Derecho real de censo. Reglas generales
| Autor | Barbara Ariño y Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Abogada y Notario |
El censo es un derecho real perpetuo o por tiempo indefinido, que recae necesariamente sobre bienes inmuebles y que, según dispone el art. 1604 del Código Civil (CC), sujeta algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes.
En este tema se expondrán las reglas generales del censo y sus distintas clases.
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Contenido
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El derecho de censo, como advierte la Sentencia del TSJ Navarra de 28 de noviembre de 2017, [j 1] surgió originariamente como un arrendamiento a perpetuidad cuya finalidad esencial era la de resolver los problemas jurídicos derivados de la explotación agraria de las tierras para obtener una rentabilidad de las mismas, concediendo a una persona el pleno disfrute de un fundo mientras que el concedente mantenía su título de propiedad.
Ahora bien, con el transcurso del tiempo, se facilitó que aquellos que cultivaban la tierra accedieran a la propiedad. De esta forma, el censo fue convirtiéndose en un contrato por el que se daba cierto bien raíz, transfiriéndose el dominio útil y reservándose el directo, con la obligación de que aquél que lo recibía debía pagar anualmente una determinada cantidad en reconocimiento de aquel dominio.
En la actualidad, el derecho real de censo se constituye, conforme dispone el art. 1604 CC, cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes.
Caracteres de los censosLas notas esenciales del derecho real de censo son:
• Perpetuidad: como advierte la STSJ Navarra antes citada, en su configuración histórica, este derecho era perpetuo y no podía redimirse, lo que lastró la utilidad económica del instituto, determinando, con el paso del tiempo, su desaparición. Por ello, actualmente, el art. 1608 CC señala que la cesión del capital o de la cosa inmueble es perpetua o por tiempo indefinido, si bien el censatario podrá redimir el censo a su voluntad, aunque se pacte lo contrario.
• Transmisibilidad: el art. 1617 CC reconoce que pueden transmitirse a título oneroso o lucrativo las fincas gravadas con censos, de igual modo que el derecho a percibir la pensión.
• Indivisibilidad: según el art. 1618 CC, no pueden dividirse entre dos o más personas las fincas gravadas con censo sin el consentimiento expreso del censualista, aunque se adquieran a título de herencia. Así, el art. 1619 CC dispone que, si varios herederos intentan adjudicarse la finca gravada con censo y el censualista no presta su consentimiento para la división, ésta se pondrá a licitación entre ellos. Y, a falta de conformidad, o si ninguno de los interesados ofrece el precio de la tasación, se procederá a vender la finca con la carga, repartiéndose el precio entre los herederos.
Por el contrario, si el censualista permite la división, se designará con su consentimiento la parte del censo con que quedará gravada cada porción, constituyéndose tantos censos distintos como porciones en que se divida la finca.
• Prescriptibilidad: el art. 1620 CC establece que son prescriptibles tanto el capital como las pensiones de los censos, conforme a lo dispuesto en los arts. 1930 y ss. CC. En concreto, señala la Sentencia de la AP Cádiz de 2 de noviembre de 2001 [j 2] que el derecho a reclamar las pensiones de los censos prescribe a los 5 años (ex art. 1966 CC), siendo éste un plazo prescriptivo aplicable tanto para la acción personal derivada del censo como también cuando las pensiones se reclaman por medio de la acción real referida en el art. 1623 CC.
El tiempo de prescripción comenzará a correr en la forma que señala el art. 1970 CC, es decir, desde el último pago del capital en el censo consignativo, y de la pensión o renta en los censos enfitéutico y reservativo.
Clases de censosEl derecho real de censo puede clasificarse en:
• Censo enfitéutico (art. 1605 CC): es enfitéutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio.
• Censo consignativo (art. 1606 CC): es consignativo el censo cuando el censatario impone sobre un inmueble de su propiedad el gravamen del canon o pensión que se obliga a pagar al censualista por el capital que de éste recibe en dinero.
• Censo reservativo (art. 1607 CC): es reservativo el censo cuando una persona cede a otra el pleno dominio de un inmueble, reservándose el derecho a percibir sobre el mismo inmueble una pensión anual que deba pagar el censatario.
En relación con la naturaleza y régimen aplicable a los distintos tipos de censos, pueden verse los temas de esta misma obra Censo enfitéutico y Censo consignativo y reservativo .
La pensión o canonDe acuerdo con el art. 1613 CC, la pensión o canon de los censos se determinará por las partes al otorgar el contrato y podrá consistir en dinero o frutos.
El pago de las pensiones se regirá por las siguientes reglas:
• Plazo: las pensiones se pagarán en los plazos convenidos; y, a falta de convenio, si consisten en dinero, por años vencidos a contar desde la fecha del contrato, y, si consiste en frutos, al fin de la respectiva recolección (art. 1614 CC).
• Lugar de pago: si no se hubiere designado en el contrato, las pensiones se pagarán en el lugar en que radique la finca gravada con el censo, siempre que el censualista o su apoderado tuvieren su domicilio en el término municipal del mismo pueblo. No teniéndolo, y sí el censatario, el pago se hará en el domicilio de éste (art. 1615 CC).
• Resguardo de pago: como advierte la Sentencia de la AP Huesca de 13 de octubre de 1998, [j 3] en estos derechos de tan larga duración es muy frecuente que con el paso de generaciones se vaya perdiendo la memoria de esta carga real. Por ello, se permite al censualista servirse de cualquier prueba válida en derecho para evidenciar el ejercicio de su derecho, como la prevista en el art. 1616 CC.
En concreto, este precepto establece que el censualista, al tiempo de entregar el recibo de cualquier pensión, puede obligar al censatario a que le dé un resguardo en que conste haberse hecho el pago. Es por ello que la Sentencia de la AP Barcelona de 5 de marzo de 2009 [j 4] declara que la carga de la prueba del pago de las pensiones corresponde al censualista, sin que pueda exigirse al censatario, pues ello constituiría una "prueba diabólica" ya que es el censualista quien tiene a su alcance la posibilidad de solicitar los contrarrecibos al librar los recibos del pago de la pensión al censatario. Por tanto, de conformidad con la doctrina que vincula el "onus probandi" con la facilidad de acceso y control de los medios probatorios, la referida carga debe ser impuesta al censualista, perjudicándole su falta de prueba.
• Prueba presuntiva del...
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