Concordancia entre el Registro y la realidad jurídica

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La concordancia entre el Registro y la realidad jurídica es la solución ideal, dada la protección que el Registro otorga a quien inscribe, y, por ello, es lógica la preocupación del legislador para conseguirla.

Puede verse:

Contenido
  • 1 Necesidad de la debida concordancia
  • 2 Definición de concordancia
  • 3 Medios para lograr la concordancia
  • 4 Recursos adicionales
    • 4.1 En formularios
    • 4.2 En doctrina
  • 5 Legislación básica
  • 6 Legislación citada
  • 7 Jurisprudencia citada
Necesidad de la debida concordancia

Una de las finalidades fundamentales de toda reforma hipotecaria ha sido armonizar la realidad jurídica con la registral, organizando medios para superar la inexactitud y lograr la mejor concordancia.

La Ley Hipotecaria (LH) destina el título Sexto a este fin, como lo hace también el Reglamento Hipotecario (RH), y ambos textos legales con el mismo encabezado: «De la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica»; tratan, en definitiva, de regular los medios para logar esta finalidad de concordancia; además contienen normas sobre la mayor cabida y la Obra Nueva.

Definición de concordancia

No define la Ley Hipotecaria qué debe entenderse por concordancia, pero parte de la doctrina entiende que no ello ha de ser objeto de crítica, pues si se hiciere tal definición sería una redundancia, ya que el art. 39 de la LH sí define lo que es la “inexactitud”, diciendo que por inexactitud del Registro se entiende:

«todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles, exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral»;

de aquí se deduce que lo contrario de inexactitud es la exactitud o concordancia; es decir, se identifica exactitud con concordancia y se identifica asimismo discordancia con inexactitud.

Pero, en realidad, no deben técnicamente equiparse inexactitud con discordancia; cuando el art. 39 de la LH habla de inexactitud utiliza, como se ha visto, utiliza las palabras “todo desacuerdo en orden a los derechos inscribibles”, lo que nos lleva a centrar la inexactitud en la posible divergencia existente entre el Registro y la situación jurídica, o lo que es lo mismo entre el Registro y los derechos reales inscribibles; al margen de ello quedan las posibles circunstancias de hecho.

Al regular la concordancia vemos que se trata de un concepto más amplio, pues significa el acuerdo en orden a elementos de hecho y de derecho que existe entre el Registro y la realidad. Así se persigue un mayor paralelismo: además de la concordancia entre el Registro y la situación jurídica se pretende que el Registro esté de acuerdo con ciertas relaciones físicas.

Puede verse:

  • Declaración de Obra Nueva
  • División en Propiedad Horizontal

Finalmente, hay una diferencia que separa el concepto de inexactitud del de discordancia:, la inexactitud supone derechos reales inscritos o inscribibles de cuya vigencia se duda, mientras que la discordancia supone derechos de vigencia dudosa. Para que los derechos ya inscritos se ajusten a la realidad extraregistral puede verse Rectificación de asientos registrales

Medios para lograr la concordancia

La Ley Hipotecaria, en su redacción inicial, decía que la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral se llevaba a cabo, según los casos, por la primera inscripción de las fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna, por la reanudación del tracto sucesivo interrumpido y por el expediente de liberación de cargas y gravámenes.

La Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria (entró vigor el 1 de noviembre de 2015) ha ampliado los supuestos al admitir, en la nueva redacción dada al art. 198, como medios para lograr la expresada concordancia:

1.º La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro. (Se detalla el tema de la representación gráfica en el art. 9 de la LH cuando se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos; puede verse la Resolución de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para dar cumplimiento a las obligaciones de suministro de información por los notarios establecidas en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.)

Conviene advertir que la coordinación gráfica exigida por la LH entre la finca registral y el inmueble catastral, (artículos 9, 10, 198, 199, 200, 201 y 205) se califica y predica respecto del contorno perimetral de la finca, es decir, su ubicación y delimitación geográfica, con independencia de los elementos físicos que puedan materialmente estar ubicados en el interior de la finca así delimitada, y por supuesto, con independencia también de las titularidades jurídicas que recaigan sobre ella. (Resolución de la DGRN de 7 de febrero de 2017). [j 1]

2.º El deslinde registral de la finca.

3.º La rectificación de su descripción. Dice el art. 199 de la LH:

1. El titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.

El Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas. La notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el "Boletín Oficial del Estado", sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203. Los así convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga. Cuando las fincas colindantes estén divididas en régimen de propiedad horizontal, la notificación se realizará al representante de la comunidad de propietarios. No será precisa la notificación a los titulares registrales de las fincas colindantes cuando se trate de pisos, locales u otros elementos situados en fincas divididas en régimen de propiedad horizontal.

La certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9.

El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales.

Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible...

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