Concordancia Registro y realidad jurídica. Procedimientos.
Autor | Manuel Faus |
Cargo del Autor | Notario |
La concordancia entre el Registro y la realidad jurídica es la solución ideal, dada la protección que el Registro otorga a quien inscribe, y, por ello, es lógica la preocupación del legislador para conseguirla.-
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Una de las finalidades fundamentales de toda reforma hipotecaria ha sido armonizar la realidad jurídica con la registral, organizando medios para superar la inexactitud y lograr la mejor concordancia.
La Ley Hipotecaria (LH) destina el título Sexto a este fin, como lo hace también el Reglamento Hipotecario (RH), y ambos textos legales con el mismo encabezado: «De la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica»; tratan, en definitiva, de regular los medios para lograr esta finalidad de concordancia; además contienen normas sobre la mayor cabida y la Obra Nueva.
Pero debe estar claro que hablamos de conveniencia y no de necesidad (fuera de los casos que más adelante se dirá); es decir, si en el título - repetimos con las excepciones que se indicarán - que va acceder al Registro se hace constar únicamente la descripción registral y no hay manifestación alguna del interesado respecto a la correspondencia con la descripción obrante en la certificación catastral, existiendo discrepancias entre ambas, no cabe entender solicitada tácitamente la georreferenciación, por lo tanto deberá mantenerse la descripción que figura en el Registro, sin perjuicio de que, previa calificación del registrador, pueda incorporarse la referencia catastral o denegarse motivadamente la incorporación de la misma, con expresión en todo caso del procedimiento que, en su caso, pueda seguirse para subsanar dichas discrepancias, pero, el título es inscribible con la misma descripción tabular, según tres Resoluciones de 6 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por todas. [j 1]
Definición de concordanciaNo define la Ley Hipotecaria qué debe entenderse por concordancia, pero parte de la doctrina entiende que no ello ha de ser objeto de crítica, pues si se hiciere tal definición sería una redundancia, ya que el art. 39 de la LH sí define lo que es la “inexactitud”, diciendo que por inexactitud del Registro se entiende «todo desacuerdo que, en orden a los derechos inscribibles, exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral»; de aquí se deduce que lo contrario de inexactitud es la exactitud o concordancia; es decir, se identifica exactitud con concordancia y se identifica asimismo discordancia con inexactitud.
Pero, en realidad, no deben técnicamente equiparse inexactitud con discordancia; cuando el art. 39 de la LH habla de inexactitud utiliza, como se ha visto, utiliza las palabras “todo desacuerdo en orden a los derechos inscribibles”, lo que nos lleva a centrar la inexactitud en la posible divergencia existente entre el Registro y la situación jurídica, o lo que es lo mismo entre el Registro y los derechos reales inscribibles; al margen de ello quedan las posibles circunstancias de hecho.
Al regular la concordancia vemos que se trata de un concepto más amplio, pues significa el acuerdo en orden a elementos de hecho y de derecho que existe entre el Registro y la realidad. Así se persigue un mayor paralelismo: además de la concordancia entre el Registro y la situación jurídica se pretende que el Registro esté de acuerdo con ciertas relaciones físicas.
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Finalmente, hay una diferencia que separa el concepto de inexactitud del de discordancia: la inexactitud supone derechos reales inscritos o inscribibles de cuya vigencia se duda, mientras que la discordancia supone derechos de vigencia dudosa. Para que los derechos ya inscritos se ajusten a la realidad extrarregistral puede verse Rectificación de asientos registrales.
Novedades para obtener la concordancia del Registro y la realidadUna de las novedades es el procedimiento de deslinde mediante acta notarial (novedad) en la nueva redacción del art. 200 y el expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos en la nueva redacción del art. 201; se menciona «las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones en la nueva redacción del art. 202; el expediente de dominio tramitado ante Notario (novedad) en la nueva redacción del art. 203, y otros procedimientos de inmatriculación en el art. 204; la inmatriculación por doble título en la nueva redacción del art. 205; y el art. 206 de la LH trata de la inmatriculación de fincas de las Administraciones Públicas y las Entidades de Derecho Público (suprimiéndose el procedimiento actual para la Iglesia Católica).
La obligada concordanciaHay supuestos en que es necesaria la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.
Se impone presentar la representación gráfica por el art. 9 de la LH cuando se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos; puede verse la Resolución de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para dar cumplimiento a las obligaciones de suministro de información por los notarios establecidas en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.)
Como señala la Resolución de la DGRN de 27 de septiembre de 2018, [j 2] la incorporación de la representación gráfica a la inscripción tiene como consecuencia que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria» (párrafo séptimo del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria).
Ahora bien, una situación es aquella en que es obligada la coordinación gráfica de la finca y otra que respecto a las fincas ya inscritas pueda solicitarse dicha coordinación o no; como dice la Resolución de la DGRN de 19 de julio de 2018 [j 3] tratándose de fincas ya inscritas la coordinación no es preceptiva.
Asimismo, como reitera la Resolución de la DGRN de 15 de febrero de 2019 [j 4] no es defecto para inscripción de la representación gráfica del predio sirviente que no conste representada una servidumbre, dado que ésta es un gravamen de la finca, de manera que la superficie correspondiente al terreno de la servidumbre estará comprendida en la representación gráfica de dicho predio sirviente.
Medios para lograr la concordancia1.- MEDIOS PREVISTOS EN LA LEY HIPOTECARIA:
La Ley Hipotecaria, en su redacción inicial, decía que la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral se llevaba a cabo, según los casos, por la primera inscripción de las fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna, por la reanudación del tracto sucesivo interrumpido y por el expediente de liberación de cargas y gravámenes.
La Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria (entró vigor el 1 de noviembre de 2015) ha ampliado los supuestos al admitir, en la nueva redacción dada al art. 198, como medios para lograr la expresada concordancia:
PRIMERO.- La aportación de la representación gráfica antes indicada y a la que se refiere el art. 9 de la LH cuando se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos.
SEGUNDO.- El deslinde registral de la finca. (art. 200 de la LH)
TERCERO.- La rectificación de su descripción, (ubicación, linderos y superficie).
Hay dos procedimientos:
- 1.- El procedimiento, que corresponde al Registrador, y es el previsto en el art. 199 de la LH, el cual, como señala la Resolución de la DGRN de 28 de noviembre de 2018 [j 5] y reitera la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) de 2 de junio de 2020, [j 6] se entiende solicitado, sin más, cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore.
Así, por ejemplo, en una agrupación, si el título expresa rectificaciones descriptivas, no sólo de superficie, sino también de linderos fijos y móviles, de cada una de las fincas que se agrupan, procede la realización de las actuaciones previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. (Resolución de la DGRN de 24 de julio de 2019). [j 7]
Este expediente se analiza en el tema Expedientes para lograr la concordancia registral. Art. 199 LH
- 2.- El procedimiento notarial regulado en el art. 201 de la Ley Hipotecaria. que sirve especialmente para lograr la mayor cabida.
La Resolución de la DGRN de 28 de noviembre de 2019, [j 8] ante las dudas del registrador de iniciar el expediente del art. 199 LH, señala que también hay el procedimiento previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria en el que podrán practicarse las...
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