Exenciones en segunda y ulterior transmisión de edificaciones

Autor:Domingo Carbajo
 
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El Título II de la Ley 37/1992, del 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA) , arts. 20 y ss. , regula las exenciones en el IVA . El art. 20.Uno, 22º establece la exención para las segundas y sucesivas entregas de edificaciones.

Contenido
  • 1 Exenciones de operaciones inmobiliarias en el IVA europeo
  • 2 Exenciones de las operaciones inmobiliarias en el IVA
  • 3 Alcance de la exención del entregas de edificaciones tras su construcción o rehabilitación
  • 4 Concepto de rehabilitación en el IVA
  • 5 Ver también
  • 6 Recursos adicionales
    • 6.1 En doctrina
  • 7 Legislación básica
  • 8 Legislación citada
  • 9 Jurisprudencia citada
Exenciones de operaciones inmobiliarias en el IVA europeo

Exenciones en la transmisión de terrenos rústicos

El art. 135.1, j) de la Directiva 2006/112/CE del Consejo, de 28 de noviembre de 2006, relativa al sistema común del Impuesto sobre el Valor Añadido , declara la exención para:

“Las entregas de edificios o de parte de los mismos y del terreno sobre el que se levanten, distintas de las contempladas en la letra a) del apartado 1 del art. 12 ”.

Por su parte, el citado art. 12.1, a), Directiva común del IVA , otorga el carácter de sujeto pasivo a quien realice, aun de manera ocasional, la entrega anterior a su ocupación de un edificio o parte del mismo, así como del terreno en el cual se enclava éste.

La justificación de esta exoneración se ha vinculado a que el IVA, en las actividades inmobiliarias, debe gravar exclusivamente aquellas operaciones de urbanización, promoción, etc., que supongan la incorporación de valor sobre los terrenos rústicos primigenios, evitando la ruptura en la cadena de deducciones.

Por ello, en nuestro supuesto, al tratarse de bienes inmuebles edificados usados, es decir, que ya han sido objeto de ocupación y utilización, entonces, se considera que su valor añadido ya se ha incorporado y que puede no tener sentido volver a integrar este inmueble usado en la cadena de deducciones del Impuesto sobre el Valor Añadido.

De hecho, la renuncia a la exención, se produce cuando, por la naturaleza del adquirente, empresario , es más que probable que este inmueble usado, sí vuelva a entrar en la cadena de producción.

Desde el 1 de enero de 2015, la Ley 28/2014, de 27 de noviembre, ha modificado la LIVA , artículo 20.Dos , ampliando el ámbito objetivo de la renuncia a la exención de las operaciones inmobiliarias en el IVA .

Así, la Sentencia nº C-543/11 de Tribunal de Justicia, 17 de Enero de 2013 [j 1], considera que no está exenta del IVA, la transmisión de un terreno con un edificio en el cual se ha practicado la demolición, pues la intención del sujeto pasivo y las propias obras de demolición efectuadas por el mismo, demuestran la voluntad de destinar efectivamente ese terreno a la construcción. En el mismo sentido, puede verse la CDGTV 0818-08, de 21 de abril de 2008 [j 2].

Exenciones de las operaciones inmobiliarias en el IVA
LAS EXENCIONES INMOBILIARIAS EN EL IVA QUE SE CALIFICAN COMO ENTREGA DE BIENES, ENTRE LAS CUALES SE ENCUENTRA LA SEGUNDA ENTREGA DE EDIFICACIONES, ART. 20.UNO, 22º, LIVA , PUEDEN SER OBJETO DE RENUNCIA.
EN LOS CASOS DE RENUNCIA A LA EXENCIÓN DE LAS OPERACIONES INMOBILIARIAS MENCIONADAS EN EL ART. 20.UNO, 20 º Y 22º, LIVA , EL SUJETO PASIVO SERÁ EL ADQUIRENTE DEL BIEN, CONSTITUYENDO SUPUESTOS DE INVERSIÓN DEL SUJETO PASIVO.
Alcance de la exención del entregas de edificaciones tras su construcción o rehabilitación
Art 20.Uno, 22º, LIVA  

Están exentas las segundas y posteriores entregas de edificaciones, incluidas los terrenos donde se encuentren enclavadas, cuando tengan lugar tras su construcción o rehabilitación.

El concepto de edificación en el IVA se establece en el art. 6, LIVA .

La Ley aclara que, a estos efectos, los terrenos en los que se hallen enclavadas las edificaciones , comprenderán aquellos en los que se hayan realizado las obras de urbanización accesorias a las mismas y, tratándose de viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carácter accesorio no podrán exceder de 5.000 metros cuadrados.

Si se transmiten conjuntamente terrenos y edificaciones, es preciso determinar el objeto principal de la operación.

EJEMPLO

El Sr. Pérez vende la vivienda en la cual ha vivido con su familia diez años a su amigo Y. ¿Qué sucede con los impuestos?

RESULTADO

Se trata de la transmisión de una vivienda efectuada por un particular que no es sujeto pasivo del IVA y, en consecuencia, es una operación plenamente sometida al ITP y AJD, modalidad TPO .

EJEMPLO NÚMERO 2

La empresa promotora FADENSAT, S.A. ha vendido una vivienda y el garaje anexo de la urbanización “Torre del Mar Oscuro”. Las viviendas se habían terminado hacia tres años y nadie las había utilizado o comprado durante ese período de tiempo. Impuesto a aplicar.

RESULTADO

Se trata de la primera entrega de un inmueble realizada por un empresario, la entrega es la “primera” pues el bien inmueble no ha sido ni ocupado ni utilizado por un tercero. Por lo tanto, es una operación plenamente sujeta al IVA, sin posibilidad de exención.

Se considera primera entrega la realizada por el promotor o rehabilitador. Se califica como segunda entrega, la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por los titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante dicho plazo.

No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de las edificaciones como consecuencia de la resolución de las operaciones en virtud de las cuales se adquirió el inmueble.

Para saber cuándo un inmueble está terminado, pueden acudirse a diferentes medios de prueba, por ejemplo, el certificado de finalización de las obras; para los inmuebles destinados a viviendas es la cédula de habitabilidad (CDGTV número 1415-13, de 29 de abril de 2013).

EJEMPLO NÚMERO 3

La promotora PROTESA vende al Sr P. una vivienda en una urbanización procedente de la rescisión de...

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