Finca como base del Registro de la Propiedad

RESUMEN

Modelo de escritura que ejecuta un acuerdo de la Junta general Universal de S.A., reduciendo capital, por devolución de aportaciones, disminuyendo el valor de las acciones.

 
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La finca es la base del Registro, ya que éste está organizado sobre fincas o lo que se denomina «sistema de folio real».

Contenido
  • 1 Finca como base del Registro de la Propiedad
    • 1.1 Sistema español
    • 1.2 Concepto de finca
    • 1.3 Clases de finca
    • 1.4 Superficie y linderos de la finca
    • 1.5 La referencia catastral de la finca
  • 2 Acceso de la finca al Registro
  • 3 Operaciones de alteración de las fincas
    • 3.1 Agrupación
    • 3.2 Agregación de fincas
    • 3.3 Segregación de fincas
    • 3.4 División de fincas
    • 3.5 Declaración de Obra Nueva
    • 3.6 División en Propiedad Horizontal
  • 4 Recursos adicionales
    • 4.1 En formularios
    • 4.2 En doctrina
  • 5 Legislación básica
  • 6 Legislación citada
  • 7 Jurisprudencia citada
Finca como base del Registro de la Propiedad Sistema español

De los diversos sistemas posible conocidos para organizar adecuadamente el Registro de la Propiedad, tales como: tomar como base del Registro el sujeto del derecho real que se inscribe, o que sea el título presentado el que se incorpora al Registro o que el eje sobre el que el Registro gira sea la finca y sobre ella recae el derecho real, nuestro Derecho adopta esta última solución, como así ocurre en el Derecho germánico.

Es decir, el Registro de la Propiedad está organizado en España sobre la base de la finca o lo que se denomina «sistema de folio real»; así lo establece la Ley Hipotecaria (LH) en su art. 243 cuando dice que:

El Registro de la Propiedad se llevará abriendo uno particular a cada finca en el libro correspondiente. Todas las inscripciones , anotaciones y cancelaciones posteriores relativas a la misma finca se practicarán a continuación, sin dejar claros entre los asientos.

Como puso de relieve la Resolución de la DGRN de 20 de diciembre de 2013 [j 1] la descripción de toda finca debe garantizar de modo preciso e inequívoco, su identificación y localización, lo cual constituye, a su vez, exigencia derivada del principio de especialidad registral y de la concreta regulación en la materia; y en esta línea, la Resolución de la DGRN de 28 de octubre de 2013 [j 2] advirtió de la necesidad de la identificación y descripción de la finca a la que afecta o sobre la que recae un derecho que se pretenda inscribir, imprescindible para su admisibilidad jurídica y, por tanto, para su inscripción registral, afirmando:

Así resulta con claridad de las exigencias derivadas del principio de especialidad registral, que en esta materia tienen su plasmación normativa en la regla 1ª del artículo 9 de la LH, conforme al cual «toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias siguientes: 1.ª La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles [objeto de la inscripción, o] a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse , y su medida superficial, nombre y número, si constaren, del título».

Ahora, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, (entró en vigor el 1 de noviembre de 2015), en su intento de lograr la coordinación entre Registro y Catastro modifica el artículo 9 de la LH que empieza diciendo que el folio real de cada finca incorporará necesariamente el código registral único de aquélla. Los asientos del Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del Registrador, detallando a continuación las circunstancias que debe expresar toda inscripción.

Concepto de finca

Ahora bien, supuesta la finca como base del Registro, la Ley Hipotecaria no da una definición de la misma.

La doctrina advierte que, en primer lugar, no cabe hacer coincidir siempre la finca registral como la finca en sentido material o físico,ya que pueden existir superficies perfectamente deslindadas constitutivas de una unidad de cultivo, apareciendo en el Registro como varias fincas y viceversa (una finca real puede estar formada por varias fincas registrales contiguas, o una finca registral puede estar formada por varias fincas físicamente no contiguas, pero con una unidad de destino; incluso se habla de fincas funcionales, esto es de una unidad económica de producción que no puede ser enajenada y explotada prescindiendo de esta consideración y que tiene trascendencia hipotecaria.

Por tanto, la finca debe definirse en un sentido registral y amplio como todo lo que abre folio en el Registro; viene a ser una entidad objetiva registral determinada por un número propio y un folio particular.

Clases de finca

Pueden establecerse diversas clasificaciones. A título de ejemplo:

  • Por su destino: fincas rústicas o urbanas; la inscripción debe reseñar la naturaleza de la finca.

