Doble venta y venta de cosa ajena

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La doble venta y la venta de cosa ajena dan lugar a una situación de conflicto, que el Derecho debe resolver, sea para determinar quien deviene propietario, sea para determinar las consecuencias civiles que para cada parte produce esta situación (sanciones penales, aparte); además, ambas figuras están relacionadas, dado que hay casos de doble venta que propiamente, como se verá, son supuestos de venta de cosa ajena cuando la primera venta estaba ya consumada.

Contenido
  • 1 Doble Venta
    • 1.1 Concepto
    • 1.2 Solución al conflicto
    • 1.3 Otros efectos de la doble venta
  • 2 Venta de cosa ajena
    • 2.1 Concepto
    • 2.2 Validez
    • 2.3 Efectos
    • 2.4 Casos especiales
  • 3 Recursos adicionales
    • 3.1 En doctrina
  • 4 Legislación básica
  • 5 Legislación citada
  • 6 Jurisprudencia citada
Doble Venta Concepto

La doble venta supone que una misma cosa ha sido vendida a dos o más compradores distintos por un mismo vendedor, dueño de la cosa.

Sólo podemos hablar de doble venta cuando uno mismo es el vendedor (por sí o por apoderado bastante) y una misma es la cosa que se vende a dos o más personas y se exige además que todas las ventas sean válidas. La expresión una misma cosa excluye todo supuesto de venta de cosa no concreta (es decir, no hay doble venta cuando se vende genéricamente una cosa fungible a dos o más personas); la exigencia de venta válida elimina el supuesto de ineficacia de ventas por defectos del contrato (prohibiciones, requisitos de capacidad, conflicto de intereses, vicios de consentimiento, etc.). …

Véase:

Ejemplo claro de doble venta: A conviene con B la venta, por ejemplo, de un cuadro concreto, una vivienda determinada, etc. y por un precio cierto o determinable; aún no se ha transmitido la propiedad; más tarde A vende el mismo bien a C, sin entrega aún del bien. El supuesto, pues, da por entendido que hay varios contratos otorgados por quien aún es dueño, pero que no ha transmitido la propiedad; nuestro Derecho ha adoptado como medio de adquirir el dominio la doctrina del título y el modo, y, por ello, puede haber título (contrato de compraventa), pero no haber habido aún modo (la tradición de que nos habla el art. 809 del Código Civil (CC). Si ya hubiera habido título y tradición, ya habría un dueño y estaríamos ante uno de los casos de venta de cosa ajena. Otra cosa es que se defienda que la solución al conflicto pueda ser semejante.

Así lo tiene en cuenta la Sentencia nº 928/2007 de TS de 7 de Septiembre de 2007 [j 1] que dice:

El art. 1473, CC no altera el sistema transmisivo mediante título y modo, sino que ante la anomalía de dos o más ventas de una misma cosa por su propietario, es decir, por quien en principio tenía poder de disposición, ofrece una serie de soluciones, según las casos, al estricto problema de cuál de los dos o más compradores vencerá definitivamente en la controversia sobre el dominio de la cosa comprada, pues no debe olvidarse la ubicación del art. 1473, CC precisamente en la sección del Código que trata "De la entrega de la cosa vendida", dentro del capítulo correspondiente a las obligaciones del vendedor.

Y la Sentencia nº 344/2008 de TS de 5 de Mayo de 2008 [j 2] dice:

La doble venta se da en el supuesto de que la misma cosa sea vendida por su dueño a distintos compradores, pero ninguno de ellos ha llegado a adquirir la propiedad; si uno de ellos la adquiere, se planteará el caso de venta de cosa ajena. Así, el art. 1473, CC soluciona quien deberá ser el adquirente, si se ha vendido la cosa a varias personas y todavía ninguna de ellas la ha adquirido.

En este mismo sentido se pronuncia, más recientemente, la STS de 13 de mayo de 2013 [j 3].

De todas formas, como señala la STS 304/2019, 28 de Mayo de 2019 [j 4] la aplicación del art. 1473, CC precisa una identidad en el objeto ("si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores..."). Esa identidad también se da cuando, como sucedió en el caso de la ya citada sentencia 928/2007, de 7 de septiembre, [j 5] el objeto de las dos ventas no es totalmente coincidente porque con ocasión de la primera se segregó de la finca matriz una porción que fue la que se vendió, mientras que en la segunda compraventa se vendió la totalidad de la finca.

Solución al conflicto

El art. 1473, CC, sin entrar a analizar si ha habido o no adquisición del dominio, da la solución al conflicto que se plantea en la doble venta. Se debe diferenciar:

.- Doble venta de cosa mueble:

Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe.

