El derecho de vuelo y la propiedad horizontal

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
EXTRACTO GRATUITO

El derecho de vuelo es el derecho de edificar sobre o debajo de un edificio; la nueva construcción desemboca inevitablemente en que el total inmueble deba constituirse en propiedad horizontal.

Contenido
  • 1 Conexión derecho de vuelo y propiedad horizontal
  • 2 Concurrencia a la escritura de constitución de propiedad horizontal
  • 3 Transmisión de finca perteneciente a propiedad horizontal antes de la fijación de una nueva cuota
  • 4 La extinción de la propiedad horizontal por destrucción del edificio
  • 5 Legislación Citada
  • 6 Jurisprudencia y Doctrina administrativa citadas
  • 7 Recursos Adicionales
    • 7.1 En Formularios
    • 7.2 En doctrina
Conexión derecho de vuelo y propiedad horizontal

Si una cosa está clara, como dice la Resolución de la DGRN de 11 de febrero de 2015, [j 1] es que el derecho de vuelo no puede pertenecer al propietario del suelo, de lo contrario nos encontraríamos con una simple facultad del dominio. Por tanto, el derecho de vuelo sólo puede nacer por transmisión a un tercero o por reserva al tiempo de enajenar el edificio o parte de él, como ha determinado la reiterada doctrina del Centro Directivo.

Mientras no se hace uso del derecho de vuelo, su titular no tiene derecho de utilización del edificio; el tema se ve más claro si, por ejemplo, el derecho de vuelo permite edificar sobre la terraza del edificio; la SAP Asturias 75/2004, 18 de Febrero de 2004 [j 2] en el caso de una terraza que era elemento común del edificio, señala que como tal elemento común no es de uso exclusivo del titular del vuelo, sino que mientras este no edifique sigue el régimen general establecido para los elementos de esta clase, sobre los cuales, como señala el art. 396 del Código Civil, existe una situación de copropiedad, lo que ha llevado a la doctrina a entender que pueden usarse racionalmente por todos los copropietarios siempre que no se perjudique el uso que pueden hacer los demás de igual manera; no puede el titular del derecho de vuelo impedir la utilización de la azotea a los demás integrantes de la comunidad; y cuando se haga uso del derecho a edificar es cuando queda desafectado ese elemento común y cesa el derecho de todos los copropietarios a utilizarlo.

Ahora bien, cuando el titular hace uso del derecho de sobreedificación (edifica encima del edificio ya existente) o de subedificación (edifica plantas bajo el edificio ya existente), lo construido de nuevo va a pertenecer al titular del derecho de vuelo, pero esta nueva propiedad se extiende a los elementos comunes, y entre ellos, el suelo. Si se ha edificado una planta sobre edificio ya existente, esa nueva planta se apoya en la planta inmediatamente anterior y todo el edificio está sobre un solar; el solar pasa a ser necesariamente un elemento común y lo mismo ocurre en caso de subedificación.

Por esto, como dice la citada Resolución de la DGRN de 11 de febrero de 2015 [j 3] si el edificio no estaba constituido en régimen de propiedad horizontal se constituirá. Si lo estaba, se fijarán las nuevas cuotas por unanimidad al ser una modificación del título constitutivo, aunque este Centro Directivo permitió la cláusula estatutaria por la que el propietario antes de la enajenación de los diferentes pisos o locales, se reservase el derecho a elevar plantas en un tiempo determinado, expresando que las cuotas serían proporcionales a su extensión y fijadas por el titular del derecho en su día, pudiendo alterar las de las demás. Por esto, el hecho del agotamiento del 100% de las cuotas de participación en los elementos comunes, es una circunstancia determinante de la extinción del derecho de levante.

Vemos, pues, que el ejercicio del derecho de vuelo lleva necesariamente, según el Reglamento Hipotecario, a que el suelo sea común de todos los titulares de entidades del inmueble, pues ya al constituirse exige que consten las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento; o sea, acabar al final en una propiedad horizontal es la única salida que el legislador ha permitido.

Por tanto, para que el solar sea común y quede regulada la total situación, (que afecta además del suelo a otros elementos necesarios par el uso y disfrute de cada departamento,) el edificio debe constituirse en propiedad horizontal, asignando cuota de participación a las nuevas entidades y modificando...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA