Extinción de comunidad sobre fincas arrendadas

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La extinción de comunidad que afecta a una varias fincas arrendadas, plantea el problema de si el arrendatario tiene el derecho de tanteo y retracto cuando los condueños extinguen la comunidad.

Contenido
  • 1 Extinción de comunidad y arrendatario
    • 1.1 Finca rústica y extinción de comunidad
      • 1.1.1 Contratos regidos por la Ley de 31 de diciembre de 1.980 y por la ley 4 de abril de 1995 sobre Modernización de Explotaciones Agrarias
    • 1.2 Fincas urbanas y extinción de comunidad
    • 1.3 Normativa en Cataluña
      • 1.3.1 1. El retracto y la extinción de comunidad de fincas rústicas en Cataluña
      • 1.3.2 2.- Preferencias de retractos en Cataluña
    • 1.4 Normativa en Galicia
  • 2 Recursos adicionales
    • 2.1 En formularios
    • 2.2 En doctrina
  • 3 Legislación básica
  • 4 Legislación citada
  • 5 Jurisprudencia citada
Extinción de comunidad y arrendatario Finca rústica y extinción de comunidad Contratos regidos por la Ley de 31 de diciembre de 1.980 y por la ley 4 de abril de 1995 sobre Modernización de Explotaciones Agrarias

No excluidos por esta legislación: existe tanteo y retracto; por tanto, será necesario haber notificado al arrendatario en forma legal el propósito y condiciones de la extinción de comunidad y haber transcurrido el plazo de 60 días hábiles desde que hubiere recibido la notificación sin haber ejercitado su derecho, o que concurra al otorgamiento de la escritura y luego notificarle ésta.

Recordemos la normativa aplicable a este caso:

El art. 89 de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos:

En los contratos de donación, aportación a Sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualesquiera otros distintos de la compraventa el arrendatario podrá ejercitar su derecho de adquisición preferente en la misma forma establecida para el tanteo y el retracto. Si del contrato no resultase el valor de la finca transmitida, el arrendatario deberá pagar el precio justo de la finca, determinado en vía civil, conforme a las normas de valoración que establece la legislación de expropiación forzosa.

Se habla de de cualesquiera otros (contratos) distintos de la .... Por tanto, la extinción de comunidad de contratos regidos por esta legislación da lugar a tanteo y retracto.

Debe tenerse en cuenta el ARTÍCULO 91 de la ley 83/1980 que dice:

«1. En toda escritura de enajenación de fincas rústicas el transmitente deberá declarar, bajo pena de falsedad, si la que es objeto de la misma se halla o no arrendada y, en este último supuesto, si ha hecho uso en los seis años anteriores a la transmisión del derecho que reconoce el arrendador el artículo 26. 1 de la presente Ley. Sin esta declaración no podrá inscribirse la transmisión en el Registro de la Propiedad. Caso afirmativo, el fedatario no la autorizará sin que se le acredite de forma fehaciente la práctica de la notificación a la que se refieren los artículos anteriores. 2. En todo caso, la escritura de enajenación se notificará de forma fehaciente al arrendatario al efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto o. en su caso. el de adquisición, si las condiciones de la enajenación, el precio o la persona del adquirente no correspondieran de un modo exacto a las contenidas en la notificación previa. El mismo derecho tendrá si no se hubiere cumplido en forma el requisito de la notificación previa. En este caso, el retracto o el derecho de adquisición preferente podrán ser ejercitados durante el plazo de sesenta días hábiles a partir de la notificación.
3. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de adquisición ínter vivos de fincas rústicas arrendadas deberá justificarse la práctica de la notificación que establece el apartado anterior».

B).- Los concertados al amparo de la ley de 26 de Noviembre de 2.003 con redacción que entró en vigor el 27 de mayo de 2.004 y duró hasta el 31 de diciembre de 2005 nunca había tanteo ni retracto.

C).- Los que se concierten con posterioridad al 31 de diciembre de 2.005 (al amparo de la modificación de la ley 49/2003 por ley 26/2005): tenemos el art. 22 de la ley: que dice:

«Artículo 22. Enajenación de la finca arrendada.
Derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente.
1. El adquirente de la finca, aun cuando estuviese amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador, y deberá respetar el plazo que reste de la duración mínima del contrato prevista en el artículo 12 o la de la prórroga tácita que esté en curso si se trata del tercero hipotecario, mientras que en los demás casos deberá respetar la duración total pactada.
2. En toda transmisión ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, incluida la donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualquiera otra distinta de la compraventa, de su nuda propiedad, de porción determinada o de una participación indivisa de aquéllas, el arrendatario que sea agricultor profesional o sea alguna de las entidades a que se refiere el artículo 9.2, tendrá derecho de tanteo y retracto. Al efecto, el transmitente notificará de forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar y le indicará los elementos esenciales del contrato y, a falta de precio, una estimación del que se considere justo, de acuerdo con el apartado 1 del artículo 11 y teniendo en cuenta los criterios establecidos en la disposición adicional segunda de esta ley.

Podemos preguntarnos qué ocurrirá en el caso de la extinción de comunidad (creada a título oneroso o gratuito); si el arrendamiento afecta a una sola finca está clara la preferencia del comunero (en realidad, la ley entre dar preferencia al arrendatario o conseguir que una finca que pertenece a varios deje de estar en indivisión, da preferencia a que se extinga la comunidad); si se trata de varias fincas arrendadas y se pueden formar lotes (con fincas enteras) para cada comunero, la preferencia del retracto del comunero podría discutirse, ya que aunque la Ley no cita el supuesto, en este caso no se mantiene indivisión alguna sobre fincas.

Algunos autores lo dan por supuesto; pero debe defenderse que no operará la preferencia indicada en caso de extinción de...

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