Desvinculación de un anejo

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La desvinculación de un anejo es una operación registral en el ámbito de una propiedad horizontal por la que se separa un anejo de la entidad a la que está vinculado; esto da lugar a crear una finca registral nueva con su cuota correspondiente.

Por ej.: el supuesto de una plaza de garaje o trastero, etc. que, en su día, se configuró como anejo a una vivienda y ahora se desea separar (por la razón que sea).

Contenido
  • 1 Reglas para la desvinculación de un anejo
    • 1.1 Examen especial de las reglas de la propiedad horizontal
      • 1.1.1 Descripción del anejo
      • 1.1.2 Previsión estatutaria
  • 2 Doctrina de la DGRN sobre la desvinculación de un anejo
    • 2.1 En orden a la lista de propietarios
    • 2.2 Entidades de carácter ganancial
    • 2.3 Consentimiento de la comunidad y licencia
    • 2.4 Numeración correlativa
    • 2.5 Acceso independiente
    • 2.6 Diferencia entre anejo y vinculación «ob rem» de derecho de uso exclusivo de elementos comunes
    • 2.7 Norma en Cataluña
  • 3 Recursos adicionales
    • 3.1 En formularios
    • 3.2 En doctrina
  • 4 Legislación básica
  • 5 Legislación citada
  • 6 Jurisprudencia citada
Reglas para la desvinculación de un anejo

El poder separar un anejo de la entidad a la que está unido puede estar sujeto a tres requisitos, a saber:

  • Si se tratare de una vivienda de protección oficial o protegida a la que la Cédula vinculó una plaza de aparcamiento o trastero, deberá obtenerse la autorización de la Comunidad Autónoma pertinente (Aplicación de la normativa de viviendas de Protección Oficial o de las Viviendas Protegidas, etc.)
  • Deberá obtenerse la autorización municipal.

La Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas al modificar la redacción del art. 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH) exige autorización administrativa, en todo caso: .... b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, léase ahora art. 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

Reitera la necesidad de licencia para estos casos la Resolución de la DGRN de 20 de marzo de 2014. [j 1]

se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9 , no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Examen especial de las reglas de la propiedad horizontal Descripción del anejo

Al separarse el anejo de la entidad a la que estaba unido, estamos ante un supuesto en el que se crea un nuevo departamento o entidad, lo que exigirá su completa descripción (superficie, linderos, etc. ) y, además, el departamento creado debe tener una cuota de participación en los elementos comunes; la entidad de la que se separa dejará de tener el anejo y su cuota disminuirá en la medida de la cuota fijada al anejo desvinculado, ya que, en general, no se modificarán las cuotas de los otros departamentos.

Naturalmente, nada impide que el anejo separado se agregue a otra entidad, cumplidos los requisitos legales.

Previsión estatutaria

Un error frecuente es considerar que estamos ante el caso de una segregación ; es decir, se considera que separar el garaje de la vivienda de la que era anejo, es un acto de segregación; y en los supuestos en que los estatutos han previsto la posibilidad de subdividir entidades , practicar segregaciones, etc., sin necesidad del consentimiento de la comunidad, hay la sensación de que en la facultad estatutaria de segregar o subdividir se incluye la de separar, desvincular, de forma que el anejo pase a ser una entidad y la finca principal quede sin anejo.

Pero no es esta la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado. A ello nos referimos a continuación.

Doctrina de la DGRN sobre la desvinculación de un anejo En orden a la lista de propietarios

La cuestión básica que se discute es si en la Certificación que se protocoliza, a efectos de autorizar la escritura de referencia, debe constar la lista nominativa de los propietarios asistentes a la Junta para dar su aprobación y la identidad de los no asistentes a quienes se le ha de notificar el acuerdo (teniendo el plazo de un mes para oponerse) o si, por el contrario, basta que la certificación indique que asistieron "x" propietarios y aprobaron la expresada desvinculación y se notificó a los no asistentes, sin expresar tampoco sus nombres e identidad.

Dirección General: Para el caso de Desafectación de elementos comunes , y por tanto aplicable a este caso de desvinculación, citaremos la Resolución de DGRN de 4 de marzo de 2.004 [j 2] que, en materia de propiedad horizontal, advierte que debe distinguirse entre:

  • acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como órgano comunitario:no se exige el cumplimiento del principio de tracto sucesivo, por lo que no se exige la lista nominativa de propietarios asistentes o notificados, ya que no se trata de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios.
  • actos que afectan al contenido esencial del derecho de dominio: requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes.

En el mismo sentido la Resolución de DGRN de 23 de marzo de 2005 [j 3] y la Resolución de DGRN de 5 de julio de 2005 [j 4] insisten en la diferencia entre actos colectivos y actos que afectan el contenido esencial del dominio en orden a la exigencia de la lista de propietarios.

Conclusión: la autorización al dueño de la vivienda para poder desvincular el anejo es un acto de la Junta como órgano colectivo de la comunidad de propietarios. Ergo: no se exige la lista nominativa.

Entidades de carácter ganancial

En el caso que haya entidades inscritas con carácter ganancial (o a favor de consortes casados en régimen de comunidad de bienes) puede plantearse si ambos consortes deben prestar su consentimiento a las modificaciones que hemos indicado (es decir, a los actos del órgano colectivo, no a los actos que afecten al dominio singular de la entidad concreta) o bastará que preste su consentimiento uno de los cónyuges que asiste sólo a la Junta (o a la escritura si a ella concurren todos los titulares de departamentos del inmueble).

La Resolución de DGRN de 30 de julio de 2.011 [j 5] afirma que es suficiente la concurrencia y consentimiento de uno de los consortes, diciendo que:

En caso de comunidad pro indiviso los propietarios deben nombrar un representante para asistir y votar en las juntas (artículo 15.1 de la Ley Propiedad Horizontal) regla que se aplica también cuando una entidad tenga carácter ganancial, pues en ambos casos se trata de evitar la discrepancia de criterios en caso de pluralidad de titulares.
Consentimiento de la comunidad y licencia
  • Si los estatutos han previsto expresamente la desvinculación de un anejo, podrá hacerse, licencia administrativa aparte, sin consentimiento de la comunidad si el anejo se describió con todos los requisitos necesarios para su posterior conversión en elementos privativos; pues no siendo así, es...

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