Derecho de retorno y realojamiento. Supuestos
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
El tradicional derecho de retorno es la facultad concedida por la Ley o por convención al arrendatario de finca urbana, sea vivienda o sea un local, de instalarse en el inmueble reedificado, cumpliendo los requisitos legales o pactos correspondientes cuando se ha denegado la prórroga por la demolición del inmueble.
En cambio el realojamiento o retorno que nace por una norma urbanística es una protección a los ocupantes de viviendas, con justo título, con ocasión de una actuación urbanística que obliga a desalojarlos.
Seguidamente se analizan los dos supuestos.
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Contenido
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En primer lugar, hay que tener en cuenta que el derecho de retorno puede ser legal o convencional.
Si es convencional, es un acuerdo de voluntades que se regirá por lo convenido.
Si es legal tiene su origen en las disposiciones de la legislación de arrendamientos urbanos, sin perjuicio de que diversas normas urbanísticas cuando tratan de la demolición de un edificio utilicen la expresión retorno o realojamiento, que es cosa distinta, como se dirá.
Se trata seguidamente el retorno de origen legal que puede corresponder al arrendatario.
Textos legalesLa Ley de Arrendamientos Urbanos (Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre 1964) estableció en el art. 62 como una de las causas de excepción a la prórroga legal:
Cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en aquélla hubiere, y una, como mínimo, si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar, respetando al propio tiempo el número de los locales de negocio si en el inmueble a derribar los hubiere.
Y la Ley concedió a los arrendatarios un derecho de retorno, ampliamente regulado, interesando en concreto el art. 81 que dispuso:
Los inquilinos y arrendatarios que deseen instalarse en el inmueble reedificado, antes de desalojar el que vaya a derruirse, suscribirán con el arrendador documento que detalle la extensión superficial de las viviendas o locales de negocio que ocupen, su renta, el número de unas y de otros que existan en el inmueble y un domicilio para oír las notificaciones que les haga el arrendador.
Más tarde, la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre) ya no concede derecho de retorno para los contratos a partir de su vigencia, al decaer la amplitud de las prórrogas legales, pero se mantiene la normativa sobre los vigentes regidos por la LAU de 1964, con cita del texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por el Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio y que ahora debe entenderse referida al actual Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre).
Por tanto, para aquellos arrendamientos que continúen rigiéndose (a causa de las prórrogas legales) por la citada Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 serán de aplicación las normas de dicha Ley. Esta es la razón por la que todavía gotean casos en que los Tribunales aplican la legislación citada.
La regulación concreta se contiene en los artículos 81 a 94 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre 1964), a los que me remito.
Requisitos del derecho de retorno del arrendatarioPara que exista retorno arrendaticio es preciso que concurran los siguientes requisitos:
- Que se trate de arrendamiento recayente sobre vivienda o local de negocio.
- Que la finca objeto de arrendamiento sea objeto de demolición; en este punto, distinto de la demolición es la ruina del edificio; como dice la STS 428/2016, 27 de Junio de 2016. [j 1] la declaración de ruina determina la extinción del contrato de los contratos de arrendamiento existentes y no ha lugar al derecho de retorno.
Y es una cuestión distinta de este derecho el discutir la autorización administrativa para el derribo y su posterior reedificación,; la autorización indicada, como dice la STS, 17 de Mayo de 2012, [j 2] es un acto de naturaleza administrativa y de carácter reglado que opera como presupuesto necesario para el ejercicio del derecho de índole civil de denegación de prórroga arrendaticia, legalidad de la autorización que es revisable en vía jurisdiccional contencioso- de si hay o no derecho a retorno (el legal si se discute la existencia o no de los requisitos legales para la denegación de la prórroga del arrendamiento que corresponde al conocimiento de la jurisdicción civil ordinaria.
Es un derecho concedido ex lege, por lo tanto, la autorización para la demolición de un edificio, como puso de relieve la STS, 17 de Mayo de 2012, Sala de lo Contencioso, [j 3] no puede exigir que en la solicitud de derribo presentada haya un compromiso de reconocer el derecho de retorno a los arrendatarios, puesto que este derecho de retorno se configura ex lege, sin que ningún precepto legal exija en este sentido, correspondiendo a la jurisdicción civil dilucidar los problemas que en relación al ejercicio de dicho derecho pudieran surgir,
Naturaleza jurídica del derecho de retorno y sus efectos1.- Naturaleza:
La doctrina está de acuerdo en que el derecho de retorno, sea legal o convencional, no es un derecho real, aunque sea susceptible de acceder al Registro de la Propiedad.
No es un derecho real, de una parte, porque no confiere poder in-mediato sobre una cosa, pues ésta no existe ni está determinada, ya que primero hay que edificarla; de otra parte, el retorno no es más que un derecho instrumental de un derecho personal, como es el arrendamiento y es obvio que un derecho instrumental no puede tener una naturaleza superior a la del derecho del cual depende o es derivado.
Las notas características del derecho de retorno, lo que permite diferenciarlo del derecho al realojamiento, son:
a).- No es un derecho real, pero ello no es óbice para su acceso al Registro de la Propiedad, ni para su protección registral;
b). Es una obligación de dar;
c). El derecho de retorno se encuadra como una obligación obligatoria propter rem, es decir, es una obligación que incumbe a quien en cada momento sea dueño del inmueble.
d).- Es una obligación aplazada e indeterminada, pues lógicamente no es de cumplimiento simultáneo ni aún está concreta la finca concreta a ocupar.
e).- Salvo pacto en contrario, su duración no está limitada, al margen de que su vida registral sí lo sea;
f) Que al margen de su configuración legal, cabe un retorno convencional, bien cuando el arrendatario no tiene derecho a él, bien cuando existiendo el derecho prefieren las partes concertar su ejercicio en condiciones diversas.
En cambio, el derecho de realojo es el que corresponde al ocupante legal de una vivienda, con exclusión de los locales de negocio, cuando como consecuencia de una actuación urbanística, sea o no expropiatoria, se vea obligado a su desalojo previo a su demolición o rehabilitación integral, con excepción de aquellas...
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