Escritura y calificación registral de la representación

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
EXTRACTO GRATUITO

El tema que se plantea es la posible exigencia por el Registrador de la Propiedad de una completa reseña, en las escrituras públicas, de las facultades contenidas en los Poderes o incluso la presentación del título para poder inscribir determinados actos jurídicos.

Contenido
  • 1 Planteamiento general
  • 2 Representación voluntaria de personas físicas o jurídicas
    • 2.1 Primera fase
    • 2.2 Segunda fase
    • 2.3 Tercera fase
  • 3 Representación mediante poder otorgado en el extranjero
  • 4 Actuación del administrador cesado. Cese no publicado en B.O. del Registro Mercantil
  • 5 Recursos adicionales
    • 5.1 En doctrina
  • 6 Legislación básica
  • 7 Legislación citada
  • 8 Jurisprudencia citada
Planteamiento general

Históricamente, cuando en una Escritura intervenía un Apoderado, el Notario debía indicar:

  • Nombre y datos personales del Poderdante.
  • Poder del que derivaba la representación.
  • Transcripción literal de la parte correspondiente del poder para justificar que las facultades son suficientes para el acto que se formaliza.
  • Manifestación del Notario de que en lo omitido no hay nada que aumente, disminuya o desvirtúe lo inserto.
  • Declaración de no estar el Poder revocado y de no haber variado las circunstancias personales del Poderdante.

De no constar, más o menos, todo lo expuesto, se denegaba la inscripción.

Pero la situación cambió radicalmente con la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social . Su art. 98 dice:

Juicio de suficiencia de la representación o apoderamiento por el Notario. 1. En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera. 2. La reseña por el Notario del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la responsabilidad del Notario. 3. Deberán ser unidos a la matriz, original o por testimonio, los documentos complementarios de la misma cuando así lo exija la ley y podrán serlo aquellos que el Notario autorizante juzgue conveniente. En los casos de unión, incorporación o testimonio parcial, el Notario dará fe de que en lo omitido no hay nada que restrinja ni, en forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita.

Esta norma modificaba claramente el sistema anterior: bastará el juicio de suficiencia del Notario, el cual deberá insertar una reseña identificativa del documento y expresará que a su juicio, las facultades conferidas son suficientes para el acto y contrato a que el instrumento se refiera. Con ello venía a decirse que no se precisaba transcribir, una a una, las facultades literales del poder y bastaba que el notario diera fe, bajo su responsabilidad, de que las consideraba suficientes.

Este sistema, habitual en Europa, chocó con la oposición de varios Registradores de la Propiedad, celosos de su función calificadora, que o bien exigían la presentación del título o al menos que se copiaran las facultades (piénsese que, de continuar como antes, en el caso de apoderados de entidades bancarias, se hace farragosa la exposición, amén de ser más costosa para el cliente.)

Pero cuando parecía que en los primeros recursos el tema quedaba claro, la DGRN empezó con matizaciones.

Representación voluntaria de personas físicas o jurídicas Primera fase

En un primer momento, se acepta el juicio de suficiencia del Notario, sin necesidad de aportar títulos ni transcribir facultades, si bien se exige juicio especial, aunque no sacramental: Así:

no excluye la necesidad de expresión, en los términos que se dirán seguidamente, de los elementos necesarios para que el Registrador ejerza su función calificadora y pueda comprobar la adecuación de las facultades representativas al negocio otorgado cuya inscripción se pretende.

Y añade:

No obstante, el rigor que debe siempre exigirse a toda actuación notarial por su trascendencia, hace recomendable rechazar la expresión lacónica de juicios de suficiencia sin una referencia concreta a la razón o razones en que el Notario basa su apreciación. De ahí que cuando el Notario asevere la suficiencia del poder deba hacerlo por referencia expresa a su contenido en congruencia con el de la escritura que autoriza.

Ahora bien si se titulaba la escritura, por ejemplo de cancelación, bastaba que luego el Notario dijera que, a su juicio, tiene el apoderado facultades para este acto, para esta escritura o fórmulas similares.

