Doble inmatriculación y derechos reales sobre una finca no inscrita

 
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Si bien es deseo del legislador que haya una adecuada concordancia entre el Registro y la realidad jurídica , y para ello establece medios de inmatriculación (puede verse: El expediente de dominio y la Inmatriculación en virtud de título público y por certificación especial ), es fundamental evitar la doble inmatriculación.

Contenido
  • 1 Doble inmatriculación de fincas
    • 1.1 Casos de doble inmatriculación
    • 1.2 Procedimiento actual según la Ley Hipotecaria
  • 2 Derechos reales sobre finca no inscrita
  • 3 Recursos adicionales
    • 3.1 En formularios
    • 3.2 En doctrina
  • 4 Legislación básica
  • 5 Legislación citada
  • 6 Jurisprudencia citada
Doble inmatriculación de fincas

Doble inmatriculación significa que una misma finca “real” haya ingresado dos veces en el Registro, sea en forma total o parcial. Es una situación que la Sentencia nº 342/2011 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 13 de Mayo de 2011 [j 1] califica como una situación patológica que se produce en el Registro de la Propiedad consistente en que una misma finca consta inmatriculada dos veces en folios diferentes y con distinto número. Se genera una situación irregular que, como contraria a la exigencia de folio único para cada finca, determina la neutralización de cualquier efecto positivo de la publicidad registral que pudiera derivar de los respectivos asistentes.

Se ha destacado por la doctrina que mientas no haya una total concordancia entre el Registro de la Propiedad y el Catastro estaremos ante un sistema deficiente.

La inmatriculación de fincas actuaba tradicionalmente sobre la base de declaraciones de los interesados en documentos auténticos; ciertamente la deseada concordancia se ha intentado en los últimos tiempos. Pero sigue la posibilidad de que una finca ingrese dos veces en el Registro, bajo dos números distintos y en folios diferentes, con sólo alterar algunas de las circunstancias descriptivas; cuando en la finca ya consta la referencia catastral, la doble inmatriculación será más difícil, pero sigue habiendo fincas sin referencia catastral que en el Registro aparecen “vivas” y los problemas que ello plantea son indudables.

A la doble inmatriculación se refería el art. 313 Reglamento Hipotecario (RH), que, según la Resoplución de la DGRN de 21 de diciembre de 2015 [j 2] debe entenderse tácitamente revocado por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria reforma de la Ley Hipotecaria, que establace el procedimiento registral correspondiente.

Casos de doble inmatriculación

1.- La finca (o en su caso, las cuotas o participaciones indivisas inscritas en diferentes folios) lo están a favor de la misma persona; era tradición que el asiento nuevo cedía al más antiguo; la redacción actual sólo contiene una norma lógica: si el asiento más reciente contiene derechos a favor de otras personas se necesitará su consentimiento para el traslado; imaginemos que la finca X está inscrita a favor de A como libre de cargas en un folio y la mima finca lo está en otro también a favor de A, pero gravada con una hipoteca; es obvio que no podrá cancelarse la inscripción nueva sin el consentimiento del acreedor hipotecario para que su crédito quede ahora garantizado con la inscripción más antigua.

2.- Hay doble inmatriculación a favor de dos personas distintas y éstas están de acuerdo en cancelar o rectificar; no hay problema, pero siempre que si afecta a otros titulares de derechos reales presten éstos su consentimiento. En el ejemplo anterior si la misma finca está a nombre de A y de B, es evidente que no es suficiente su acuerdo para que valga la inscripción de A, si en la finca de B, hay la mencionada hipoteca.

3.- Hay titulares distintos y no hay acuerdo: se acude al Registrador de la Propiedad que tramitará el oportuno expediente.

En estos casos, la doctrina del TS, que recuerda la Sentencia de nº 117/2016, Sala 1ª, de lo Civil, 1 de marzo de 2016 [j 3] es que los supuestos de doble inmatriculación han de resolverse conforme al derecho civil puro, con exclusión u omisión de las normas de índole hipotecaria contenidas en la Ley de esa materia, ya que la coexistencia de dos asientos registrales de igual rango y naturaleza, contradictorios e incompatibles entre sí, origina la quiebra de los principios rectores del mecanismo tabular, porque la protección a uno de los titulares supondría para el otro el desconocimiento de los mismos principios básicos de publicidad, legitimación y prioridad.

Ahora bien, la Sentencia nº 144/2015 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 19 de mayo de 2015 [j...

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