Derecho de vuelo en las legislaciones forales y territoriales

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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El derecho de vuelo es contemplado únicamente en dos de las legislaciones forales y territoriales: Cataluña y Navarra.

Contenido
  • 1 Normas Especiales en Cataluña
    • 1.1 Constitución y reserva del derecho de vuelo
    • 1.2 Constitución del derecho de vuelo cuando el edificio está dividido en propiedad horizontal
    • 1.3 Declaración de obra nueva
    • 1.4 Transmisibilidad del derecho de vuelo
    • 1.5 Extinción del derecho de vuelo
    • 1.6 Norma Transitoria
  • 2 Normas Especiales en Navarra
  • 3 Ver también
  • 4 Recursos adicionales
    • 4.1 En formularios
    • 4.2 En doctrina
  • 5 Legislación básica
  • 6 Legislación citada
  • 7 Jurisprudencia citada
Normas Especiales en Cataluña

La Ley 5/2006 de 10 de Mayo, que aprueba el libro Quinto del Código Civil de Cataluña (aplicable a partir de 1-07-06), regula genéricamente las donaciones en el art. 531-7 a 531-22 y regula ex novo el derecho de vuelo en el art. 567, números 1 a 6, no habiendo sido modificados ninguno de estos artículos por la LEY 6/2015, de 13 de mayo, de armonización del Código civil de Cataluña en vigor el 9 de junio de 2015.

El art. 567.1.1. del Libro V del Código Civil de Cataluña define el derecho de vuelo como «el derecho real sobre un edificio o un solar edificable que atribuye a alguien la facultad de construir una o más plantas sobre el inmueble gravado y hacer suya la propiedad de las nuevas construcciones». Sus normas se aplican al supuesto de subedificación.

Conviene, a estos efectos, tener presente ahora los siguientes puntos:

Constitución y reserva del derecho de vuelo

A la constitución se refiere el art. 567-2, que dice:

El derecho de vuelo debe constar necesariamente en escritura pública, que debe contener, al menos, los siguientes datos:
El número máximo de plantas, edificios, si procede, y elementos privativos que pueden construirse, de acuerdo con la normativa urbanística y de la propiedad horizontal vigentes en el momento de constituirse el derecho.
Los criterios que deben aplicarse en la determinación de las cuotas de participación que corresponden a los elementos privativos situados en las plantas o edificios nuevos y las que corresponden a los situados en las plantas o edificios preexistentes, que deben garantizar la proporcionalidad adecuada entre todas.
El plazo para ejercerlo, que no puede superar en ningún caso, sumándole las prórrogas, los treinta años.
El precio o contraprestación que, si procede, debe satisfacer la persona que adquiere el derecho, o bien la forma en que se valora este si se reserva.
El título de constitución del derecho de vuelo puede incluir los siguientes contenidos:
Las normas de comunidad o de propiedad horizontal por las que debe regirse el edificio una vez se ha ejercido.
La limitación de la disponibilidad del derecho de vuelo.
La facultad de los titulares del derecho de vuelo de establecer o modificar el régimen de propiedad horizontal, de modificar la descripción del edificio preexistente y de fijar o redistribuir las cuotas de participación sin el consentimiento de los concedentes.
Los demás pactos lícitos que se consideren convenientes.
La constitución del derecho de vuelo y sus modificaciones pueden oponerse a terceras personas de buena fe desde que se efectúa su inscripción en el Registro de la Propiedad en la forma y con los efectos establecidos por la legislación hipotecaria o desde que las terceras personas han tenido conocimiento de las mismas.

Por su parte, el art. 567-3 dispone que el inmueble se somete al régimen de propiedad horizontal desde el otorgamiento del título de constitución, aunque la construcción no esté terminada. El título de constitución se inscribe en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación hipotecaria y a los efectos que esta legislación establece.

Pone de relieve la SAP Barcelona 453/2017, 14 de Septiembre de 2017 [j 1] que el derecho de vuelo es un derecho real en cosa ajena con vocación de ser un derecho perpetuo, que nace limitado para convertirse en una cotitularidad dominical. Su origen es una comunidad inicial que culmina necesariamente en un régimen de propiedad horizontal. En una primera fase, el titular del derecho de vuelo tiene derecho a construir una o más plantas dentro de las limitaciones urbanísticas. En la segunda fase, el titular adquiere la propiedad de lo construido. Si el edificio no estaba constituido en régimen de propiedad horizontal se constituirá. Si lo estaba, se fijarán las nuevas cuotas.

Constitución del derecho de vuelo cuando el edificio está dividido en propiedad horizontal

Según el art. 553-13, «la constitución o la reserva expresa del derecho para sobreelevar, subedificar o edificar en el mismo solar del inmueble a favor de los constituyentes o de terceras personas es válida si la establece el título de constitución del régimen de propiedad horizontal», exigiendo el precepto que esta constitución o reserva solo es válida si consta en una cláusula específica y el derecho se constituye de acuerdo con el artículo 567-2.

Sigue diciendo el art. 553-13 que «los titulares del derecho de vuelo están facultades para edificar a su cargo de acuerdo con el título de constitución del derecho, para hacer suyos los elementos privativos que resultan de él y para otorgar, solos y a su cargo, las correspondientes declaraciones o ampliaciones de obra nueva y, si se ha previsto al constituir el régimen o el derecho, la modificación de la división horizontal. El ejercicio sucesivo del derecho con la construcción de la nueva edificación supone la redistribución de las cuotas...

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