Normas sobre los estatutos de edificio en régimen de propiedad horizontal

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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Los estatutos de un edificio dividido en propiedad horizontal pueden regular muchas situaciones.

Contenido
  • 1 Estatutos de edificio en régimen de propiedad horizontal en general
  • 2 Normas imperativas: consentimiento de la comunidad
    • 2.1 Situación hasta la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas
    • 2.2 Situación posterior la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas
  • 3 Reserva de derechos por el Promotor
    • 3.1 Publicidad e instalaciones sobre la cubierta del edificio
    • 3.2 Reserva del Derecho de vuelo
    • 3.3 Exclusión de gastos para el promotor o en general
  • 4 Anejos imprecisamente descritos en los estatutos
  • 5 Terrazas
  • 6 Plazas de garaje en los estatutos
    • 6.1 a).- Reserva del promotor al otorgar la división en propiedad horizontal
    • 6.2 b).- Posibilidad de concreción y descripción de las plazas de aparcamiento
  • 7 Normativa en Cataluña
  • 8 Recursos adicionales
    • 8.1 En formularios
    • 8.2 En doctrina
  • 9 Legislación básica
  • 10 Legislación citada
  • 11 Jurisprudencia citada
Estatutos de edificio en régimen de propiedad horizontal en general

Ahora bien, uno de los puntos que más preocupa a los adquirentes de Locales, en especial en la planta baja es la posibilidad de subdividirlos, segregarlos, agrupar o agregar a otros y poner rótulos y TODO ELLO sin necesidad del consentimiento de la comunidad.

Asimismo los titulares de locales que no utilizan escaleras ni ascensores, etc. desean excluir dichos locales de los gastos de escalera y ascensor.

En materia de las frecuentes piscinas comunitarias, podemos citar la sentencia del TS de 2 de febrero de 2.006 [j 1] según la cual, aunque nada digan los estatutos, el propietario de un garaje que no sea propietario de una vivienda, no tiene derecho al uso de una piscina comunitaria, que nada tiene que ver ni es necesaria para la utilización del garaje.

La resolución de la DGRN de 23 de octubre de 2012 [j 2] admite que se pueda excluir del uso de elementos comunes (piscina y pista de tenis) a los propietarios que no contribuyan o se hallen en mora en el pago de sus cuotas de comunidad ordinarias o extraordinarias. No se contradice norma imperativa alguna.

La posibilidad de agrupar entidades en sentido vertical u horizontal (art. 5 de los estatutos propuestos) está reconocida por la resolución de la DGRN de 19 de junio de 2012 [j 3] que dice:

La Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige para la agrupación o agregación dentro de un mismo edificio que se trate de unidades privativas «colindantes», lo que gramaticalmente significa «contiguas», dándose dicha situación tanto en el plano horizontal como en el vertical.
Normas imperativas: consentimiento de la comunidad Situación hasta la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas

Normalmente, los estatutos ya habrán previsto la posibilidad de «subdividir» los locales en varios: en algún caso se habrá empleado la expresión «subdividir, mediante segregación o división»; también es frecuente que se haya utilizado la expresión «subdividir, formando varios», sin emplear la palabra sacramental de «segregación» (parece que, en este caso, el sentido común debe hacernos suponer que no habrá obstáculos registrales a segregar, ya que la expresión del estilo de «subdividir formando...» contiene tanto la operación registral de dividir una finca como de subdividirla por el mecanismo de segregar).

La resolución de la DGRN de 12 de abril de 2010 [j 4] reconoce que la segregación de parte de un local que cuenta con una autorización estatutaria sin consentimiento de la Junta', no necesita de una nueva autorización de dicha Junta. También establece que, perteneciendo al local matriz el uso exclusivo de un elemento común (espacio libre exterior), este uso se puede atribuir a cualquiera de los locales en que aquel se subdivide sin necesidad de consentimiento de la junta, pues esta atribución de uso no puede afectar a los otros propietarios de la propiedad horizontal.

