Disposición de la vivienda familiar habitual

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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Utilizamos la expresión disposición de vivienda familiar habitual para referirnos no sólo al supuesto más normal de venta de la vivienda donde reside habitualmente la familia, sino a todo negocio jurídico de disposición inter vivos sobre ella: la adjudicación, donación, permuta, la constitución de una hipoteca, usufructo, etc.

Contenido
  • 1 Territorio regido por el Código Civil
  • 2 Reglamento Hipotecario
  • 3 Modificación de las legislación hipotecaria
  • 4 Disposición en las legislaciones forales y territoriales
    • 4.1 Disposición de la vivienda familiar en el CC de Cataluña
    • 4.2 Vivienda Habitual en Navarra
    • 4.3 Normas en Aragón
    • 4.4 Normas de la Comunidad Valenciana
    • 4.5 Situación en el derecho balear
  • 5 Doctrina de la DGRN
    • 5.1 Venta de quien dice ser soltero y en el Registro de la propiedad consta casado
    • 5.2 Efectos de la falta de manifestación
    • 5.3 Embargo sobre la vivienda familiar
  • 6 Recursos adicionales
    • 6.1 En formularios
    • 6.2 En doctrina
  • 7 Legislación básica
  • 8 Legislación citada
  • 9 Jurisprudencia citada
Territorio regido por el Código Civil

1.-Vivienda ganancial

Ser aplican las reglas generales, a saber:

a).- Disposición a título oneroso:

Baste indicar que el artículo 1377 CC, con nueva redacción dada por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, dispone que «para realizar actos de disposición a título oneroso sobre bienes gananciales se requerirá el consentimiento de ambos cónyuges.»

b).- Disposición a título gratuito:

Rige en esta materia la regla general: el consentimiento para disponer de bienes gananciales a título gratuito «debe ser realizado conjuntamente por ambos cónyuges o por uno con el consentimiento del otro.» Su falta acarrea la nulidad: «serán nulos los actos a título gratuito si no concurre el consentimiento de ambos cónyuges» dice el primer párrafo del artículo 1378 CC.

Aquí no cabe autorización judicial subsidiaria y según la Sentencia nº 417/2000 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 26 de Abril de 2000 [j 1] el criterio jurisprudencial de la anulabilidad o nulidad relativa es aplicable únicamente a los actos de disposición a título oneroso.

Ahora bien, ¿qué ocurre si la donación la otorga uno de los cónyuges y es más tarde cuando la consiente el otro?; la pregunta es lógica, ya que se suele afirmar que la citada nulidad parece absoluta, no confirmable y es imprescriptible; pero hay opiniones que entienden que la única diferencia con las disposiciones a título oneroso es que la prescripción del artículo 1301 CC no se alcanza a los actos gratuitos, pero cabría confirmación; pues bien, la Resolución de la DGRN de 25 de julio de 2019, [j 2] en un caso en que el marido dona una finca sin decir que es ganancial y más tarde su consorte en otra escritura posterior consiente y ratifica el contenido de la misma, entendió que la escritura era inscribible, ya que no se exige el consentimiento simultáneo y la nulidad predicada por el artículo 1378 CC. es ineficacia no sujeta a la prescripción ordinaria de 4 años.

La disposición de bienes gananciales, sea a título oneroso o lo sea a título gratuito, se detalla con mayor amplitud en el tema Disposición de bienes gananciales

B).- Disposición de la vivienda priva¡tiva de uno de los cónyuges:

La disposición fundamental viene recogida en el art. 1320 del Código Civil (CC):

Para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno sólo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial. La manifestación errónea o falsa del disponente sobre el carácter de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe.

El código utiliza la expresión disposición y por ello este precepto se aplica a todo acto de enajenación o gravamen sobre la vivienda. Y asimismo, como señala la Resolución de la DGRN de 19 de diciembre de 2017 [j 3] los actos de disposición sobre viviendas, realizados por uno sólo de los cónyuges, cualquiera que sea el régimen económico matrimonial (incluido el de separación de bienes), exige expresar si dicha vivienda es o no la habitual de la familia.

No es éste el momento de justificar el precepto, dado el carácter práctico de esta Obra, pero siguiendo la Resolución de la DGRN de 13 de junio de 2.018 [j 4] debe entenderse que el matrimonio implica una comunidad de vida que, como regla general, se traduce en una «comunidad de vivienda». Sin embargo, a veces, por razones profesionales, laborales, médicas, de atención a familiares u otras de naturaleza análoga, esa comunidad de vida no comporta comunidad de vivienda. En tales casos la comunidad de vida se desarrolla sin comunidad material continuada en una misma casa. Cuando comunidad de vida se corresponde con comunidad de vivienda, la Ley establece la necesidad de acuerdo sobre dónde fijarla. El principio rector del matrimonio aquel según el cual los cónyuges deben fijar de común acuerdo el domicilio conyugal (artículo 70 del Código Civil).

Una vez fijada y establecida, la Ley protege especialmente a la vivienda familiar habitual, trátese de vivienda simplemente conyugal, trátese de vivienda en la que, además de los cónyuges vivan los hijos comunes o los que cada cónyuge hubiera habido antes del matrimonio. Entre las técnicas de tutela de la vivienda familiar figura la que establece el artículo 1320 del Código Civil, pero existe también en Derechos civiles de España, como es el caso del Derecho civil catalán (artículo 231-9 del Código civil de Cataluña) y del Derecho civil aragonés (artículo 190 del Código del Derecho Foral de Aragón).

La técnica de tutela se articula a través de esa exigencia del consentimiento de ambos cónyuges. aunque la vivienda familiar sea propiedad de uno de los cónyuges, y si es arrendatario, él solo no podrá extinguir el contrato por su sola voluntad o renunciar expresa o tácitamente al derecho de prórroga de la relación arrendaticia. En el primer caso, por constituir un acto de disposición sobre la vivienda misma y, en el segundo, por constituir un acto de disposición de un derecho sobre esa vivienda.

Pero podemos preguntarnos ¿a qué actos se refiere el CC. cuando utiliza la expresión disposición:? pues, sin duda:

  • a las enajenaciones voluntarias, a título oneroso (compraventa,aportación del inmueble a una sociedad, aunque fuera unipersonal) o a título gratuito (como la donación) del inmueble, .
  • a la transmisión de la nuda propiedad aunque haya reserva del usufructo.
  • todos aquellos actos que impliquen sustraer al uso común los derechos sobre la vivienda familiar, como la constitución de un usufructo o de un derecho de uso o habitación o la constitución de una hipoteca en garantía de una obligación ya que, en caso de incumplimiento, se puede producir la realización forzosa del inmueble
  • a la extinción de comunidad: en el caso de un inmueble en que haya una o más viviendas que pertenezcan a diversos titulares, si se procede a la extinción de comunidad y correspondientes adjudicaciones, deberá hacerse constar en la escritura que la/s vivienda/s no respectivamente adjudicada/s no tiene/n el carácter de vivienda habitual de los otros comuneros. (Es decir: si a A se le adjudica el dep. 1 y a B el dep. 2, debe quedar claro que el departamento adjudicado a A no es la vivienda habitual de B y la vivienda adjudicada a B no es la vivienda habitual de A.) Y ello sin entrar a discutir si la extinción de comunidad es un acto declarativo, especificativo o traslativo, ya que lo que no se puede discutir es que es uno de los actos para los que se exige la capacidad para disponer (como opuesto a acto de administración).Véase Reglas generales de extinción de comunidad

A efectos de simplificar la cláusula hay notarios que prefieren decir simplemente que a ninguna vivienda le afecta la limitación del art. 1320, CC; bien, será más sencillo, pero menos claro para los otorgantes, que deben ser advertidos debidamente de las consecuencias de cualquier manifestación falsa o errónea al respecto.

Terminológicamente, se utiliza a veces la expresión: no es el domicilio familiar; no tiene el carácter de vivienda conyugal, no es la vivienda común, no es la vivienda familiar, no es la residencia habitual de los cónyuges, vivienda habitual etc.; bien, sin ser defensores de la magia de las palabras, parece más exacto utilizar la expresión del Código: vivienda habitual del disponente ( art. 1320, CC y art. 91 del Reglamento Hipotecario (RH) o vivienda familiar, término que utiliza el art. 96, CC que a continuación comentamos, y no es tan exacta la expresión residencia habitual que utiliza el art. 1406, CC).

Puede verse la doctrina de la Resolución de la DGRN de 9 de octubre de 2018 [j 6] donde, en sede del CC, se hace un examen de los términos vivienda conyugal y vivienda familiar y sus diferencias a los efectos de determinar si se necesita o no el consentimiento del cónyuge no propietario.

Podemos recordar la Resolución de la DGRN de 22 de mayo de 2006 [j 7] se refiere a una hipoteca de una vivienda otorgada para su adquisición y en la que no se manifiesta si es o no la vivienda familiar; la DG indica que si no hay problema en adquirir un solo cónyuge una vivienda que ya está gravada con una hipoteca, aunque pase a ser la vivienda familiar (no es aplicable el art. 1320, CC), no hay tampoco problema cuando el acto de gravamen se realiza en la escritura inmediata posterior a la compra y tiene por finalidad la financiación de la propia vivienda hipotecada.

Conviene tener presente que en caso de separación o divorcio y atribución de la repetida vivienda, habrá que cumplir la norma del art. 96, CC:

En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por el Juez el uso de la vivienda familiar y de los objetos...

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