Disposición de la vivienda familiar habitual

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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Utilizamos la expresión disposición de vivienda familiar habitual para referirnos no sólo al supuesto más normal de venta de la vivienda donde reside habitualmente la familia, sino a todo negocio jurídico de disposición inter vivos sobre ella: la adjudicación, donación, permuta, la constitución de una hipoteca, usufructo, etc.

Contenido
  • 1 Normativa
    • 1.1 Código Civil
    • 1.2 Reglamento Hipotecario
    • 1.3 Modificación de las legislación hipotecaria
    • 1.4 Disposición de la vivienda familiar en el CC de Cataluña
    • 1.5 Vivienda Habitual en Navarra
    • 1.6 Normas en Aragón
    • 1.7 Normas de la Comunidad Valenciana
    • 1.8 Situación en el derecho balear
  • 2 Doctrina de la DGRN
    • 2.1 Venta de quien dice ser soltero y en el Registro de la propiedad consta casado
    • 2.2 Efectos de la falta de manifestación
    • 2.3 Embargo sobre la vivienda familiar
  • 3 Recursos adicionales
    • 3.1 En formularios
    • 3.2 En doctrina
  • 4 Legislación básica
  • 5 Legislación citada
  • 6 Jurisprudencia citada
Normativa Código Civil

La disposición fundamental viene recogida en el art. 1320 del Código Civil (CC):

Para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno sólo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial. La manifestación errónea o falsa del disponente sobre el carácter de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe.

El código utiliza la expresión disposición y por ello este precepto se aplica a todo acto de enajenación o gravamen sobre la vivienda. Y asimismo, como señala la Resolución de la DGRN de 19 de diciembre de 2017 [j 1] los actos de disposición sobre viviendas, realizados por uno sólo de los cónyuges, cualquiera que sea el régimen económico matrimonial (incluido el de separación de bienes), exige expresar si dicha vivienda es o no la habitual de la familia.

No es éste el momento de justificar el precepto, dado el carácter práctico de esta Obra, pero siguiendo la Resolución de la DGRN de 13 de junio de 2.018 [j 2] debe entenderse que el matrimonio implica una comunidad de vida que, como regla general, se traduce en una «comunidad de vivienda». Sin embargo, a veces, por razones profesionales, laborales, médicas, de atención a familiares u otras de naturaleza análoga, esa comunidad de vida no comporta comunidad de vivienda. En tales casos la comunidad de vida se desarrolla sin comunidad material continuada en una misma casa. Cuando comunidad de vida se corresponde con comunidad de vivienda, la Ley establece la necesidad de acuerdo sobre dónde fijarla. El principio rector del matrimonio aquel según el cual los cónyuges deben fijar de común acuerdo el domicilio conyugal (artículo 70 del Código Civil).

Una vez fijada y establecida, la Ley protege especialmente a la vivienda familiar habitual, trátese de vivienda simplemente conyugal, trátese de vivienda en la que, además de los cónyuges vivan los hijos comunes o los que cada cónyuge hubiera habido antes del matrimonio. Entre las técnicas de tutela de la vivienda familiar figura la que establece el artículo 1320 del Código Civil, pero existe también en Derechos civiles de España, como es el caso del Derecho civil catalán (artículo 231-9 del Código civil de Cataluña) y del Derecho civil aragonés (artículo 190 del Código del Derecho Foral de Aragón).

La técnica de tutela se articula a través de esa exigencia del consentimiento de ambos cónyuges. aunque la vivienda familiar sea propiedad de uno de los cónyuges, y si es arrendatario, él solo no podrá extinguir el contrato por su sola voluntad o renunciar expresa o tácitamente al derecho de prórroga de la relación arrendaticia. En el primer caso, por constituir un acto de disposición sobre la vivienda misma y, en el segundo, por constituir un acto de disposición de un derecho sobre esa vivienda.

Pero podemos preguntarnos ¿a qué actos se refiere el CC. cuando utiliza la expresión disposición:? pues, sin duda:

  • a las enajenaciones voluntarias, a título oneroso (compraventa,aportación del inmueble a una sociedad, aunque fuera unipersonal) o a título gratuito (como la donación) del inmueble, .
  • a la transmisión de la nuda propiedad aunque haya reserva del usufructo.
  • todos aquellos actos que impliquen sustraer al uso común los derechos sobre la vivienda familiar, como la constitución de un usufructo o de un derecho de uso o habitación o la constitución de una hipoteca en garantía de una obligación ya que, en caso de incumplimiento, se puede producir la realización forzosa del inmueble
  • la constitución de servidumbre que afecte al uso de la vivienda; no se exige en una servidumbre sobre una azotea que no compromete el uso de la vivienda. Plantilla:(la citada resolución de la DGRN de 13 de junio de 2.018.
  • a la extinción de comunidad: en el caso de un inmueble en que haya una o más viviendas que pertenezcan a diversos titulares, si se procede a la extinción de comunidad y correspondientes adjudicaciones, deberá hacerse constar en la escritura que la/s vivienda/s no respectivamente adjudicada/s no tiene/n el carácter de vivienda habitual de los otros comuneros. (Es decir: si a A se le adjudica el dep. 1 y a B el dep. 2, debe quedar claro que el departamento adjudicado a A no es la vivienda habitual de B y la vivienda adjudicada a B no es la vivienda habitual de A.) Y ello sin entrar a discutir si la extinción de comunidad es un acto declarativo, especificativo o traslativo, ya que lo que no se puede discutir es que es uno de los actos para los que se exige la capacidad para disponer (como opuesto a acto de administración).Véase Reglas generales de extinción de comunidad

A efectos de simplificar la cláusula hay notarios que prefieren decir simplemente que a ninguna vivienda le afecta la limitación del art. 1320, CC; bien, será más sencillo, pero menos claro para los otorgantes, que deben ser advertidos debidamente de las consecuencias de cualquier manifestación falsa o errónea al respecto.

Terminológicamente, se utiliza a veces la expresión: no es el domicilio familiar; no tiene el carácter de vivienda conyugal, no es la vivienda común, no es la vivienda familiar, no es la residencia habitual de los cónyuges, vivienda habitual etc.; bien, sin ser defensores de la magia de las palabras, parece más exacto utilizar la expresión del Código: vivienda habitual del disponente ( art. 1320, CC y art. 91 del Reglamento Hipotecario (RH) o vivienda familiar, término que utiliza el art. 96, CC que a continuación comentamos, y no es tan exacta la expresión residencia habitual que utiliza el art. 1406, CC ).

Podemos recordar la Resolución de la DGRN de 22 de mayo de 2006 [j 3]: se refiere a una hipoteca de una vivienda otorgada para su adquisición y en la que no se manifiesta si es o no la vivienda familiar; la DG indica que si no hay problema en adquirir un solo cónyuge una vivienda que ya está gravada con una hipoteca, aunque pase a ser la vivienda familiar (no es aplicable el art. 1320, CC), no hay tampoco problema cuando el acto de gravamen se realiza en la escritura inmediata posterior a la compra y tiene por finalidad la financiación de la propia vivienda hipotecada.

Conviene tener presente que en caso de separación o divorcio y atribución de la repetida vivienda, habrá que cumplir la norma del art. 96, CC:

En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por el Juez el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario en ella corresponden a los hijos y al cónyuge en cuya compañía queden... Para disponer de la vivienda y bienes indicados cuyo uso corresponda al cónyuge no titular se requerirá el consentimiento de ambas partes o, en su caso, autorización judicial.

Tiene un gran interés el art. 1406, CC:

Cada cónyuge tendrá derecho a que se incluyan con preferencia en su haber, hasta donde éste alcance:.. En caso de muerte del otro cónyuge, la vivienda donde tuviese su residencia habitual.

Por su parte, la Resolución de la DGRN de 18 de noviembre de 2015 [j 4] trata el tema de la extinción de comunidad de una vivienda indivisible adquirida por unos solteros y ahora divorciados; se discute - se trata de un caso en la comunidad valenciana - si a efectos de poder determinar si es necesario el consentimiento de otra persona para disponer de la finca, debe manifestarse si existe unión de hecho formalizada de la transmitente, y en tal caso, que la vivienda no constituye la habitual de dicha unión, o directamente esta última circunstancia. La DGRN afirma que en este caso, todo comunero puede obligar por la vía de la acción de división a extinguir la comunidad por medio de la venta de la vivienda, al ser ésta indivisible; esta forma de extinguir la comunidad no puede verse condicionada al consentimiento de los cónyuges de los otros titulares, ni a la autorización judicial supletoria, pues ello supondría introducir un condicionamiento o limitación a la acción de división que es de orden público, favorecida y estimulada por el legislador.

Reglamento Hipotecario

Dice el art. 91, RH:

Cuando la Ley aplicable exija el consentimiento de ambos cónyuges para disponer de derechos sobre la vivienda habitual de la familia, será necesario para la inscripción de actos dispositivos sobre una vivienda perteneciente a uno solo de los cónyuges que el disponente manifieste en la escritura que la vivienda no tiene aquel carácter.

Conviene decir que el CC no exige manifestación alguna en orden a la inscripción o no de la compraventa de una vivienda. Al final del tema se comentará este punto.

Modificación de las legislación hipotecaria

La Ley 41/2007 de 7 de diciembre que modifica la normativa del Mercado Hipotecario, contiene dos preceptos que se refieren a la vivienda habitual, a saber:

  • Que sólo las entidades de crédito, los establecimientos financieros de crédito y las entidades aseguradoras autorizadas para operar en España pueden conceder hipotecas inversas que graven la vivienda habitual. Si...

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