Finca como base del Registro de la Propiedad

AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario

El Registro de la propiedad protege la propiedad del dominio y los derechos reales, siendo la finca la base del Registro ya que éste está organizado sobre fincas o lo que se denomina «sistema de folio real».

Contenido
  • 1 Finca como base del Registro de la Propiedad
    • 1.1 Sistema español
    • 1.2 Concepto de finca
    • 1.3 Clases de finca
    • 1.4 Superficie y linderos de la finca
    • 1.5 La referencia catastral de la finca
  • 2 Acceso de la finca al Registro
  • 3 Operaciones de alteración de las fincas
    • 3.1 Agrupación
    • 3.2 Agregación de fincas
    • 3.3 Segregación de fincas
    • 3.4 División de fincas
    • 3.5 Declaración de Obra Nueva
    • 3.6 División en Propiedad Horizontal
  • 4 Finca situada en dos términos municipales
  • 5 Recursos adicionales
    • 5.1 En formularios
    • 5.2 En doctrina
  • 6 Legislación básica
  • 7 Legislación citada
  • 8 Jurisprudencia y doctrina administrativa citadas
Finca como base del Registro de la Propiedad Sistema español

De los diversos sistemas posible conocidos para organizar adecuadamente el Registro de la Propiedad, tales como tomar como base del Registro el sujeto del derecho real que se inscribe, o que sea el título presentado el que se incorpora al Registro o que el eje sobre el que el Registro gira sea la finca y sobre ella recae el derecho real, nuestro Derecho adopta esta última solución, como así ocurre en el Derecho germánico.

Es decir, el Registro de la Propiedad está organizado en España sobre la base de la finca o lo que se denomina «sistema de folio real»; así lo establece la Ley Hipotecaria (LH) en su art. 243.

La nueva redacción dada por la Ley 11/2023, de 8 de mayo, de trasposición de Directivas de la Unión Europea en materia de accesibilidad de determinados productos y servicios - y otras normas- , pero que no entra en vigor en este punto hasta el 9 de mayo de 2024dice:

Artículo. 243.
El Registro de la Propiedad se llevará por fincas, abriendo un folio real en soporte electrónico particular a cada una de ellas. La calificación de los títulos referentes a una finca, la gestión, modificación y publicidad formal del contenido de dicho folio real se realizará por el registrador competente en cada caso, en función de la ubicación de la finca y la demarcación del Registro de la Propiedad correspondiente, conforme a las normas vigentes. Todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores relativas a la misma finca se practicarán a continuación en el folio real correspondiente a aquella.

Rige, pues, en España el principio de folio real, como principio fundamental en torno al cual se organiza el Registro de la Propiedad en España, y ello, como señala la Resolución de la DGRN 7 de noviembre de 2017, [j 1] implica que a cada finca se le abre un único folio real y se le asigna un código registral único, identificador inequívoco a nivel nacional y en base al cual se producirá la interoperabilidad e interconexión de la información registral. Y que todas las inscripciones, anotaciones, cancelaciones o notas marginales relativas a esa única finca han de constar en su folio real. Afirmación reiterada en la Resolución de la DGRN de 5 de diciembre de 2018. [j 2].

Como puso de relieve la Resolución de la DGRN de 20 de diciembre de 2013 [j 3] la descripción de toda finca debe garantizar de modo preciso e inequívoco, su identificación y localización, lo cual constituye, a su vez, exigencia derivada del principio de especialidad registral y de la concreta regulación en la materia; y en esta línea, la Resolución de la DGRN de 28 de octubre de 2013 [j 4] advirtió de la necesidad de la identificación y descripción de la finca a la que afecta o sobre la que recae un derecho que se pretenda inscribir, imprescindible para su admisibilidad jurídica y, por tanto, para su inscripción registral, afirmando:

Así resulta con claridad de las exigencias derivadas del principio de especialidad registral, que en esta materia tienen su plasmación normativa en la regla 1ª del artículo 9 de la LH, conforme al cual «toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias siguientes: 1.ª La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles [objeto de la inscripción, o] a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, y su medida superficial, nombre y número, si constaren, del título».