La correcta aplicación del art. 98.2 exige la concurrencia de dos elementos perfectamente diferenciados: la reseña del documento auténtico; y la valoración de la suficiencia de las facultades representativas. La reseña y la valoración harán fe suficiente, por sí solas (adviértase que se emplea el plural), de la representación acreditada, bajo la responsabilidad del Notario. La reseña tiene por objeto los datos de identificación del documento auténtico. Es la narración de un hecho. En cambio, la valoración viene referida a la suficiencia de las facultades representativas y es un juicio que el Notario emitirá, bajo su responsabilidad, si, tras examinar el documento auténtico, considera que las facultades en el contenidas son suficientes para el otorgamiento del documento notarial en congruencia con los actos o negocios que en él se formalizan.

Y en esta Resolución y en otras, como la Resolución de la DGRN de 23 de abril de 2002 [j 3] se decía:

En el presente caso no existe contradicción alguna entre la valoración notarial y el contenido de la escritura y del Registro.

En parecidos términos la Resolución de la DGRN de3 de Mayo de 2002. [j 4]

Segunda fase

La Resolución de la DGRN de 30 de septiembre de 2002 [j 5] empezó con ciertas matizaciones; se trataba de un préstamo en que el Notario reseña los datos del Poder y dice que, a su juicio, el apoderado tiene facultades suficientes para esta escritura; el Registrador exigía la copia autorizada del poder; la DG, como queriendo contentar a todos indica que el Registrador no puede exigir el poder, pero no basta ese juicio genérico y entra a analizar la forma de expresar el juicio ... y así dice:

Si el Notario se limita a expresar lacónicamente el juicio de suficiencia de las facultades representativas (v.gr., para el otorgamiento de esta escritura o expresiones análogas) sin una referencia concreta a la razón o razones en que basa su apreciación, impide al Registrador el ejercicio de su función calificadora, al no poder éste comprobar si existe armonía o coherencia entre la valoración notarial de la suficiencia de las facultades representativas y el contenido de la escritura

Y así se concluye que el juicio notarial debe tener un fundamento: con ello viene a exigirse o transcribir detalle de facultades o concretar esas facultades (puede vender, permutar, hipotecar para que las contraste, en su congruencia, el Registrador); y así se dice:

Así, por ejemplo, si el Notario ha comprobado que el apoderado está plenamente facultado para disponer de todo tipo de bienes a título oneroso o gratuito, será suficiente con reseñar que está facultado para vender sin tener que copiar literalmente las facultades. De este modo, el Registrador en ejercicio de su función calificadora podrá apreciar si, en su caso, el juicio emitido por el Notario resulta contradicho por lo que resulte del mismo documento calificado (Vg., se expresa por error que las facultades representativas son suficientes para vender, cuando se trata de una donación; en una escritura de permuta se hace referencia a la suficiencia de facultades del apoderado para vender; o, tratándose de una escritura de cancelación se valoran las facultades del apoderado para hipotecar)

O sea: debía indicarse no la suficiencia para esta escritura, sino la suficiencia para el tipo de negocio jurídico, y en este punto no aceptó la tesis del Notario; tal vez entonces se empezó a añadir... tiene facultades para...... y para los actos complementarios, no sea que se decida por el Registrador que el apoderado puede vender, pero no consta que pueda dar carta de pago del precio, o pactar la plusvalía, etc.

Por ello, la Resolución de la DGRN de 8 de noviembre de 2002 [j 6] dio la razón al Notario ya que había usado las palabras sacramentales:

resulta estar facultado para formalizar préstamos con garantía hipotecaria y todos los pactos complementarios incluidos en esta escritura.
Tercera fase
  • La Resolución de la DGRN de 15 de septiembre de 2004 [j 7] empieza un ciclo mucho más claro y contundente. Reconoce que ha habido varios pronunciamientos, algunos contradictorios, recuerda varias resoluciones e insiste en que no se precisa aportar los Poderes al Registro ni detallar facultades; y en el caso concreto, al decir el Notario que se atribuyen a los citados apoderados, a mi juicio, facultades suficientes para formalizar la presente escritura de hipoteca de máximo... declara que debe inscribirse, y no exige, que se diga: .... facultades para otorgar hipotecas... y actos complementarios.

En el mismo sentido la Resolución de la DGRN de 17 de septiembre de 2004. [j 8]

Y yo el Notario, estimo suficientes las facultades representativas conferidas a dichos apoderados, para el otorgamiento de esta escritura pública de compraventa...

(Insistimos: ahora ya no se exige la fórmula ... tiene facultades para vender como habría exigido la RDGRN de 30 de septiembre de 2002 [j 10]).

En esta fase se hallan las Resoluciones de la DGRN de 21 de septiembre de...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA GRATIS