Elevación a público en forma voluntaria de contrato privado

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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A continuación se estudia el supuesto de elevación a público de un contrato privado con todas las peculiaridades que puede presentar.

Contenido
  • 1 Planteamiento
  • 2 Puntos de interés
    • 2.1 Inexistencia del documento
    • 2.2 Documento privado y licencia de parcelación
    • 2.3 Elevación a público por los herederos de alguno de los otorgantes de un contrato privado
    • 2.4 Elevación a público de contrato privado del causante de un incapacitado
    • 2.5 Documento privado y el problema de la identificación del medio de pago
    • 2.6 Diferencias sustanciales entre el bien descrito en el documento privado y el que se describe en la escritura
    • 2.7 Derecho a elevar a público un documento privado
    • 2.8 Documento privado e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
  • 3 Recursos adicionales
    • 3.1 En formularios
    • 3.2 En doctrina
  • 4 Legislación básica
  • 5 Legislación citada
  • 6 Jurisprudencia citada
Planteamiento

Con frecuencia se otorga un documento privado, liquidado o no en su día, que en un determinado momento se desea elevar a público.

Normalmente los comparecientes son los mismo otorgantes con lo que no hay más dificultad.

Pero también es habitual el caso de un vendedor o comprador que ha fallecido y sus herederos desean elevar a público el documento en su día otorgado; evidentemente, para tener la debida legitimación deberá acreditarse el carácter de heredero de la parte correspondiente, ratificando y reconociendo la firma de su causante y ratificándose y en su caso completando la Venta.

Finalmente, también ocurre que ante la negativa o desaparición de una parte (desaparición física o jurídica) que en general es la parte vendedora) la otra parte acuda al auxilio judicial, llegándose a otorgar la venta por el Juez, en rebeldía de una de las partes.

Puntos de interés

En la materia que tratamos, queremos recodar algún punto:

Inexistencia del documento

Estamos tratando el caso de elevar a público un documento privado que existe; pero ¿es posible elevar a público un contrato verbal?. Naturalmente, en el caso de un contrato verbal o pérdida o destrucción del documento privado no hay prueba de que se otorgó tal documento, (que además al ser privado no tendría fehaciencia de fecha, salvo los casos previstos por el legislador, como la muerte de uno de los firmantes). Pero nada impide esta posibilidad.

El contrato verbal de compraventa es válido; si los otorgantes o sus herederos lo reconocen, no hay problema en elevar a público el contrato, que no es lo mismo que protocolizar un documento privado, reconociendo su autoría y elevándolo a público, para conseguir los efectos de todo documento público (en especial la inscripción en el Registro).

No se nos oculta que esta posibilidad pueda ser mal usada, (ahorro fiscal) en especial por los herederos de quien se dice otorgó el contrato; pero esto es un problema de Liquidación; mayor problema será acreditar el medio de pago del precio, como luego ya se indica.

Cabe mencionar la Resolución de la DGRN de 17 de Noviembre de 2.003: [j 1] se otorga el año 2.002 (por una Sociedad sucesora por absorción de otra que a su vez había absorbido a la sociedad vendedora) una llamada formalización de compraventa y en la escritura se dice que la compraventa que se formaliza fue pactada entre las partes contratantes mediante documento privado del año 1.976; el Registrador deniega la inscripción por no presentarse el documento privado o, al menos, no aportarse las escrituras de fusión por absorción de las sociedades afectadas; y en su informe posterior insiste en que:

al documento presentado le falta un elemento: el documento privado, ya que del texto de la escritura se desprende que existe un documento privado de compraventa que se eleva a público.

La DGRN. viene a decir dos cosas: a) que no quiere prejuzgar si las escrituras meramente recognoscitivas en la que las partes se limitan, con plena capacidad para ello, a admitir la efectiva celebración del mismo (escrituras que nada prueban contra el documento originario si por exceso u omisión se apartaren de él) pueden ser o no consideradas como título material a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad. b) que si la escritura tiene un contenido no sólo confesorio sino también volitivo y las partes tienen plena capacidad, ha de producir los efectos de toda escritura pública y, en concreto, ha de reputarse título inscribible.

