Efectos de la inscripción en relación a los derechos reales
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
La inscripción del dominio y los derechos reales persigue unos determinados efectos, que se resumen en la protección al titular registral y su legitimación.-
Antes de examinar los efectos de la inscripción en relación a los derechos reales, debe tenerse en cuenta que la inscripción, como regla general, es voluntaria; como normalmente no se impone, sólo gozará de los efectos de la inscripción quien voluntariamente la solicite.
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Contenido
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En realidad, la actuación de los registradores en orden a los actos registrables puede revestir tres formas:
1. A instancia de parte.
2. De oficio.
3. Por mandato de autoridad judicial o administrativa.
La regla general es que la actuación del registrador es rogada (sea a instancia de particulares, sea a requerimiento de la autoridad judicial o administrativa); a esta necesidad de previa petición se le llama tradicionalmente principio de rogación.
Afirma la Sentencia nº 143/1999 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 23 de febrero de 1999: [j 1]
Por regla general, en nuestro régimen inmobiliario, la inscripción es voluntaria y está presidida por el principio de rogación.
Como dice la Resolución de la DGRN de 6 de marzo de 2017, [j 2] la rogación está facilitada en nuestra legislación hipotecaria. Con arreglo al artículo 6 de la Ley Hipotecaria, la inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente: a) por el que adquiera el derecho; b) por el que lo trasmita; c) por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir, y d) por quien tenga la representación de cualquiera de ellos. Respecto de este último párrafo, dice el artículo 39 del Reglamento Hipotecario que se considera tal, el que presenta los documentos en el Registro con objeto de solicitar la inscripción.
Aplicación de este principio de rogación, como señala la Resolución de la DGRN de 18 de julio de 2016, [j 3] es la posibilidad de la práctica de la inscripción parcial, pues como ha dicho el Centro Directivo el Registrador no puede actuar oficiosamente ignorando el principio de rogación vigente en nuestro sistema registral.
Es decir, en realidad el Registrador nunca actúa propiamente de oficio; incluso en los casos que actúa de oficio, la rogación debe entenderse implícita con la presentación de determinados títulos. La Resolución de la DGRN de 27 de febrero de 2012 [j 4] afirma:
que lo cierto, sin embargo, es que la Ley Hipotecaria no excluye por principio la actuación de oficio del registrador; y no solo no la excluye, al contrario, la presupone e incluso exige, cuando le ordena tener en cuenta no solo el documento presentado sino los «asientos del registro con él relacionados» para, si delatan alguna contradicción o vicio, denegar o suspender la inscripción solicitada.
Ello podrá ser cierto, como dice la DGRN, que últimamente concede e incluso exige del Registrador –por el principio de legalidad- una búsqueda de información en los Registros Oficiales a su alcance, pero nada va a buscar si no está relacionado con los documentos presentados; es decir, al presentar un título, cualquier actuación de oficio nace porque el documento se ha presentado a su calificación; el Registrador no está investigando a ciegas y, a su criterio, lo que a él le parezca oportuno, si ello no está relacionado con un título que se ha presentado al Registro.
Pero al lado de las inscripciones voluntarias, nuestros Derecho trata las inscripciones necesarias.
Identificar inscripción constitutiva de que luego se habla con inscripción obligatoria es lo mismo que decir que es obligatoria la forma escrita en los actos traslativos de la propiedad sobre bienes inmuebles; la forma escrita, efectivamente, será necesaria si se quiere transmitir válidamente un inmueble; ahora bien, una inscripción constitutiva es necesaria en el sentido que sin ella no se va a conseguir el efecto deseado.
Pero cuando se habla de inscripción necesaria o de inscripción voluntaria se hace en otro sentido.
Sólo se puede hablar de inscripción necesaria cuando se impone la misma bajo pena de sanción: se trata de obligación y no de carga; en este sentido se citan diversos casos de inscripción obligatoria en nuestros Derecho:
• La derivada de la Concentración Parcelaria, art. 238 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario de 12 de enero de 1974.
• La de Montes catalogados, cuya publicidad viene exigida por la Ley de Montes de 21 de noviembre de 2003.