Recuerda la Sentencia nº 107/2010 de TS de 26 de Febrero de 2010 [j 3] que se considera que la finca es rústica por:

a) la situación o emplazamiento en el campo, y no en la ciudad.

b) el aprovechamiento o destino (explotación agrícola, pecuaria o forestal frente a vivienda, industria o comercio).

c) la preponderancia de alguno de estos elementos, si ambos concurren en un mismo predio, o por la relación de dependencia que entre ellos exista como principal el uno y accesorio el otro.

Así también la STS de 29 de octubre de 1985 [j 4], o STS de 14 de noviembre de 1991. [j 5]

Pero no hay concepto claro para su diferenciación, lo que en parte ha intentado resolver la legislación de arrendamientos rústicos y urbanos, como la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos, la legislación urbanística como (el derogado Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprobó el texto refundido de la ley de suelo), y el actual Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre) en su art. 26, etc.

En definitiva, los criterios pueden ser varios: situación (será rústica la situada en el campo, urbana la situada en la población) el destino, la existencia o no de construcción, la diferenciación entre lo principal y lo accesorio, etc.

Ahora bien, a efectos registrales procede citar la Resolución de la DGRN de 21 de enero de 2014 [j 6] que afirma:

que la certificación catastral descriptiva y gráfica es un documento idóneo al objeto de acreditar la naturaleza rústica o urbana de un inmueble (art. 7 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario), si bien es requisito necesario para ello que haya sido establecida por el registrador de la Propiedad la correspondencia con la finca registral...
  • Por su configuración física: fincas normales o fincas especiales.

Son fincas normales los espacios y porciones de terreno edificado o no cerrados por una línea poligonal y perteneciente a un solo propietario o a varios proindiviso (un solar, un huerto, un piso, un garaje, un campo, etc.).

Son fincas especiales las que se llaman entidades complejas, pudiéndose citar:

  • Ferrocarriles, minas y concesiones administrativas inscribibles.
  • Las explotaciones industriales destinadas a la producción o distribución de energía eléctrica que disfrutan de la pertinente concesión administrativa.
  • Los aprovechamientos de aguas públicas obtenidas mediante concesión y la aguas de dominio privado.
  • El dominio directo sobre varias fincas dadas en foro.
  • Las llamadas fincas discontinuas que puede figurar en el Registro como una sola. Mientras la finca normal está constituida por la continuidad del terreno o del espacio que la forma, el supuesto de finca discontinua es aquella formada por parcelas no colindantes, a las cuales se les da la configuración de finca a efectos de poder abrir folio registral; por ello el apartado 2 del art. 8 de la LH exige una unidad orgánica o un nexo de dependencia industrial o económico.

La admisión de estas fincas no ofrece duda alguna; la Resolución de la DGRN de 27 de febrero de 2003 [j 7] dice que no ofrece duda la admisión de las llamadas fincas especiales, aquellas que se permite inscribir como una finca registral, con su propio número, pese a no responder a los criterios propios de lo que ha de entenderse por finca material o real, o sea una porción continua y deslindada de la supericie terrestre. Entre esas especialidades encontramos con las llamadas fincas orgánicas, en las que prima la idea de unidad económica o de explotación sobre la de unidad física, y de las que son ejemplos tanto el de las explotaciones agrarias integradas por dos o mas fincas físicamente discontinuas al que se refieren el art. 8.2ºde la LH y el art. 44.3º del Reglamento Hipotecario, como el de la explotación industrial que, en términos de la mismo norma legal 'forme un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre si' o, en dicción del apartado 4.a del precepto reglamentario constituyan explotaciones industriales situadas dentro de un perímetro determinado o que formen un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre si', todos los cuales son susceptibles de figurar como una sola finca registral si los interesados lo solicitaren, siempre que pertenezcan a un solo dueño o varios proindiviso.

Superficie y linderos de la finca

La finca ha de ser descrita y descrita correctamente en el título que se presenta al Registro.

Como expresa la Resolución de la DGN de 6 de octubre de 2016, [j 8] el acceso al Registro de los títulos exige que la descripción que en ellos se contenga de la finca permita apreciar de modo indubitado la identidad entre el bien inscrito y el que es objeto del correspondiente acto, negocio jurídico o hecho inscribible .

La descripción de una finca ha ser completa (salvo casos concretos en que no hay duda alguna) y para su debida identificación, debe precisarse su superficie y sus linderos.

* Superficie: debe constar.

Si en el historial de una finca no consta su superficie, para hacer la constar se exige certificación catastral coincidente con la superficie...

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