril, del Gobierno de Aragón, por el que se regulan actuaciones en materia de certificación de eficiencia energética de edificios y se crea su registro, en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Aragón regula la expresada certificación.
En el art. 2 detalla el ámbito de actuación, en el art. 5 el procedimiento y condiciones generales y el art. 7 dice:
Artículo 7. Obligación de entregar el certificado de eficiencia energética en compra-ventas y arrendamientos. Cuando se venda un edificio, total o parcialmente, el vendedor entregará al comprador el certificado de eficiencia energética del edificio o, en su caso, de la parte adquirida, según corresponda. Para el caso de nueva construcción, si el edificio está en fase de ejecución el certificado a entregar será el de proyecto y cuando se emita el certificado de edificio terminado, por encargo del promotor, se le entregará al propietario igualmente; si el edificio dispone del acta de recepción de obras, se entregará el certificado de edificio terminado.
En caso de alquiler bastará con la simple exhibición del certificado original y la entrega, por el arrendador al arrendatario, de una copia del certificado de eficiencia energética del edificio o unidad del mismo.
4. Prescripción:
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