Compraventa documentada en el extranjero de finca sita en España ante notario no español
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
En el presente tema se plantea la validez y efectos de una compraventa documentada en el extranjero de finca sita en España ante notario no español.
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Contenido
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La pregunta concreta es la siguiente: ¿qué efectos tiene una compraventa de finca situada en el territorio nacional, si se otorga ante Notario extranjero?; o si se quiere, se puede formular así: ¿será válida? ¿será inscribible en el Registro de la Propiedad.?
La cuestión es importante; no ya desde el punto de vista del Notariado español, sino por la trascendencia que ello puede tener.
En efecto, lo que se trata no es de si un Notario extranjero, en especial si es del sistema llamado latino, tiene la misma preparación, legitimación, prestigio, que un Notario español; ni se trata de diferenciar a los Notarios de la Unión Europea de los que no forman parte de la misma; la verdadera cuestión a decidir es si se admiten las ventas (y otros actos jurídicos similares) otorgadas en el extranjero, aunque sea entre extranjeros, cuando son autorizadas por notario extranjero o si toda venta de inmuebles sitos en España exige, por superiores razones, la intervención de fedatario español.
Y los intereses en juego son tantos, que hay que responder rotundamente en el sentido siguiente: en materia de fincas situadas en territorio español, los actos jurídicos que a las mismas se refieran, y naturalmente el caso más frecuente de compraventas, exigen la intervención de Notario español.
Doctrina de la DGRNLa Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 7 de febrero de 2005 [j 1] detalla con una especial precisión la argumentación a favor de la tesis indicada.
Hechos: Ante un Notario alemán (que afirma conocer la legislación española) se documenta una compraventa de una mitad indivisa de una finca sita en España, siendo todos los otorgantes ciudadanos alemanes; se presenta en la Oficina Liquidadora, solicitándose la exención por prescripción del Impuesto de TP (!!!) y se pretende su inscripción.
El Registrador de la Propiedad, con base al Convenio de la Haya de 5 de octubre de 1961, numerosos preceptos del Código Civil (CC), la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), el Reglamento Hipotecario (RH), el Reglamento Notarial (RN) y numerosa jurisprudencia, deniega la inscripción.
La Letrada recurrente, entre otros fundamentos de menor interés, alega que se trata de un documento público, aunque otorgado ante Notario extranjero, el cual también es funcionario público; que no hay norma legal alguna que prive de eficacia legal a una escritura de transmisión de una propiedad ante un Notario alemán.
Forma de los negocios jurídicos: ausencia de equivalenciaLa DGRN hace un esclarecedor estudio sobre la forma de los negocios jurídicos: la forma puede entenderse como « el modo sensible de exteriorización de una voluntad o consentimiento negocial» (y en este sentido nuestro derecho está imbuido de un sistema espiritualista), o «como forma de control, impuesta por razones de política legislativa». Y ahí está el quid de la cuestión.
En efecto, nuestro Derecho admite el documento extranjero en cuanto prueba un consentimiento y la capacidad de quien lo presta (por citar un ejemplo habitual: un poder ante notario extranjero); pero otra cosa es cuando la forma se exige como « requisito de eficacia del acto, a fin de proteger determinados intereses del foro».
Y no hay equivalencia entre documento notarial español y documento notarial extranjero; y ello, simplemente, porque el notario extranjero carece de la formación y autoridad para controlar una legalidad ajena a su competencia y está exento de los deberes de cooperación con una Administración pública de la que no forma parte.
No hay equivalencia, porque el documento de transmisión de la propiedad exige, para su eficacia e inscripción en el Registro de la Propiedad de un control de legalidad por el Notario, control que no puede realizar el notario extranjero; y no lo puede realizar por dos motivos fundamentales: a) carece de adecuados medios para proteger debidamente a las partes contratantes; b) carece de medios para proteger a terceros, entre los que se incluyen los intereses nacionales.
Y la Dirección General lo expresa en forma clara, con abundantes ejemplos.
- Carece de medios para proteger a las partes (dejando de lado que lo normal será que el notario extranjero no conozca con el debido rigor la normativa española): por ejemplo el control de cargas, al no poder solicitar información registral, o la posterior e inmediata comunicación al Registro de la Propiedad (lo que, si bien, en España son derechos teóricamente renunciables por la parte adquirente, en el extranjero devienen siempre inexistentes); o el tema de la justificación del pago de los gastos de comunidad y la advertencia de sus consecuencias en caso de haber deudas pendientes.
- Carece de medios para proteger a terceros: por ejemplo, la inutilización del título del transferente (art. 1219, CC y art. 174, RN); la problemática de los arrendatarios (rústicos, urbanos, notificaciones, etc.); el control urbanístico (licencias de segregación, unidades mínimas de cultivo, etc.); toda la materia del seguro decenal o sobre VPO, etc. etc.
Pero es que, además, estamos ante el interés de una Administración pública que cuenta con una especial colaboración del Notario español frente a su Estado, colaboración debida de la que carece el Notario extranjero; y vayan como ejemplos: la retención del 3% en las ventas de inmuebles de no residentes (cuando procede); la responsabilidad subsidiaria del comprador en materia de Plus Valía en el caso de enajenación por un no residente; la obligada referencia catastral, con la comunicación directa de los Notarios españoles con el Catastro; la...
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