Derechos y obligaciones de los propietarios

Autor:Manuel Faus y Barbara Ariño
Cargo del Autor:Notario y Abogada
 
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Los propietarios de una entidad en régimen de propiedad horizontal gozan de determinados derechos sobre los elementos comunes y sobre la entidad privativa de que son titulares.

Contenido
  • 1 Derechos y obligaciones sobre elementos comunes
    • 1.1 Uso y respeto de los elementos comunes
      • 1.1.1 Contribución a los gastos
      • 1.1.2 Derecho de reembolso
      • 1.1.3 Obligación de la comunidad
      • 1.1.4 Fondo de reserva
  • 2 Derechos y obligaciones sobre elementos privativos
    • 2.1 Disposición y modificación de los elementos privativos
    • 2.2 Cambio del uso de los elementos privativos
    • 2.3 Limitaciones de los elementos privativos
  • 3 Recursos adicionales
    • 3.1 En formularios
    • 3.2 En doctrina
  • 4 Legislación básica
  • 5 Legislación citada
  • 6 Jurisprudencia y Doctrina administrativa citadas
Derechos y obligaciones sobre elementos comunes Uso y respeto de los elementos comunes

Conforme con el art. 394 del Código Civil (CC) cada copartícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes usarlas según su derecho.

En contrapartida al mencionado derecho de uso y disfrute sobre los elementos comunes, se establece la obligación de cada propietario del edificio de respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos (art. 9, letra a) de la Ley de Propiedad Horizontal -(LPH)-).

Cualquier invasión u ocupación de elementos comunes faculta a la comunidad a exigir judicialmente la reposición a la situación anterior. Ahora bien, la legitimación no es exclusiva del Presidente de la comunidad, previo acuerdo correspondiente. Como dice la Sentencia nº 594/2014 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 30 de Octubre de 2014 [j 1] recordando doctrina de la Sala

cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma.

Sobre la posibilidad de los locales de hacer algunas obras en los elementos comunes puede verse Modificación de elementos comunes

Contribución a los gastos

Por otro lado, es obligación de los copropietarios contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización (art. 9, letra c), LPH) modificado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

Puede verse ampliamente la obligación de contribuir a los gastos comunes en el tema Gastos generales de la comunidad de propietarios

Conviene, en este punto, plantearse si existen determinados gastos comunes a los que no estén obligados a hacer frente los comuneros que no se benefician de ellos: la STS de 20 de febrero de 2012 [j 2] con cita en la STS de 29 de mayo de 2009 [j 3] ha declarado como doctrina jurisprudencial que, para que quepa considerar como individualizables determinados gastos comunes de una comunidad de propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios, y, asimismo, mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad. En todo caso, las exenciones genéricas de gastos contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso de un servicio, comprenderán tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, según reiterada doctrina jurisprudencial del TS pudiéndose citar, por todas, la STS de 7 de junio de 2011. [j 4]

Es importante también salir de dudas en cuanto al pago de los gastos comunes al adquirir una vivienda. Tal y como establece la SAP Castellón 553/2019, 8 de Noviembre de 2019, [j 5] se exime al nuevo adquirente de la vivienda del pago de las cantidades adeudadas por el anterior titular y sólo se le insta al pago del recargo por mora únicamente desde la fecha en que adquirió la vivienda.

Derecho de reembolso

Se ha planteado el tema de si existe la posibilidad de que un comunero reclame la devolución del sobrante que quede en la cuenta de la comunidad al finalizar cada año (sea sobrante del presupuesto ordinario, sea que ha habido menor coste de la obras previstas, etc.).

Pues bien, no hay tal derecho; el sobrante o ha de pasar al fondo de reserva (ha de estar dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario) o quedar en la cuenta de la comunidad.

El único caso es el que contempló la STS 16/2016, 2 de Febrero de 2016 [j 6] que declaro como doctrina jurisprudencial la siguiente:

Sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes.
Obligación de la comunidad

La anterior obligación está relacionada con la obligación de la comunidad de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad (art. 10.1, LPH).

Si la comunidad no procede a realizar la conservación y mantenimiento de los elementos comunes, un comunero tiene acción frente a la comunidad, pero se ha discutido el plazo para exigirlo.. el tema de si Pues bien, pone de relieve la STS 491/2018, 14 de Septiembre de 2018 [j 7] que el plazo para exigir un comunero indemnización frente a la comunidad de propietarios por daños derivados de la falta de conservación o mantenimiento de los elementos comunes no es el de un año que corresponde a las reclamaciones por culpa extracontractual, sino el general de las acciones personales del art. 1964 CC.

Y es evidente que si hay daños sobre un elemento privativo, su titular tiene derecho de reclamación a la comunidad; por ello, la STS 529/2018, 26 de Septiembre de 2018 [j 8] señala que la ejecución deficiente de un elemento común,(forjado en el caso concreto), si ha producido desperfectos en un elemento privativo, es la comunidad la que deberá hacerle frente.

Fondo de reserva

Por último, se establece que los propietarios están obligados a contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca (art. 9, letra f), LPH modificado inicilmente por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas) y ahora por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (entrada en vigor el 6 de marzo de 2019).

Para completar este punto, nos remitimos al tema Fondos de reserva.

Derechos y obligaciones sobre elementos privativos Disposición y modificación de los elementos privativos

Los propietarios de los pisos o locales de un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal, gozan del derecho de libre disposición sobre su piso o local, pudiendo, siguiendo las normas legales, (estando autorizado así en los estatutos y en su defecto con acuerdo de la Junta) ser objeto de división material junto con sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, o ser aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte.

Entre les facultades de libre disposición están, obviamente, la posibilidad de constituir derechos reales sobre su departamento.

En este punto, la Resolución de la DGRN de 19 de julio de 2018 [j 9] entiende que el usufructo de parte de una terraza (para la instalación y mantenimiento, etc. de torres, antenas, vallas y otras instalaciones para recibir señales de comunicación inalámbrica), es compatible con el derecho de uso y disfrute exclusivo sobre la terraza, debiendo prestar su consentimiento la comunidad y de forma individual los titulares de los departamentos privativos, no sirviendo el consentimiento presunto del art. 17.8 de la Ley sobre propiedad horizontal.

Ahora bien, una modificación en la descripción registral de un elemento privativo que modifica la superficie, linderos y elementos constructivos excede del ámbito de actuación individual que se reconoce por la Ley a su propietario, por lo que no puede llevarse a cabo sin que se acredite el acuerdo unánime de la junta de propietarios. (Resolución de la DGRN de 23 de marzo de 2018). [j 10]

Cambio del uso de los elementos privativos
  • Hay norma en los estatutos: La Resolución de la DGRN de 18 de junio de 2010 [j 11], como es natural, exige consentimiento de la comunidad dado que en los estatutos expresamente se establecía que para el cambio de uso era exigible el consentimiento de dicha comunidad. Por lo mismo, como dice la Resolución de la DGRN de 21 de octubre de 2014 [j 12] en principio, el titular del dominio puede destinar su departamento al uso que desee (pasando, por ejemplo, de local a vivienda) pero debe estarse a lo que sobre ellos se haya dispuesto en los estatutos inscritos.
  • No hay norma especial:

No se exige el consentimiento de la comunidad. La Resolución de la DGRN de 9 de mayo de 2005 [j 13]...

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