Derecho real de hipoteca
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
El derecho real de hipoteca es uno de los gravámenes más populares de los últimos tiempos por su función de garantía, en especial para facilitar la concesión de préstamos, si bien puede tener por objeto garantizar todo tipo de obligaciones, legales o convencionales.
|
Contenido
|
Ni el Código Civil (CC) ni la Ley Hipotecaria (LH) dan un concepto de la hipoteca; el art. 104 de la LH se limita a decir que «la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de las obligaciones para cuya seguridad fue constituida».
Este artículo no define la hipoteca, sino que se limita a destacar:
- El aspecto negativo de la hipoteca; esto es, la afección de bienes determinados al cumplimiento de una obligación.
- La accesoriedad de la hipoteca a una obligación principal, de la que depende.
No obstante este artículo omite:
- El aspecto positivo del derecho, es decir, la facultad del acreedor de procurar que cobre del deudor una cierta cantidad de dinero o reciba de éste una prestación.
- El aspecto institucional que desde el derecho romano ha presidido esta figura: el no desplazamiento de la posesión de manos del deudor a las manos del acreedor.
En ausencia de una definición legal, podemos, con ROCA SASTRE, definir el derecho real de hipoteca como un:
Caracteres de la hipotecaDerecho real de realización de valor, en función de garantía de una obligación pecuniaria, de carácter accesorio e indivisible, de constitución registral, que recae directamente sobre bienes inmuebles anejos y enajenables, que permanecen en posesión del propietario.
Son sus caracteres:
a). La hipoteca es un derecho real
Y lo es al reunir los caracteres de inmediatividad y de absolutividad o eficacia erga omnes; a pesar de posiciones doctrinales discrepantes, la Jurisprudencia lo tiene claro; baste citar la Sentencia de TS, Sala 3ª, de lo Contencioso-Administrativo, 27 de Octubre de 2011 [j 1] que afirma que dada la naturaleza del derecho real de hipoteca, esta subsiste frente terceros mientras la inscripción se encuentra vigente.
b). La hipoteca es un derecho de realización de valor Así resulta del art. 1858 del Código Civil; como menciona la Sentencia nº 538/2011 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 13 de Septiembre de 2013, [j 2] «la posibilidad de ejecución o realización de valor es inherente al derecho real de hipoteca».
c). La hipoteca actúa en función de garantía
La hipoteca garantiza el cumplimiento de una obligación dineraria; de ahí que ha de asegurar un crédito y ha de tratarse de una obligación dineraria. Y esta función de garantía es básica en la hipoteca; como advierte la Resolución de la DGRN de 15 de julio de 2013 [j 3] a propósito de la ejecución de la hipoteca:
El procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados constituye un procedimiento puesto al servicio de un derecho real de realización de valor, cual es la hipoteca, cuya efectiva función de garantía, en tanto que derecho que otorga la facultad, en caso de inejecución de la prestación debida, de realizar el valor del bien gravado y obtener satisfacción cobrando con el producto obtenido de tal realización, descansa en gran medida en la efectividad del proceso de ejecución que conduzca a dicha realización de valor.
d). La Hipoteca tiene un carácter accesorio
Cuando existe un crédito y el acreedor no se conforma con la responsabilidad universal e inconcreta del art. 1911 del CC, exige una garantía: esta es la hipoteca, accesoria de la obligación principal; sin ella no puede existir. Extinguida la obligación principal, la hipoteca se extingue, (aunque otra cosa sea su cancelación registral automática) y al transmitir el crédito se transmiten también estos derechos de hipoteca. Destaca la Sentencia nº 791/2009 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 2 de Diciembre de 2009: [j 4]
El derecho real de hipoteca, como derecho real de garantía, ius in re aliena, es un derecho accesorio (así, el art. 1528 del CC) por esencia (art. 1857.1º del CC y sentencia de 3 de julio de 1997) que está al servicio del crédito conectado a él y que sigue todas sus vicisitudes, en orden a garantizar el cumplimiento de las obligaciones.
Ahora bien, comenta la Resolución de la DGRN de 20 de septiembre de 2019 [j 5] la discusión clásica entre quienes defendían la tesis de la accesoriedad absoluta de la hipoteca respecto al crédito que garantiza, (de manera que la extinción de la obligación principal lleva automáticamente a la extinción de aquella) y los que defendían la diferenciación absoluta entre los derechos reales y los derechos de crédito, tesis según la cual el derecho real de hipoteca es tan distinto del crédito que garantiza que, aunque este se haya extinguido por pago, y en teoría debería extinguirse también por accesoriedad el derecho real de garantía, bastando una cancelación automática para ello, esto no ocurre. Pues bien, la solución dada por la LH (art. 82) y el RH (art. 149) es que no hay una cancelación automática de la hipoteca mediante la acreditación del pago de la obligación, sino que se hace necesario, para que la hipoteca se extinga frente a todos, su cancelación mediante negocio cancelatorio (como regla general, para cancelar un crédito hipotecario extinguido por pago es siempre necesaria una escritura pública más el consentimiento del acreedor a tal efecto); otra cosa, (según la redacción del art. 82 LH dada por la Ley 16/2022, de 5 de septiembre, de reforma del texto refundido de la Ley Concursal, en vigor el 26 de septiembre de 2022) es el supuesto de por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación o auto de homologación de acuerdo del plan de reestructuración.
e). La hipoteca es indivisible
Ello es consecuencia de su inseparabilidad con el crédito al que garantiza.
Se refiere a la indivisibilidad la Sentencia de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 25 de Octubre de 1994, [j 6] afirmando:
la indivisibilidad de la hipoteca (cuando ésta recae sobre varias fincas), lo único que entraña es que cada una de dichas fincas responde de la totalidad del crédito garantizado, conforme establecen los arts. 122 y art. 123 de la LH (al no haberse dividido el crédito con respecto a cada una de dichas fincas y concretado la parte del mismo de que responde cada una de ellas), pero no puede entrañar en modo alguno la imposibilidad de que el quantum del crédito hipotecario haya podido ser reducido mediante los pagos parciales del mismo (y sus intereses) que haya venido haciendo el deudor, en cuyo supuesto la posterior ejecución hipotecaria solamente podrá hacerse (sobre cualquiera de las fincas, desde luego) por el crédito que aún se continúe adeudando, pero no por la parte del mismo que ya haya sido pagada, cuya posibilidad de reducción del crédito garantizado, aun subsistiendo la indivisibilidad de la hipoteca, la reconoce expresamente el ya citado art. 122 de la Ley Hipotecaria, cuando establece que «la hipoteca subsistirá íntegra, mientras no se cancele, sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligación garantizada».
Esta indivisibilidad se manifiesta en un triple aspecto:
- Mientras subsista el crédito, la hipoteca continúa íntegra; por ello, como indica la Sentencia nº 714/2011 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 4 de Octubre de 2011, [j 7] si bien para la existencia del derecho real de hipoteca es necesaria su inscripción registral, su subsistencia no depende de aquella inscripción registral, sino del cumplimiento de la obligación que garantiza.
- Aunque la deuda se divida entre varios herederos, ninguno puede pedir la total liberación de la finca, mientras dicha deuda no sea totalmente satisfecha.
- Mientras la garantía no se cancele, subsiste sobre la totalidad de los bienes hipotecados.
Este principio de la indivisibilidad de la hipoteca tiene, como dice la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de 5 de marzo de 2020 [j 8] especial repercusión en tres materias muy concretas a detallar:
a). La posibilidad de cancelación parcial: la simple distribución de la responsabilidad hipotecaria entre varias fincas que exige el artículo 119 de la Ley Hipotecaria, aunque se puede considerar que da lugar a tantas hipotecas como fincas gravadas porque se exige la determinación de la cantidad o parte de gravamen de que cada una pueda responder, no implica la división del crédito garantizado. Es por ello por lo que la distribución de la responsabilidad hipotecaria, sin más, no permite entender que se faculta al deudor a realizar pagos parciales del crédito y, por tanto, exigir liberar una de las fincas por un pago parcial del crédito, naturalmente salvo pacto.
b). La subrogación de un nuevo prestatario: si una de las fincas es adquirida posteriormente por un tercero, la división del crédito tiene lugar por disposición legal en virtud del cambio de deudor y el subrogado podrá pagar y exigir la liberación de su finca. (Art. 221 del Reglamento Hipotecario).
c) En la ejecución hipotecaria: en los casos en que el crédito está dividido, como en el que hay dos o más hipotecas, NO es posible la ejecución en un mismo procedimiento hipotecario regulado en la LEC y, consecuentemente, NO se puede expedir la certificación registral de dominio y cargas prevista en dicha ley.
El principio de indivisibilidad de la hipoteca tiene, según detalla la Resolución de 7 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, [j 9] las siguientes consecuencias en caso de división o segregación de la finca inicialmente hipotecada:
La subsistencia de la hipoteca en su integridad sobre cada una de las fincas resultantes aun cuando se reduzca la obligación garantizada (artículos...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba