Declaraciones de ruina
| Autor | Alberto Palomar (Magistrado de lo contencioso-administrativo) y Javier Fuertes (Magistrado) |
Las declaraciones de ruina son circunstancias que, caso de concurrir, determinan que una edificación ha dejado de cumplir las condiciones exigidas para su uso.
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Contenido
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La ruina en el ámbito del urbanismo, en relación a una edificación o construcción (estado ruinoso de una construcción) es un concepto jurídico indeterminado que requiere, en cada caso, de la comprobación de la concurrencia de las circunstancias que determinan que el inmueble se encuentra en esa situación.
…la ruina, en la acepción que le otorga el grupo normativo donde se contienen su regulación y sus efectos, tanto en el ámbito del urbanismo, con en el de las relaciones civiles, es un concepto jurídico indeterminado, para cuya configuración en cada caso se exige la comprobación de una situación de hecho o un «estado» del inmueble (Sentencia de Sala Especial del artículo 61 de la LOPJ del Tribunal Supremo de 15 de febrero de 1990, recurso 222/1989).
Por ello, la declaración del estado de ruina de un edificio necesita de la comprobación (análisis y verificación) del cumplimiento de los requisitos que se establecen para poder considerar que se encuentra en esa situación de ruina.
Como ha establecido el Tribunal Supremo (Sentencia de 8 de marzo de 1993, recurso 8873/1991, con cita de la Sentencia de Sala Especial del artículo 61 de la LOPJ del Tribunal Supremo de 15 de febrero de 1990, recurso 222/1989):
- La ruina es un concepto complejo. En primer lugar es un estado de hecho en cuanto constitutivo de la degradación definitiva del inmueble para continuar cumpliendo su destino y finalidades propias; en segundo lugar, desde una perspectiva estrictamente jurídica, es un concepto jurídico indeterminado.
- La ruina es un concepto jurídico indeterminado, para cuya configuración en cada caso se exige la comprobación de una situación de hecho o un estado del inmueble.
- Como tal ha de entenderse el estado de un edificio que amenace caída o derrumbamiento porque afecte a su estructura unitaria e implique el agotamiento, caducidad o desgaste de la construcción.
- La ruina significa una descomposición avanzada y técnica o económicamente incontenible de los elementos básicos de la edificación.
- Como tal estado de hecho, la situación de ruina es marcadamente objetivo, de modo que la potestad administrativa para declarar el estado de ruina es una potestad reglada que se reduce a la estricta verificación de aquella situación o estado de hecho, por lo que, concurriendo cualquiera de los supuestos definidos es obligada es la declaración de ruina.
Y la característica de tal situación, que sirve para legitimar la intervención administrativa, es el peligro cierto (para la integridad física de las personas o su salud), más o menos próximo, que debe evitarse, aun cuando no falten razones de otra índole, incluso de tipo estético.
De esta forma, y de manera general, se viene a establecer que procederá la consideración de estado ruinoso cuando:
- Cuando el coste de las obras necesarias de consolidación o conservación sea superior al 50% del valor actual del edificio o plantas afectadas, excluido el valor del terreno.
- Cuando el edificio presente un agotamiento generalizado de sus elementos estructurales o fundamentales.
- Cuando se requiera la realización de obras que no pudieran ser autorizadas por encontrarse el edificio en situación de fuera de ordenación .
Ruina que puede serlo de diferentes tipos:
- Ruina legal
- Ruina física inminente
Ruina legal (técnica, económica, urbanística)Andalucía: Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía ( artículo 146 ).Aragón: Decreto Legislativo 1/2014, de 8 de julio, Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón ( artículos 261 a 263 ).
Asturias: Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril , Ley de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Asturias ( artículos 234 y 235 ).
Baleares: Ley 12/2017 de 29 de diciembre , de Urbanismo de las Illes Balears ( artículos 126 y 127 ).
Canarias: Ley 4/2017, de 13 de julio , del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias ( artículs 270 y 271 ).
Cantabria: Ley 5/2022, de 15 de julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria ( artículo 255 ).