• La de los actos y contratos que atribuyen a extranjeros el dominio u derechos reales sobre inmuebles situados en determinadas zonas (para algún autor es constitutiva).
• La que se practica a instancia del titular de un derecho real obligatorio sobre la finca que no figura inscrita en el Registro.
Al lado de estos casos, hay otros muchos en que la inscripción es voluntaria: es libre el titular de inscribir o no inscribir; la finca o el derecho van a quedar en situación parecida, aunque si se inscribe gozará de las ventajas de la inscripción; es el sistema general, como indica la Sentencia de TS, Sala 3ª, de lo Contencioso-Administrativo, 26 de noviembre de 2008: [j 5] el principio de inscripción voluntaria que se refleja en el art. 6 de la LH.
Las inscripciones constitutivas y declarativasTradicionalmente se viene contraponiendo los términos inscripción constitutiva e inscripción declarativa.
Inscripción constitutivaEs constitutiva la inscripción cuando se erige en requisitos esencial de la transmisión del dominio o de la constitución o transmisión del derecho real.
Toda inscripción goza de unos efectos generales, que luego se dirán, pero las inscripciones constitutivas tienen una especialidad: sin su práctica no se va a constituir o transmitir el derecho concreto y, por tanto, ni habrá nacido el derecho ni, lógicamente, gozará de las ventajas de la inscripción.
Los casos en que una inscripción es constitutiva son aquellos supuestos en que sin inscripción no nace el derecho real concreto.
Se citan:
- La hipoteca; en efecto, dice el art. 145 de la LH:
Para que las hipotecas voluntarias queden válidamente establecidas, se requiere: 1º. Que se hayan constituido en escritura pública. 2º. Que la escritura se haya inscrito en el Registro de la Propiedad.
- La anotación preventiva de embargo que, según ROCA SASTRE, es una hipoteca de carácter judicial en vías de ejecución y en la cual para que nazca el derecho real que con el embargo pretende constituirse, se precisa la anotación.
- El derecho de superficie, ya que el art. 53 del Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre) dice:
Para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad.
- Las transmisiones por actos inter vivos a favor adquisiciones por extranjeros de fincas rústicas de superficie superior a 4 hectáreas de regadío o 20 hectáreas de secano, según el Decreto-ley 11/1962, de 22 de marzo, sobre adquisición de fincas rústicas por extranjeros.
- Los actos y contratos en que se constituyan, reconozcan, modifiquen o extingan a favor de extranjeros el dominio u otros derechos reales sobre inmuebles sitos en zonas de interés militar; actualmente se rige por el art. 41 del Real decreto 689/1978, de 10 de febrero, por el que se aprueba el reglamento de zonas e instalaciones de interés para la defensa nacional, que desarrolla la ley 8/1975, de 12 de marzo, de zonas e instalaciones de interés para la defensa nacional.
Hay que advertir que muchos autores niegan que haya inscripciones constitutivas y que sean precisamente las indicadas y aún se puede complicar más si hablamos de las inscripciones obligatorias, a que se ha hecho mención.
La Sentencia nº 171/2012 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 20 de Marzo de 2012 [j 6] menciona el principio de inscripción no constitutiva que rige en nuestro sistema hipotecario.
Inscripciones declarativasLa inscripción declarativa es la regla general y para algunos autores la única realmente existente en nuestro Derecho, en el que el se ha adoptado el sistema de Registro de títulos y no el de Registro de Derechos.
En todo caso, la inscripción es declarativa cuando no hace más que constatar frente a todos (erga omnes) la transmisión o constitución operada anteriormente; llega al Registro el derecho ya existente y, de esta forma, se armoniza el Registro con la realidad jurídica extraregistral.
Efectos de la inscripción Efectos generales de la inscripciónEn nuestro derecho rige la llamada teoría del título y el modo; como regla general, los derechos reales nacen fuera del Registro de la Propiedad; pero la inscripción, produce los siguientes efectos:
- Efectos constitutivos: respecto a la propiedad ya inscrita, la inscripción cierra el círculo de constitución del derecho real.
- Efectos presuntivos: son las presunciones más o menos amplias de los arts. 34, 35 y 38 de la Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Hipotecaria (LH).
- Efectos defensivos o...
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