Expedientes para lograr la concordancia registral

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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Los expedientes para lograr la concordancia registral y la realidad juridíca han sido impulsados por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria que ha ampliado los supuestos en el art. 198 de la Ley Hipotecaria.

Visto en el tema Concordancia entre el Registro y la realidad jurídica la necesidad y medios generales para lograr la concordancia, procede el examen pormenorizado de los diversos expedientes.

Hay que diferenciar el supuesto del art. 199 de la LH, que es la solicitud del titular aportando certificación catastral de los expedientes especiales. Todo ello se detalla en este tema.

Contenido
  • 1 Diversos medios de obtener la concordancia registral
    • 1.1 La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca.
    • 1.2 Deslinde registral de la finca
      • 1.2.1 Finalidad
      • 1.2.2 Expediente
    • 1.3 Rectificación de la descripción de las fincas
      • 1.3.1 Art. 199 de la LH
      • 1.3.2 Art. 201 LH
    • 1.4 Inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca
    • 1.5 Inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna
    • 1.6 Reanudación del tracto sucesivo interrumpido
    • 1.7 Procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación
    • 1.8 Expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso
      • 1.8.1 1.- Supuesto normal de expediente registral
      • 1.8.2 2.- Supuestos en que no se exige consentimiento y comparecencia del titular de la carga en este expediente de liberación
  • 2 Ver también
  • 3 Recursos adicionales
    • 3.1 En formularios
    • 3.2 En doctrina
  • 4 Legislación básica
  • 5 Legislación citada
  • 6 Jurisprudencia citada
Diversos medios de obtener la concordancia registral

Como se indica en el tema Concordancia entre el Registro y la realidad jurídica se deben mencionar los siguientes:

La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca.

Es el sistema que impone el art. 9 de la LH cuando se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos y cuando sea potestativo al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica.

Puede verse la Resolución de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para dar cumplimiento a las obligaciones de suministro de información por los notarios establecidas en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Deslinde registral de la finca Finalidad

El artículo 200 de la Ley Hipotecaria, tras la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, regula el expediente notarial de deslinde fincas como un medio más de lograr la concordancia entre el registro y la realidad jurídica.

La Resolución de la DGRN de 6 de abril de 2016 [j 1] admite la posibilidad de un deslinde parcial, además de ser de obligada admisión conceptual, resulta incluso expresamente prevista en la legislación vigente, por ejemplo, en el artículo 200, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria tras su reforma por la Ley 13/2015; pero resulta indubitado que se ha de expresar necesariamente la georreferenciación de cada uno de los vértices de la línea continua o quebrada de separación entre ambas fincas.

Expediente

Este expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial en donde radiquen las fincas o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si las fincas cuyo deslinde se pretende estuvieran ubicadas en territorio perteneciente a distintos distritos notariales, el expediente podrá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial de cualquiera de ellas o en cualquiera de sus distritos colindantes.

Se iniciará el expediente a instancia del titular registral del dominio, o de ser varios de cualquiera de ellos, o de cualquier derecho real mediante escrito en el que se harán constar las circunstancias tanto de la finca que se pretende deslindar, como las colindantes afectadas, así como los datos identificativos de los titulares de una y otras, incluidos los catastrales y su domicilio cuando fuese conocido por el promotor. Si el deslinde solicitado no se refiere a la totalidad del perímetro de la finca, se determinará la parte a que haya de contraerse.

El promotor del deslinde deberá aportar, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca objeto del expediente y de las colindantes afectadas, así como los documentos o justificantes que sirvan de fundamento a su pretensión. Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con el deslinde solicitado, deberá aportar representación gráfica georreferenciada del mismo.

El Notario comunicará el inicio del expediente a todos los interesados, quienes, en el plazo de quince días, podrán hacer las alegaciones y presentar las pruebas que estimen procedentes. El Notario dará traslado a dichos interesados de toda la documentación aportada y convocará a los mismos, en el plazo de otros treinta días, a una comparecencia, para buscar la avenencia entre ellos. También notificará el inicio del expediente al Registro de la Propiedad en el que se encuentren inscritas las fincas, al objeto de que se expida certificación de titularidad y cargas de las mismas y de sus colindantes afectadas, cuyos titulares habrán de ser notificados del expediente por el Notario, haciendo constar el Registrador por nota al margen de las fincas la expedición de dicha certificación, con indicación del Notario que tramite el expediente y su finalidad. La referida nota marginal se cancelará por caducidad trascurridos dos años desde su fecha.

De lograrse el acuerdo, se hará constar el mismo en escritura pública, procediendo el Notario en la forma establecida en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Lo mismo se hará si el acuerdo fuese parcial, respecto de alguno o algunos de los linderos. No habiendo acuerdo entre los interesados, el Notario dará por concluso el expediente.

Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el acuerdo de deslinde alcanzado encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.

Todo lo dicho no resultará de aplicación a los inmuebles cuya titularidad corresponda a las Administraciones Públicas. En este caso, el deslinde se practicará conforme a su legislación específica.

Rectificación de la descripción de las fincas

Aquí juegan dos preceptos de la LH: el art. 199 de la LH y el art. 201 de la LH que regula no sólo el sistema de lograr la inscripción de la mayor cabida, sin también la rectificación de la descripción y linderos de una finca.

Art. 199 de la LH

Dice el art. 199:

1. El titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.
El Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas. La notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el "Boletín Oficial del Estado", sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203. Los así convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga. Cuando las fincas colindantes estén divididas en régimen de propiedad horizontal, la notificación se realizará al representante de la comunidad de propietarios. No será precisa la notificación a los titulares registrales de las fincas colindantes cuando se trate de pisos, locales u otros elementos situados en fincas divididas en régimen de propiedad horizontal.
La certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9.
El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales.
Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación...

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