Se protege al adquirente que primero haya tomado la posesión y se exige buena fe que debe entenderse como que ignoraba que la cosa muebles ya había sido vendida.

En este caso el comprador no precisará reclamar la entrega de la cosa, ya la tiene.

Si no hay posesión: pertenecerá la propiedad a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.

.- Doble venta de bien inmueble:

El criterio de preferencia es triple:

  • Primero deviene propietario quien inscriba primero.
  • En su defecto quien tenga la posesión.
  • Y en defecto de los dos casos anteriores, quien tenga título anterior.

Tratándose de inmuebles, debe hacerse alguna precisión: para aplicar el primer criterio, como se habla de inscripción debe haber habido tradición y resulta que la escritura cumple los efectos de la tradición; entonces, en realidad, sólo estaremos ante una doble venta cuando ha habido dos o más ventas y una de ellas se formaliza en escritura pública que se inscribe y es la que triunfa en su adquisición; ahora bien, si se han otorgado dos o más ventas en escritura, el dominio se habrá transmitido en la primera, pero si accede al Registro otra venta escriturada posterior, entrará en juego el art. 34 de la Ley Hipotecaria (LH) y quedará protegido el adquirente que primero inscribe y reúna las condiciones que el precepto exige; es decir, si por haber habido ya entrega el primer comprador adquirió el dominio al no haber inscrito primero verá resuelto su derecho, ya que la propiedad pertenecerá (en los términos del CC) a quien primero inscribió, pero en este caso se exige buena fe.

Obsérvese: el art. 1473, CC no exige expresamente ni buena fe ni haber adquirido de un titular registral, (simplemente premia al diligente en inscribir su título frente a quien no inscribe), en cambio el art. 34, LH exige además de título oneroso, buena fe y adquirir de quien ya figuraba en el Registro como titular, no cuando el comprador sea el que inmatricule la finca.

La jurisprudencia, en ocasiones, habla de doble venta cuando no ha habido venta consumada y en otras ocasiones para proteger al primer comprador se alega su posesión de buena fe.

La importante y antes citada Sentencia nº 928/2007 de TS de 7 de Septiembre de 2007 [j 6] describe la evolución de la jurisprudencia, concluyendo:

No hay ya una verdadera razón de peso para excluir del ámbito de aplicación del art. 1473, CC las dos o más ventas de un mismo inmueble separadas por un considerable periodo de tiempo; dicho de otra forma procede fijar la doctrina de esta Sala en el sentido de que la aplicación del art. 1473, CC no exige necesariamente el requisito de "una cierta coetaneidad cronológica" entre las dos o más ventas en conflicto. De un lado, porque el propio precepto ya prevé que el primer comprador haya tomado posesión de la cosa antes que el segundo, consumándose por tanto la primera venta, desde la perspectiva de las obligaciones del vendedor, mediante la tradición material (art. 1462, CC, párrafo primero ), y sin embargo la propiedad acabe perteneciendo a quien compró luego la misma cosa mediante un contrato intrínsecamente válido, plasmado en escritura pública (tradición instrumental, art. 1462, CC, párrafo segundo ), e inscribió su adquisición en el Registro. De otro, porque así se logra la concordancia del art. 1473, CC tanto con los arts. 606 y 608, CC como con la LH.

La Sentencia nº 392/2012 de TS de 27 de Junio de 2012 [j 7] recuerda la sentencia que se acaba de citar, indicando además:

la exigencia de la buena fe en el caso de doble venta de inmuebles se deduce de los principios generales del derecho -ejercicio de los mismos de buena fe- y de relacionar esta norma con el art. 34, LH, lo cual ha sido mantenido por constante jurisprudencia.

Más recientemente, la Sentencia nº 368/2016 del TS de 3 de junio de 2016 [j 8] reconoce que la adquisición de la propiedad por el segundo comprador que haya inscrito primero su título en el Registro requiere buena fe por su parte; buena fe que es incompatible con el conocimiento, incluso si no acabado, por el segundo comprador de la existencia de la primera venta. Siguiendo esta línea, la STS 497/2018, 14 de Septiembre de 2018 [j 9] afirma que el comprador no inscrito que hubiera adquirido la propiedad por tradición (art. 609 CC) puede ejercitar la acción declarativa o la reivindicatoria contra quien hubiera inscrito su escritura de compraventa otorgada por el mismo vendedor, solicitando al mismo tiempo la nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente (art. 38 LH ). Este adquirente solo mantendrá la condición de dueño que resulta de su inscripción si reúne la buena fe que exige el art. 34 LH, mientras que si le falta la buena fe se mantiene en la propiedad el poseedor que hubiera adquirido antes la finca por tradición.

Ahora bien...

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