Conclusiones:

a.- A mi juicio, esta Resolución viene a decir que, si queremos evitar problemas, conviene que en toda elevación a público de un documento privado existente, o en la formalización ahora de un contrato que se dice haber realizado antes, ha de haber no sólo confesión de hechos sino contenido volitivo: ratificarse en la venta y sus efectos.

b.- Si hay tal contenido volitivo, se llame la escritura como se llame, hay título inscribible; en definitiva, puede decirse que se eleva a público un contrato verbal.

La Resolución de la DGRN de 16 de noviembre de 2011 [j 2] trata de un supuesto en el que no se incorpore documento alguno relativo a la compraventa que se formaliza mediante dicho documento público . Y la DGRN dice que:

sin necesidad de prejuzgar si las escrituras meramente recognoscitivas en las que las partes de un contrato preexistente se limitan, con plena capacidad para ello, a admitir la efectiva celebración del mismo (escrituras que nada prueban contra el documento originario si por exceso u omisión se apartaren de él -arts. 1224 del Código Civil (CC))-, pueden ser o no consideradas como título material a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad (cfr. artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento), lo cierto es que si la escritura tiene un contenido no sólo confesorio sino también volitivo , al consignar el negocio documentado en su integridad y expresar el consentimiento contractual de quienes aparecen con la plenitud del poder dispositivo sobre la finca afectada y con capacidad para realizar el acto traslativo cuestionado, de modo que queda garantizada la autenticidad de dicho consentimiento, con las consecuencias derivadas de la fe pública de que goza el documento público notarial (cfr. arts. 1218, CC, art. 1 y 17.bis, apartado a) de la Ley del Notariado (LN), y art. 1 y 145 del Reglamento Notarial (RN)), ha de producir los efectos de toda escritura pública y, en concreto, ha de reputarse título inscribible (artículo 2 , apartados 1.º y 2.º, de la Ley Hipotecaria (LH) y art. 7 del Reglamento Hipotecario (RH)).

Recuerda esta resolución doctrina anterior de la misma DGRN que, respecto de un supuesto equiparable con el presente (escritura de reconocimiento y elevación a público de un documento privado por los herederos del vendedor que no había firmado dicho documento ni ratificado la representación alegada por el firmante), concluyó que no constituye obstáculo a la inscripción la norma del art.20.1, párrafo quinto, LH, habida cuenta de las siguientes consideraciones:

Las partes de un contrato que tenga por objeto la transmisión o modificación de derechos reales sobre bienes inmuebles pueden compelerse recíprocamente a llenar la forma pública (cfr. arts. 1279 y 1280.1, CC). Naturalmente, el que las partes, en cumplimiento de las exigencias legales hayan de dar forma pública a un acto dispositivo o modificativo ya realizado no significa que hayan de prescindir, contra la verdad, de que el acto dispositivo o modificativo tuvo fecha anterior, sino que lo que han de hacer en la escritura pública es reconocer solemnemente el acto o contrato tal como ocurrió, con todas sus circunstancias, entre ellas la de la fecha. Y aunque la escritura, frente a terceros, sólo haga fe del hecho de esta confesión o admisión solemne, es indudable que si la escritura de reconocimiento se otorga por quienes de presente aparecen con la plenitud del poder dispositivo sobre la finca afectada y con capacidad para realizar los actos modificativos o traslativos a que el reconocimiento se refiere, tales actos adquieren, por la escritura, forma suficiente para su acceso al Registro.

Y concluye la DGRN:

Igualmente, debe tenerse en cuenta que lo que accede a los libros registrales es el título material por el que se produce la transmisión o la declaración del dominio que, a su vez, ha de estar consignado en un título formal de los previstos en el art. 3 LH, por lo que si el reconocimiento de dominio tiene la condición de título material transmisivo o declarativo del dominio (con la correspondiente expresión de la causa, como acontece en el presente caso) puede acceder al Registro de la Propiedad de suerte que surtirá los efectos derivados de la publicidad registral desde el momento de la inscripción, con independencia de la fecha en que, según el reconocimiento,...

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