Concordancia entre el Registro y la realidad jurídica

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La concordancia entre el Registro y la realidad jurídica es la solución ideal, dada la protección que el Registro otorga a quien inscribe, y, por ello, es lógica la preocupación del legislador para conseguirla.

Puede verse:

Contenido
  • 1 Necesidad de la debida concordancia
  • 2 Definición de concordancia
  • 3 Novedades para obtener la concordancia del Registro y la realidad
  • 4 Medios para lograr la concordancia
  • 5 El Registrador ante la representación gráfica aportada
  • 6 Nota fiscal
  • 7 Remisión a otros temas
  • 8 Recursos adicionales
    • 8.1 En formularios
    • 8.2 En doctrina
  • 9 Legislación básica
  • 10 Legislación citada
  • 11 Jurisprudencia citada
Necesidad de la debida concordancia

Una de las finalidades fundamentales de toda reforma hipotecaria ha sido armonizar la realidad jurídica con la registral, organizando medios para superar la inexactitud y lograr la mejor concordancia.

La Ley Hipotecaria (LH) destina el título Sexto a este fin, como lo hace también el Reglamento Hipotecario (RH), y ambos textos legales con el mismo encabezado: «De la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica»; tratan, en definitiva, de regular los medios para logar esta finalidad de concordancia; además contienen normas sobre la mayor cabida y la Obra Nueva.

Definición de concordancia

No define la Ley Hipotecaria qué debe entenderse por concordancia, pero parte de la doctrina entiende que no ello ha de ser objeto de crítica, pues si se hiciere tal definición sería una redundancia, ya que el art. 39 de la LH sí define lo que es la “inexactitud”, diciendo que por inexactitud del Registro se entiende:

«todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles, exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral»;

de aquí se deduce que lo contrario de inexactitud es la exactitud o concordancia; es decir, se identifica exactitud con concordancia y se identifica asimismo discordancia con inexactitud.

Pero, en realidad, no deben técnicamente equiparse inexactitud con discordancia; cuando el art. 39 de la LH habla de inexactitud utiliza, como se ha visto, utiliza las palabras “todo desacuerdo en orden a los derechos inscribibles”, lo que nos lleva a centrar la inexactitud en la posible divergencia existente entre el Registro y la situación jurídica, o lo que es lo mismo entre el Registro y los derechos reales inscribibles ; al margen de ello quedan las posibles circunstancias de hecho.

Al regular la concordancia vemos que se trata de un concepto más amplio, pues significa el acuerdo en orden a elementos de hecho y de derecho que existe entre el Registro y la realidad. Así se persigue un mayor paralelismo: además de la concordancia entre el Registro y la situación jurídica se pretende que el Registro esté de acuerdo con ciertas relaciones físicas.

Puede verse:

  • Declaración de Obra Nueva
  • División en Propiedad Horizontal

Finalmente, hay una diferencia que separa el concepto de inexactitud del de discordancia:, la inexactitud supone derechos reales inscritos o inscribibles de cuya vigencia se duda, mientras que la discordancia supone derechos de vigencia dudosa. Para que los derechos ya inscritos se ajusten a la realidad extraregistral puede verse Rectificación de asientos registrales

Novedades para obtener la concordancia del Registro y la realidad

Una de las novedades es el procedimiento de deslinde mediante acta notarial (novedad) en la nueva redacción del art. 200 y el expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos en la nueva redacción del art. 201; se menciona «las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones en la nueva redacción del art. 202; el expediente de dominio tramitado ante Notario (novedad) en la nueva redacción del art. 203, y otros procedimientos de inmatriculaciónen el art. 204; la inmatriculación por doble título en la nueva redacción del art. 205; y el art. 206 de la LH trata de la inmatriculación de fincas de las Administraciones Públicas y las Entidades de Derecho Público (suprimiéndose el procedimiento actual para la Iglesia Católica).

