Expedientes para lograr la concordancia registral

 
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Los expedientes para lograr la concordancia registral y la realidad juridíca han sido impulsados por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria que ha ampliado los supuestos en el art. 198 , de la Ley Hipotecaria (Decreto 8 de febrero de 1946)

Hay que diferenciar el supuesto del art.199 de la LH que es la solicitud del titular aportando certificación catastral (1. El titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica) de aquellos expedientes especiales que se detallarán en este tema.

En efecto, visto en el tema Concordancia entre el Registro y la realidad jurídica la necesidad y medios generales para lograr la concordancia, procede el examen pormenorizado de los diversos expedientes.

Contenido
  • 1 Novedades para obtener la concordancia del Registro y la realidad
  • 2 Diversos medios de obtener la concordancia registral
    • 2.1 a) Deslinde registral de la finca
      • 2.1.1 Finalidad
      • 2.1.2 Expediente
    • 2.2 b).- Rectificación de la descripción de las fincas
    • 2.3 c).- Inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca
    • 2.4 d).- Inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna
    • 2.5 e).- Expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido
    • 2.6 f).- Procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación
    • 2.7 g).- Expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso
      • 2.7.1 1.- Supuesto normal de expediente registral
      • 2.7.2 2.- Supuestos en que no se exige consentimiento y comparecencia del titular de la carga en este expediente de liberación
  • 3 Recursos adicionales
    • 3.1 En formularios
    • 3.2 En doctrina
  • 4 Legislación básica
  • 5 Legislación citada
  • 6 Jurisprudencia citada
Novedades para obtener la concordancia del Registro y la realidad

Una de las novedades es el procedimiento de deslinde mediante acta notarial (novedad) en la nueva redacción del art. 200 y el expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos en la nueva redacción del art. 201; se menciona «las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones en la nueva redacción del art. 202; el expediente de dominio tramitado ante Notario (novedad) en la nueva redacción del art. 203, y otros procedimientos de inmatriculaciónen el art. 204; la inmatriculación por doble título en la nueva redacción del art. 205; y el art. 206 de la LH trata de la inmatriculación de fincas de las Administraciones Públicas y las Entidades de Derecho Público (suprimiéndose el procedimiento actual para la Iglesia Católica).

Diversos medios de obtener la concordancia registral

Además de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro. (Se detalla el tema de la representación gráfica en el art. 9 de la LH, y se deben mencionar los siguientes:

a) Deslinde registral de la finca Finalidad

El artículo 200 de la Ley Hipotecaria, tras la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria regula el expediente notarial de deslinde fincas, como un medio más de lograr la concordancia entre el registro y la realidad jurídica.

La Resolución de la DGRN de 6 de abril de 2016 [j 1] admite la posibilidad de un deslinde parcial, además de ser de obligada admisión conceptual, resulta incluso expresamente prevista en la legislación vigente, por ejemplo, en el artículo 200, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria tras su reforma por la Ley 13/2015 ; pero resulta indubitado que se ha de expresar necesariamente la georreferenciación de cada uno de los vértices de la línea continua o quebrada de separación entre ambas fincas

Expediente

Este expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial en donde radiquen las fincas o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si las fincas cuyo deslinde se pretende estuvieran ubicadas en territorio perteneciente a distintos distritos notariales, el expediente podrá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial de cualquiera de ellas o en cualquiera de sus distritos colindantes.

Se iniciará el expediente a instancia del titular registral del dominio, o de ser varios de cualquiera de ellos, o de cualquier derecho real mediante escrito en el que se harán constar las circunstancias tanto de la finca que se pretende deslindar, como las colindantes afectadas, así como los datos identificativos de los titulares de una y otras, incluidos los catastrales y su domicilio cuando fuese conocido por el promotor. Si el deslinde solicitado no se refiere a la totalidad del perímetro de la finca, se determinará la parte a que haya de contraerse.

El promotor del deslinde deberá aportar, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca objeto del expediente y de las colindantes afectadas, así como los documentos o justificantes que sirvan de fundamento a su pretensión. Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con el deslinde solicitado, deberá aportar representación gráfica georreferenciada del mismo.

El Notario comunicará el inicio del expediente a todos los interesados, quienes, en el plazo de quince días, podrán hacer las alegaciones y presentar las pruebas que estimen procedentes. El Notario dará traslado a dichos interesados de toda la documentación aportada y convocará a los mismos, en el plazo de otros treinta días, a una comparecencia, para buscar la avenencia entre ellos. También notificará el inicio del expediente al Registro de la Propiedad en el que se encuentren inscritas las fincas, al objeto de que se expida certificación de titularidad y cargas de las mismas y de sus colindantes afectadas, cuyos titulares habrán de ser notificados del expediente por el Notario, haciendo constar el Registrador por nota al margen de las fincas la expedición de dicha certificación, con indicación del Notario que tramite el expediente y su finalidad. La referida nota marginal se cancelará por caducidad trascurridos dos años desde su fecha.

De lograrse el acuerdo, se hará constar el mismo en escritura pública, procediendo el Notario en la forma establecida en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Lo mismo se hará si el acuerdo fuese parcial, respecto de alguno o algunos de los linderos. No habiendo acuerdo entre los interesados, el Notario dará por concluso el expediente.

Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el acuerdo de deslinde alcanzado encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.

Todo lo dicho no resultará de aplicación a los inmuebles cuya titularidad corresponda a las Administraciones Públicas. En este caso, el deslinde se practicará conforme a su legislación específica.

b).- Rectificación de la descripción de las fincas

El art. 201 de la LH regula no sólo el sistema de lograr la inscripción de la mayor cabida, sin también la rectificación de la descripción y linderos de una finca.

Resumen:

La Resolución de la DGRN de 17 de noviembre de 2015 [j 2] explica que a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, cabe enunciar los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas y sistematizarlos en tres grandes grupos:

Los que solo persiguen y solo permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el art. artículo 201.3, letra a, y letra b de la Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10 % o del 5 %, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes».

El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10 % de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el art. artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10%, prevé que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria». Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, «el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación». Adviértase que el caso de rectificaciones superficiales no superiores al 10 % y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse...

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