Reglas generales de extinción de comunidad

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La extinción de comunidad es una institución sujeta a reglas concretas que plantea problemas en orden a su naturaleza jurídica.

Como pone de relieve la Resolución de la DGRN de 16 de diciembre de 2014 [j 1]

La extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de los demás comuneros que dé lugar al acrecimiento de la porción del cotitular beneficiario.

Y la Resolución de la DGRN de 11 de mayo de 2016 [j 2] añade: y también por su adjudicación a uno que compensa el derecho de los demás.

Contenido
  • 1 Naturaleza jurídica
  • 2 Reglas generales
  • 3 Normas prácticas
    • 3.1 Enajenación en pública subasta
      • 3.1.1 Indivisibilidad
      • 3.1.2 Falta de acuerdo
    • 3.2 Extinción de comunidad y menores representados
    • 3.3 Diferencias de valor
    • 3.4 Extinción de comunidad y régimen de gananciales
    • 3.5 Extinción de comunidad como título inmatriculador
    • 3.6 Extinción de comunidad y cargas
    • 3.7 Extinción de comunidad en convenio de separación
    • 3.8 Extinción de comunidad de vivienda indivisible
    • 3.9 Extinción parcial de comunidad
      • 3.9.1 Naturaleza jurídica de la extinción parcial de comunidad
  • 4 Notas Fiscales
    • 4.1 Acto sujeto
    • 4.2 Extinción de comunidad entre consortes casados en régimen de separación de bienes
    • 4.3 IVA en la extinción de comunidad de viviendas o entidades
    • 4.4 Extinción parcial de comunidad
    • 4.5 Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
    • 4.6 Propiedad horizontal y extinción de comunidad
    • 4.7 Plus valía
    • 4.8 Extinción de comunidad sobre varias fincas una con un usufructuario
  • 5 Especialidades en Cataluña
  • 6 Especialidad en Aragón
  • 7 Ver también
  • 8 Recursos adicionales
    • 8.1 En formularios
    • 8.2 En doctrina
  • 9 Legislación básica
  • 10 Legislación citada
  • 11 Jurisprudencia citada
Naturaleza jurídica

Mucho se ha discutido sobre la naturaleza jurídica de la división de comunidad:

Baste recordar lo que dice la resolución de la DGRN de 26 de julio de 2.011: [j 3]

la Jurisprudencia también ha abordado el tema de la naturaleza jurídica de la división de la cosa común y la partición de herencia. Frente a las teorías que afirman o niegan rotundamente su carácter traslativo, prevalece en nuestra Jurisprudencia una consideración intermedia de la partición.

La Resolución de la DGRN de 17 de septiembre de 2012 [j 4] afirma:

si bien mayoritariamente se considera a la extinción de comunidad como un negocio de naturaleza especificativa y no traslativa, singularmente en los supuestos de indivisibilidad con adjudicación a uno de los comuneros y compensación en metálico, no es unánime esta posición interpretativa.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 1991, [j 5] recuerda la doctrina tradicional, al decir:

sin necesidad de detenerse en el tema, de la naturaleza jurídica de la partición, aunque no sea ocioso señalar que la tesis que le asigna carácter determinativo o especificativo de derechos es mayoritaria en la doctrina más autorizada e informa la moderna jurisprudencia.

Se excluyen así, entre otras, las teorías que vendrían a equiparar la extinción de comunidad o la partición a un conjunto de permutas entre los coherederos o condueños, que sólo serían traslativas en la parte que no correspondía al adjudicatario por su cuota previa.

Por su parte la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011 [j 6] recuerda que el acto divisorio es un acto con efecto extintivo de la situación jurídica anterior, es decir la de la comunidad y al mismo tiempo tiene un efecto modificativo del derecho de cada uno de los sujetos intervinientes.

Repitiendo palabras de la Sentencia nº 24/2011 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 28 de Enero de 2011: [j 7]

la acción de división es una facultad del derecho de propiedad, cuando éste tiene pluralidad de sujetos y es norma imperativa del ordenamiento, no sólo en cuanto a la división material sino también, en caso de ser cosa indivisible, división económica o en sentido jurídico.

Recuerda la Sentencia nº 1/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 22 de Enero de 2013 [j 8] que:

Es cierto que el art. 400 del Código Civil (CC) reconoce que todo copropietario puede pedir en cualquier tiempo la división de la cosa en común, pero también lo es que el art. 401, CC añade que no podrá pedirse "cuando hacerla resulte inservible para el uso a que se destina". La división material se practica cuando la cosa común es divisible y se puede adjudicar una porción a cada comunero; y la división económica, mediante la venta y el reparto del precio en proporción a la cuota de cada uno, cuando la cosa es indivisible físicamente o jurídicamente o por resultar inservible para el uso a que se destina o por desmerecer su valor.