Es doctrina de la DGRN, en un caso de declaración de Obra Nueva, que las diferencias e imprecisiones en la descripción de los inmuebles no deben servir para cuestionar la falta de identidad entre las fincas, si comparada las descripciones en la licencia y en el Registro no existe duda sobre que ambas se refieren a la misma.(Resolución de la DGRN de 26 de octubre de 2018). [j 5]

La Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, (entró en vigor el 1 de noviembre de 2015), en su intento de lograr la coordinación entre Registro y Catastro modifica el artículo 9 de la LH que empieza diciendo que el folio real de cada finca incorporará necesariamente el código registral único de aquélla. Los asientos del Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del Registrador, detallando a continuación las circunstancias que debe expresar toda inscripción.

La citada Ley 11/2023, de 8 de mayo, de trasposición de Directivas de la Unión Europea en materia de accesibilidad de determinados productos y servicios modifica a partir del 9 de mayo de 2024, el art. 238 de la LH interesando sus dos primeros apartados:

1. El Registro de la Propiedad se llevará bajo la técnica del folio real en formato y soporte electrónico, mediante un sistema informático registral.
Se entenderá por sistema informático registral el conjunto de elementos informáticos, físicos y lógicos, situados en cada oficina registral, debidamente interconectados entre sí y con los servicios centrales del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España, a través de la correspondiente red corporativa.

El sistema, soporte digital, etc. se detalla en el resto de la norma a la que me remito.

Concepto de finca

Ahora bien, supuesta la finca como base del Registro, la Ley Hipotecaria no da una definición de la misma.

La doctrina advierte que, en primer lugar, no cabe hacer coincidir siempre la finca registral como la finca en sentido material o físico, ya que pueden existir superficies perfectamente deslindadas constitutivas de una unidad de cultivo, apareciendo en el Registro como varias fincas y viceversa (una finca real puede estar formada por varias fincas registrales contiguas, o una finca registral puede estar formada por varias fincas físicamente no contiguas, pero con una unidad de destino; incluso se habla de fincas funcionales, esto es de una unidad económica de producción que no puede ser enajenada y explotada prescindiendo de esta consideración y que tiene trascendencia hipotecaria.

Por tanto, la finca debe definirse en un sentido registral y amplio como todo lo que abre folio en el Registro; viene a ser una entidad objetiva registral determinada por un número propio y un folio particular.

Clases de finca

Pueden establecerse diversas clasificaciones. A título de ejemplo:

  • Por su destino: fincas rústicas o urbanas; la inscripción debe reseñar la naturaleza de la finca.

Recuerda la Sentencia nº 107/2010 de TS de 26 de Febrero de 2010 [j 6] que se considera que la finca es rústica por:

a) La situación o emplazamiento en el campo, y no en la ciudad.

b) El aprovechamiento o destino (explotación agrícola, pecuaria o forestal frente a vivienda, industria o comercio).

c) La preponderancia de alguno de estos elementos, si ambos concurren en un mismo predio, o por la relación de dependencia que entre ellos exista como principal el uno y accesorio el otro.

Así también la STS de 29 de octubre de 1985 [j 7], o STS de 14 de noviembre de 1991. [j 8]

Pero no hay concepto claro para su diferenciación, lo que en parte ha intentado resolver la legislación de arrendamientos rústicos y urbanos, como la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos, la legislación urbanística como el actual Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre) en su art. 26, etc.

En definitiva, los criterios pueden ser varios: situación (será rústica la situada en el campo, urbana la situada en la población) el destino, la existencia o no de construcción, la diferenciación entre lo principal y lo accesorio, etc.

Ahora bien, a efectos registrales procede citar la Resolución de la DGRN de 21 de enero de 2014 [j 9] que afirma:

que la certificación catastral descriptiva y gráfica es un documento idóneo al objeto de acreditar la naturaleza rústica o urbana de un inmueble (art. 7 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario), si bien es requisito necesario para ello que haya sido establecida por el registrador de la Propiedad la correspondencia con la finca registral...

Advierte la Resolución de la DGRN de 5 de septiembre de 2019, [j 10] reiterando doctrina anterior, que cuando consta en el Registro la naturaleza rústica de una finca, y no se acredita el cambio de naturaleza a urbana ni la nomenclatura y número de la calle en que se ubica no puede apreciarse si los documentos aportados, relativos a una finca urbana, se corresponden con la finca registral, de naturaleza rústica; ahora bien, sino hay duda de la correspondencia entre finca registral y parcela catastral y existen elementos objetivos para hacer constar la naturaleza urbana de las fincas en la descripción registral, no procede exigir la acreditación de la naturaleza jurídica de las fincas a segregar mediante certificación municipal, según la Resolución de 10 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. [j 11]

  • Por su configuración física: fincas normales o...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR