Derecho real de hipoteca

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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El derecho real de hipoteca es uno de los gravámenes más populares de los últimos tiempos por su función de garantía, en especial para facilitar la concesión de préstamos, si bien puede tener por objeto garantizar todo tipo de obligaciones, legales o convencionales.

Contenido
  • 1 Concepto de hipoteca
  • 2 Caracteres de la hipoteca
    • 2.1 Hipoteca es un derecho real
    • 2.2 Hipoteca es un derecho de realización de valor
    • 2.3 Hipoteca actúa en función de garantía
    • 2.4 Hipoteca tiene un carácter accesorio
    • 2.5 Hipoteca es indivisible
    • 2.6 Hipoteca es un derecho de constitución registral
    • 2.7 Hipoteca y desposesión
  • 3 Clases de hipotecas
    • 3.1 Atendiendo a su contenido
    • 3.2 Atendiendo a los bienes sobre lo que recae
    • 3.3 Atendiendo al momento de su constitución
    • 3.4 Atendiendo al acreedor cuyo crédito se garantiza
    • 3.5 Atendiendo a su origen y forma
    • 3.6 Atendiendo a su objeto
    • 3.7 Atendiendo a la titularidad que se publica
    • 3.8 Atendiendo al procedimiento de ejecución
  • 4 Ver también
  • 5 Recursos adicionales
    • 5.1 En formularios
    • 5.2 En doctrina
  • 6 Legislación básica
  • 7 Legislación citada
  • 8 Jurisprudencia citada
Concepto de hipoteca

Ni el Código Civil (CC) ni la Ley Hipotecaria (LH) dan un concepto de la hipoteca; el art. 104 de la LH se limita a decir que «la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de las obligaciones para cuya seguridad fue constituida».

Este artículo no define la hipoteca, sino que se limita a destacar:

  • El aspecto negativo de la hipoteca; esto es, la afección de bienes determinados al cumplimiento de una obligación.
  • La accesoriedad de la hipoteca a una obligación principal, de la que depende.

No obstante este artículo omite:

  • El aspecto positivo del derecho, es decir, la facultad del acreedor de procurar obre una cosa del deudor, una cierta cantidad de dinero.
  • El aspecto institucional que desde el derecho romano ha presidido esta figura: el no desplazamiento de la posesión de manos del deudor a las manos del acreedor.

En ausencia de una definición legal, podemos, con ROCA SASTRE, definir el derecho real de hipoteca como un:

Derecho real de realización de valor, en función de garantía de una obligación pecuniaria, de carácter accesorio e indivisible, de constitución registral, que recae directamente sobre bienes inmuebles anejos y enajenables, que permanecen en posesión del propietario.
Caracteres de la hipoteca

Son sus caracteres:

Hipoteca es un derecho real

Y lo es al reunir los caracteres de inmediatividad y de absolutividad o eficacia erga omnes; a pesar de posiciones doctrinales discrepantes, la Jurisprudencia lo tiene claro; baste citar la Sentencia de TS, Sala 3ª, de lo Contencioso-Administrativo, 27 de Octubre de 2011 [j 1] que afirma que dada la naturaleza del derecho real de hipoteca, esta subsiste frente terceros mientras la inscripción se encuentra vigente.

Hipoteca es un derecho de realización de valor

Así resulta del art. 1858 del Código Civil; como menciona la Sentencia nº 538/2011 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 13 de Septiembre de 2013, [j 2] «la posibilidad de ejecución o realización de valor es inherente al derecho real de hipoteca».

Hipoteca actúa en función de garantía

La hipoteca garantiza el cumplimiento de una obligación dineraria; de ahí que ha de asegurar un crédito y ha de tratarse de una obligación dineraria. Y esta función de garantía es básica en la hipoteca; como advierte la Resolución de la DGRN de 15 de julio de 2013 [j 3] a propósito de la ejecución de la hipoteca:

el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados constituye un procedimiento puesto al servicio de un derecho real de realización de valor, cual es la hipoteca, cuya efectiva función de garantía, en tanto que derecho que otorga la facultad, en caso de inejecución de la prestación debida, de realizar el valor del bien gravado y obtener satisfacción cobrando con el producto obtenido de tal realización, descansa en gran medida en la efectividad del proceso de ejecución que conduzca a dicha realización de valor.
Hipoteca tiene un carácter accesorio

Cuando existe un crédito y el acreedor no se conforma con la responsabilidad universal e inconcreta del art. 1911 del CC, exige una garantía: esta es la hipoteca, accesoria de la obligación principal; sin ella no puede existir. Extinguida la obligación principal, la hipoteca se extingue, y al transmitir el crédito se transmiten también estos derechos de hipoteca. Destaca la Sentencia nº 791/2009 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 2 de Diciembre de 2009: [j 4]

El derecho real de hipoteca, como derecho real de garantía, ius in re aliena, es un derecho accesorio (así, el art. 1528 del CC) por esencia ( art. 1857.1º del CC y sentencia de 3 de julio de 1997) que está al servicio del crédito conectado a él y que sigue todas sus vicisitudes, en orden a garantizar el cumplimiento de las obligaciones.
Hipoteca es indivisible

Ello es consecuencia de su inseparabilidad con el crédito al que garantiza.

Se refiere a la indivisibilidad la Sentencia de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 25 de Octubre de 1994, [j 5] afirmando:

la indivisibilidad de la hipoteca (cuando ésta recae sobre varias fincas), lo único que entraña es que cada una de dichas fincas responde de la totalidad del crédito garantizado, conforme establecen los arts. 122 y art. 123 de la LH (al no haberse dividido el crédito con respecto a cada una de dichas fincas y concretado la parte del mismo de que responde cada una de ellas), pero no puede entrañar en modo alguno la imposibilidad de que el quantum del crédito hipotecario haya podido ser reducido mediante los pagos parciales del mismo (y sus intereses) que haya venido haciendo el deudor, en cuyo supuesto la posterior ejecución hipotecaria solamente podrá hacerse (sobre cualquiera de las fincas, desde luego) por el crédito que aún se continúe adeudando, pero no por la parte del mismo que ya haya sido pagada, cuya posibilidad de reducción del crédito garantizado, aun subsistiendo la indivisibilidad de la hipoteca, la reconoce expresamente el ya citado art. 122 de la Ley Hipotecaria, cuando establece que «la hipoteca subsistirá íntegra, mientras no se cancele, sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligación garantizada».

Esta indivisibilidad se manifiesta en un triple aspecto:

  • Mientras subsista el crédito, la hipoteca continúa íntegra; por ello, como indica la Sentencia nº 714/2011 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 4 de Octubre de 2011, [j 6] si bien para la existencia del derecho real de hipoteca es necesaria su inscripción registral, su subsistencia no depende de aquella inscripción registral, sino del cumplimiento de la obligación que garantiza.
  • Aunque la deuda se divida entre varios herederos, ninguno puede pedir la total liberación de la finca, mientras dicha deuda no sea totalmente satisfecha.
  • Mientras la garantía no se cancele, subsiste sobre la totalidad de los bienes hipotecados.

El principio de indivisibilidad de la hipoteca tiene, según detalla la Resolución de la DGRN de 10 de mayo de 2019, [j 7] las siguientes consecuencias en caso de división o segregación de la finca inicialmente hipotecada:

la subsistencia de la hipoteca en su integridad sobre cada una de las fincas resultantes aun cuando se reduzca la obligación garantizada (artículos 1.860 del Código Civil y 122 de la Ley Hipotecaria); segundo, es principio básico de nuestro sistema, que la división de finca hipotecada no precisa el consentimiento del acreedor hipotecario, si bien de no mediar dicho consentimiento, cada una de las nuevas fincas resultantes responden de la totalidad del crédito garantizado, pudiendo el acreedor pedir la ejecución de cualquiera de ellas o de todas simultáneamente (cfr. artículos 122 y 125 de la Ley Hipotecaria), y, tercero, que cuando una parte de ese derecho complejo en que consiste el dominio del piso o local en régimen de propiedad horizontal, se separa e independiza jurídicamente, seguirán pesando sobre ella los gravámenes recayentes sobre el derecho en el que se integraba anteriorment,e aunque las limitaciones a las facultades dominicales derivadas de ese singular régimen de propiedad se ajustarán a su normativa específica.
Hipoteca es un derecho de constitución registral

Así resulta del art. 145 de la LH y del art. 1875 del CC, a pesar de alguna posición registral discrepante. La jurisprudencia lo afirma con claridad; baste citar la Sentencia nº 906/2003 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 29 de Septiembre de 2003, [j 8] que afirma:

La doctrina científica ha remarcado la importancia del articulo 875 del CC , que se separa del precedente de la Ley Hipotecaria de 1861, poniendo de relieve que el negocio jurídico o acuerdo que crea la hipoteca es un "primer paso" en la constitución de la misma, pues la hipoteca no existe como derecho real en la vida jurídica hasta que deviene inscrito el negocio.

El art. 12 de la LH, tras la nueva redacción dada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario dice:

En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración.
Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por la hipoteca, cualquiera que sea la entidad acreedora, en caso de calificación registral favorable de las mismas y de las demás cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización.
Hipoteca y desposesión

La hipoteca no implica desposesión, lo que también se aplica a otro derecho real de garantía: la Prenda sin desplazamiento ; si es mobiliaria, recae sobre diversos tipos de bienes: véase Hipotecas...

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