La Resolución de la DGRN de 1 de julio de 2016 [j 9] reconoce que el debate sobre la naturaleza jurídica de la división de la cosa común y la partición de la herencia a los efectos de que exista el doble título traslativo exigido por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria para inmatricular una finca ha dado lugar a numerosas aportaciones jurisprudenciales y doctrinales, pero concluye que se trate o no la disolución de comunidad de un acto traslativo, se produce como consecuencia de la misma una mutación jurídico real de carácter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posición de poder respecto del bien (véase Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011, [j 10] según la cual debe ser calificado de verdadera atribución patrimonial), que lo justifica como título inmatriculador y como también afirma la Resolución de la DGRN de 25 de julio de 2017 [j 11] incide claramente en los aspectos relativos a la capacidad para realizar o formalizar este acto divisorio. Puede verse la doctrina de la Resolución de la DGRN de 27 de julio de 2018. [j 12]

Se trata a continuación de cuestiones prácticas:

Reglas generales
  • Existencia de la indivisión:

Para extinguir una comunidad sobre un/os bienes han de estar en indivisión.

Esto que parece tan evidente, crea alguna dificultad cuando se trata de fincas colindantes que pueden haber creado espacio común con alguna finalidad (en el caso concreto, para explotar un restaurante), pero siendo fincas registrales independientes; no se puede pretender ejercer el retracto de comuneros si se enajena una de las fincas por el titular de la colindante. Por ello la Sentencia nº 217/2016 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 6 de abril de 2016 [j 13] declara como doctrina jurisprudencial «Unicamente procede estimar la acción de retracto de comuneros cuando recae sobre una cuota o porción de una cosa que sea propiedad pro indiviso de varios comuneros».

En materia registral, aunque parezca inútil, precisamos para que pueda inscribirse la extinción de comunidad y la pertinente adjudicación a un comunero que el bien concreto esté en indivisión. La Resolución de la DGRN de 14 de mayo de 2003 [j 14] trató el siguiente caso: un soltero figura como único titular registral de una finca; entabla una relación estable de pareja, al romperse la relación se reconocen en documento privado que la finca ha sido adquirida con aportaciones de ambos miembros de la pareja y que su régimen había sido el de comunidad, adjudicando el uso a la mujer; ésta, más tarde insta la acción de división y por sentencia se atribuye el dominio a la mujer que pretende la inscripción y que no figura en el Registro de la Propiedad como titular registral: la D.G. no admite esta adjudicación, el principio de tracto sucesivo exige la inscripción de los negocios traslativos que enlazan la titularidad actual y la que se pretendía inscribir.

  • Concurrencia necesaria

Es evidente que la división de una cosa que pertenezca a varios dueños exige el concurso de todos los interesados.

Por ello la Resolución de la DGRN de 21 de septiembre de 2005 [j 15] no admitió la adjudicación por subasta en ejercicio de la acción de división dirigida por un condueño contra otro, existiendo un tercer cotitular que no había sido parte en el procedimiento.

  • Partición hereditaria y bienes gananciales

Si en una partición, se adjudica una finca a un coheredero a calidad de pagar una diferencia de valor a los otros coherederos, el hecho de que el adjudicatario esté casado en régimen de gananciales, no convierte el bien heredado y adjudicado en ganancial, sin perjuicio de las consecuencias económicas (reintegros y compensaciones) entre dicho cónyuge y la sociedad conyugal. Así lo determina la Resolución de la DGRN de 14 de abril de 2005, [j 16] al decir:

la causa de la adquisición sigue siendo el derecho que el adjudicatario tenía como heredero y la adjudicación hecha a uno de los herederos con la obligación de compensar en metálico a los demás por razón del exceso de valor de lo adjudicado en relación con el de su cuota hereditaria no implica enajenación; tal adjudicación no envuelve una transmisión de dominio de unos herederos a otros, sino directamente del causante al adjudicatario, con la eficacia declarativa de toda partición y con los efectos civiles e hipotecarios que le son propios.

La Resolución de la DGRN de 6 de junio de 2007 [j 17] analiza un supuesto en el que, con ocasión de una extinción de comunidad de bienes privativos en la que se adjudica una finca a un comunero a calidad de pagar una cantidad en compensación a los otros, se conviene que una parte indivisa de la finca se adjudique a un cónyuge con carácter ganancial; la Registradora denegó la inscripción, argumentando que en la extinción de comunidad el adjudicatario ha de ser uno de los condueños, y por tanto, no admitiendo que la finca se adjudique a un comunero en una parte con carácter privativo y en la parte abonada a los otros condueños, con carácter ganancial. La DGRN recuerda su doctrina sobre si la extinción de comunidad tiene carácter particional o dispositivo...

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