Compraventa documentada en el extranjero de finca sita en España ante notario no español

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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En el presente tema se plantea la validez y efectos de una compraventa documentada en el extranjero de finca sita en España ante notario no español.

Contenido
  • 1 Planteamiento general
  • 2 Doctrina de la DGRN
    • 2.1 Forma de los negocios jurídicos: ausencia de equivalencia
    • 2.2 Efectos del documento extranjero
    • 2.3 Conclusión lógica
    • 2.4 Sorpresa
  • 3 Ver también
    • 3.1 Prueba del derecho extranjero y poder otorgado en el extranjero
  • 4 Recursos adicionales
    • 4.1 En formularios
    • 4.2 En doctrina
  • 5 Legislación básica
  • 6 Legislación citada
  • 7 Jurisprudencia citada
Planteamiento general

La pregunta concreta es la siguiente: ¿qué efectos tiene una compraventa de finca situada en el territorio nacional, si se otorga ante Notario extranjero?; o si se quiere, se puede formular así: ¿será válida? ¿será inscribible en el Registro de la Propiedad?.

La cuestión es importante; no ya desde el punto de vista del Notariado español, sino por la trascendencia que ello puede tener.

En efecto, lo que se trata no es de si un Notario extranjero, en especial si es del sistema llamado latino, tiene la misma preparación, legitimación, prestigio, que un Notario español; ni se trata de diferenciar a los Notarios de la Unión Europea de los que no forman parte de la misma; la verdadera cuestión a decidir es si se admiten las ventas (y otros actos jurídicos similares) otorgadas en el extranjero, aunque sea entre extranjeros, cuando son autorizadas por notario extranjero o si toda venta de inmuebles sitos en España exige, por superiores razones, la intervención de fedatario español.

Y los intereses en juego son tantos, que hay que responder rotundamente en el sentido siguiente: en materia de fincas situadas en territorio español, los actos jurídicos que a las mismas se refieran, y naturalmente el caso más frecuente de compraventas, exigen la intervención de Notario español.

Doctrina de la DGRN

La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 7 de febrero de 2.005 [j 1] detalla con una especial precisión la argumentación a favor de la tesis indicada.

Hechos: Ante un Notario alemán (que afirma conocer la legislación española) se documenta una compraventa de una mitad indivisa de una finca sita en España, siendo todos los otorgantes ciudadanos alemanes; se presenta en la Oficina Liquidadora, solicitándose la prescripción del Impuesto de TP !!!... Y se pretende su inscripción.

El Registrador de la Propiedad, con base al Convenio de la Haya de 5 de octubre de 1961 , numerosos preceptos del Código Civil (CC) , la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) , el Reglamento Hipotecario (RH) , el Reglamento Notarial (RN) y numerosa jurisprudencia, deniega la inscripción.

La Letrada recurrente, entre otros fundamentos de menor interés, alega que se trata de un documento público, aunque otorgado ante Notario extranjero, el cual también es funcionario público; que no hay norma legal alguna que prive de eficacia legal a una escritura de transmisión de una propiedad ante un Notario alemán.

Forma de los negocios jurídicos: ausencia de equivalencia

La DGRN hace un esclarecedor estudio sobre la forma de los negocios jurídicos: la forma puede entenderse como « el modo sensible de exteriorización de una voluntad o consentimiento negocial» (y en este sentido nuestro derecho está imbuido de un sistema espiritualista), o «como forma de control, impuesta por razones de política legislativa». Y ahí está el quid de la cuestión.

En efecto, nuestro Derecho admite el documento extranjero en cuanto prueba un consentimiento y la capacidad de quien lo presta (por citar un ejemplo habitual: un poder ante notario extranjero); pero otra cosa es cuando la forma se exige como « requisito de eficacia del acto, a fin de proteger determinados intereses del foro».

Y no hay equivalencia entre documento notarial español y documento notarial extranjero; y ello, simplemente, porque el notario extranjero carece de la formación y autoridad para controlar una legalidad ajena a su competencia y está exento de los deberes de cooperación con una Administración pública de la que no forma parte.

No hay equivalencia, porque el documento de transmisión de la propiedad exige, para su eficacia e inscripción en el Registro de la Propiedad de un control de legalidad por el Notario, control que no puede realizar el notario extranjero; y no lo puede realizar...

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