Medios para lograr la concordancia

La Ley Hipotecaria, en su redacción inicial, decía que la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral se llevaba a cabo, según los casos, por la primera inscripción de las fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna, por la reanudación del tracto sucesivo interrumpido y por el expediente de liberación de cargas y gravámenes.

La Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria (entró vigor el 1 de noviembre de 2015) ha ampliado los supuestos al admitir, en la nueva redacción dada al art. 198, como medios para lograr la expresada concordancia:

PRIMERO.- Supuestos en que es necesaria la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.

Se impone presentar la representación gráfica por el art. 9 de la LH cuando se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos; puede verse la Resolución de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para dar cumplimiento a las obligaciones de suministro de información por los notarios establecidas en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.)

Como señala la Resolución de la DGRN de 27 de septiembre de 2018, [j 1] la incorporación de la representación gráfica a la inscripción tiene como consecuencia que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria» (párrafo séptimo del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria).

Ahora bien, una situación es aquella en que es obligada la coordinación gráfica de la finca y otra que respecto a las fincas ya inscritas pueda solicitarse dicha coordinación o no; como dice la Resolución de la DGRN de 19 de julio de 2018 [j 2] tratándose de fincas ya inscritas la coordinación no es preceptiva.

Asimismo como reitera la Resolución de la DGRN de 15 de febrero de 2019 [j 3] no es defecto para inscripción de la representación gráfica del predio sirviente que no conste representada una servidumbre, dado que ésta es un gravamen de la finca, de manera que la superficie correspondiente al terreno de la servidumbre estará comprendida en la representación gráfica de dicho predio sirviente.

SEGUNDO.- El deslinde registral de la finca. (art. 200 de la LH)

TERCERO.- La rectificación de su descripción, (ubicación, linderos y superficie).

Hay dos procedimientos:

  • 1.- El procedimiento, que corresponde al Registrador, y es el previsto en el art. 199 de la LH, el cual, como señala la Resolución de la DGRN de 28 de noviembre de 2018, [j 4] se entiende solicitado, sin más, cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore.

Así, por ejemplo, en una agrupación, si el título expresa rectificaciones descriptivas, no sólo de superficie, sino también de linderos fijos y móviles, de cada una de las fincas que se agrupan, procede la realización de las actuaciones previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. (Resolución de la DGRN de 24 de julio de 2019). [j 5]

La Resolución de la DGRN de 28 de noviembre de 2019, [j 6] ante las dudas del registrador de iniciar el expediente del art. 199 LH, señala que también hay el procedimiento previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria en el que podrán practicarse las diligencias que se estimen oportunas para disipar las dudas del registrador.

CUARTO.-La inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca. (Art. 202 de la LH).

QUINTO.- La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna:

Hay dos procedimientos:

1.- El expediente de dominio regulado en el (Art. 203 LH.

2.- La inmatriculación por dos título públicos en el caso del art. 205 de la LH).

SEXTO.-Las operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas, en virtud de certificación administrativa. (Art. 206 LH

SEPTIMO.- El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido. (Art. 208 LH).

OCTAVO.- El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación. (Art. 209 LH.

NOVENO.- El expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso. (Art.210 LH.

Los procedimientos contenidos en este Título podrán acumularse cuando su finalidad sea compatible y recaiga en el mismo funcionario la competencia para su tramitación, debiendo integrarse coetáneamente, si es posible, o sucesivamente en otro caso, la totalidad de los trámites exigidos para cada uno de ellos.

La desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los expedientes regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquél.»

Todo ello se estudia en el tema Expedientes para lograr la concordancia registral

No es, en cambio, un sistema de lograr la concordancia entre el Registro y la Realidad jurídica el simple reconocimiento unilateral de dominio; como pone de relieve la Resolución de la DGRN de 4 de diciembre de 2014: [j 7]

el reconocimiento de dominio no tiene en Derecho español encaje ni en el...

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