Castilla – La Mancha: Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de castilla-La Mancha ( artículos 139 a 142 ).
Castilla y León: Ley 5/1999, de 8 de abril , de urbanismo de Castilla y León ( artículos 107 y 108 ).
Cataluña: Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto , Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña ( artículo 198 ).
Extremadura: Ley 11/2018, de 21 de diciembre , de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura ( artículos 169 y 170 ).
Galicia: Ley 2/2016, de 10 de febrero , del suelo y urbanismo de Galicia ( artículo 141 ).
La Rioja: Ley 5/2006, de 2 de mayo , de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja ( artículo 199 ).
Madrid: Ley 9/2001, de 17 de julio , del Suelo de Madrid ( artículos 171 y 172 ).
Región de Murcia: Ley 13/2015, de 30 de marzo , Ordenación Territorial y Urbanística Región de Murcia ( artículo 271 ).
Navarra: Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio , Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Navarra ( artículos 85 , 86 y 198 ).
País Vasco: Ley 2/2006, de 30 de junio , del Suelo y Urbanismo del País Vasco ( artículos 201 y 202 ).
Comunidad Valenciana: Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunidad Valenciana ( artículos 202 a 205 ).
La ruina legal consiste en la situación en la que se encuentra una edificación en función de la proporción existente entre el valor de la construcción y el coste de las reparaciones necesarias.
Proporción que se establece en relación al límite del deber normal de conservación que el artículo 15.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre , que aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, fija (como límite) “en la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta, equivalente al original, en relación con las características constructivas y la superficie útil”, tal y como establece el artículo 15.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre , que aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
En el artículo 15 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre , que aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, el apartado primero de la disposición final segunda atribuye:
“el carácter de condiciones básicas de la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los correspondientes deberes constitucionales y, en su caso, de bases del régimen de las Administraciones Públicas, de la planificación general de la actividad económica, de protección del medio ambiente y del régimen energético”.
De esta forma, en las regulaciones autonómicas encontramos, como supuestos en los que procede la declaración legal de ruina, aquellos casos en los que:
- Cuando el coste de las reparaciones necesarias para un uso compatible con el planeamiento supere el límite del deber normal de conservación.
Para asegurar la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales, devolver la salubridad o calidad ambiental o recuperar las condiciones mínimas.
Cuando el coste de las reparaciones necesarias, unido al de las realizadas como consecuencia de la última inspección periódica, supere el límite del deber normal de conservación y exista una tendencia al incremento de las inversiones precisas para la conservación del edificio.
“En relación con la pretensión del apelante dirigida a la nulidad de las órdenes de ejecución, reseñaremos que tienen como soporte la ya ratificada ausencia de situación legal de ruina, enlazando con los efectos legales derivados del deber de conservación por parte de los propietarios, dado que, efectivamente, de haber concluido en que se daba situación legal de ruina, hubiera tenido como consecuencia el cese del deber legal de conservación, y por ello improcedente hubiera sido ordenar la ejecución de las obras necesarias, pero ese no es el supuesto en el que nos encontramos, al margen de la conclusión que ha alcanzado la Sala de que la decisión municipal no tenía amparo en las previsiones del art. 258 de las NN SS y la remisión que hacía a la Ley de Patrimonio Cultural 7/1990 , ámbito en el que hemos concluido en acoger lo que defiende el recurso de apelación” (Sentencia del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco de 26 de febrero de 2016, recurso 158/2015 [j 1]).
- Cuando se requiera la realización de obras que no pudieran ser autorizadas por encontrarse el edificio en situación legal de fuera de ordenación.
Ruina legal que, en función de las circunstancias que la determinan, puede ser calificada como técnica, económica o urbanística.
Siguiendo lo dispuesto en el artículo 126.2 de la Ley 12/2017 de 29 de diciembre , de Urbanismo de las Illes Balears, se pueden definir, cada uno de esos supuestos. Y, en términos similares, aunque más escuetos, en el artículo 198.2 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto , Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña .
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