La Sentencia nº 818/2011 del TS, Sala 1ª, de lo Civil, de 17 de Noviembre de 2011 [j 5] fija como doctrina jurisprudencial la validez de las segregaciones o divisiones autorizadas por los estatutos de la comunidad de propietarios, sin necesidad de posterior acuerdo adoptado en junta de propietarios, siempre que las mismas se realicen según la previsión contenida en aquellos y no comporten alteración de las cuotas de participación (se entiende sin alterar las cuotas de los departamentos afectados por la segregación o división), pues si hay segregación o división de un departamento la cuota inicial va a repartirse entre las entidades resultantes. En esta línea la Sentencia nº 552/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 9 de Octubre de 2013 [j 6] dice:

Si los estatutos permiten efectuar operaciones de división sin necesidad del consentimiento de la comunidad, la junta de propietarios sólo tendrá que efectuar una actividad de control referente a que las obras no perjudiquen a elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio, pues si se respetan estas limitaciones, la junta lo único que tiene reservado es la atribución de nuevas cuotas de los espacios afectados por la reforma.

La Sentencia nº 537/2010 del TS, Sala Primera, de lo Civil, de 30 de Septiembre de 2010 [j 7] dice que los estatutos de las comunidades no pueden vulnerar normas imperativas, entre ellas la necesidad de consentimiento de la comunidad para la subdivisión de entidades; pero el Tribunal Supremo advierte que hay que diferenciar dos casos:

1º.- Operaciones por titulares de locales comerciales

Para los locales la doctrina general se atempera de forma que se admite que sus titulares puedan subdividirlos aunque afecten a elementos comunes si se les autoriza por la Junta o por los estatutos, y no afectan a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario. En el mismo sentido se pronuncia la Sentencia nº 640/2009 del TS de 15 de Octubre de 2009. [j 8]

Por otro lado, la Sentencia del Tribunal Supremo 728/2010, de 15 de noviembre de 2010 [j 9] declara como doctrina jurisprudencial:

que, cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra, es nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho.

2º.- Operaciones por titulares de viviendas

Para las viviendas las obras realizadas por un comunero a su amparo serían admisibles sin necesidad de disponer de autorización de la comunidad si cumplen estos requisitos:

  • Que los pisos o locales resultantes de la división sean susceptibles de aprovechamiento independiente, o sea, que tengan salida propia a un elemento común o a la vía pública (art. 396.1, CC).
  • Que como consecuencia de la división no se altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o su estado exterior o perjudique los derechos de otros propietarios, exigencias que vienen impuestas por el contenido del art. 7.1, LPH.
  • Que no se alteren elementos comunes, por contravenir el art. 17, LPH, en cuanto establece que los acuerdos regulados expresamente en dicho artículo que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
Situación posterior la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas

La Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas ha derogado el art. 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, y regulado, como se ha indicado, en el nuevo apartado 3 del art. 10 de la LPH los dos supuestos antes indicados: Inmueble incluido en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación y el caso de inmueble no incluido en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación, exigiendo en el segundo caso licencia y la previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para los mismos casos anteriores.

La pregunta que puede plantearse es si la derogación del citado art. 8 de la LPH y la literalidad del apartado 3 del art. 10 de la LPH implica que no pueden preverse en los estatutos la libertad de subdivisión, segregación, etc .- (lo que entendió el Registrador en el caso que menciona la Resolución de la DGRN de 15 de enero de 2014 [j 10] - no resuelto en la resolución por un tema intertemporal) - e incluso más aún: si la nueva exigencia de acuerdo con la mayoría indicada (la exigencia de licencia es indudable) afectará a edificios con estas cláusulas aceptadas e inscritas.

Conviene poner de relieve que el derogado art. 8 de la Ley de Propiedad Horizontal exigía literalmente la unanimidad para las citadas modificaciones hipotecarias, pero la Jurisprudencia admitió que los estatutos pudieran no exigirlo; obsérvese que la Ley 8/2013, de 26 de junio dice su Exposición de Motivos, que

«tiene el objeto de evitar que los actuales regímenes de mayorías establecidos impidan la realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley, y que no se puede hacer depender algunos de sus más importantes efectos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras...

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