Temas especiales de contratación en Galicia

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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En los temas especiales en contratación en Galicia se hace una breve referencia a aquellas especialidades que existen en Derecho Gallego.

La Ley 4/1995, de 24 de mayo, de Derecho Civil de Galicia ya regulaba como una especialidad gallega el retracto de la graciosa y los arrendamientos y aparcerías. En la actualidad se rigen por la Ley 2/2006 de 14 de junio de Derecho Civil de Galicia (LDCG).

Contenido
  • 1 Retracto de graciosa, a favor del profesional de la agricultura
  • 2 Arrendamientos rústicos
  • 3 Del arrendamiento del lugar acasarado
    • 3.1 Concepto
    • 3.2 Duración mínima de cinco años
    • 3.3 Transmisión
    • 3.4 Derecho de preferente adquisición
    • 3.5 Desistimiento
    • 3.6 Preferencias
  • 4 Aparcerías
    • 4.1 Normas
    • 4.2 Objeto
    • 4.3 Forma
    • 4.4 Duración
    • 4.5 Obligaciones de los interesados
    • 4.6 Extinción
    • 4.7 Causas de resolución del contrato de aparcería
    • 4.8 Enajenación de la finca
    • 4.9 Subrogación
    • 4.10 Derecho de preferente adquisición
  • 5 Vitalicio
    • 5.1 Concepto
    • 5.2 Alcance de los alimentos
    • 5.3 Sujetos
    • 5.4 Forma
    • 5.5 Duración
    • 5.6 Desistimiento
    • 5.7 Resolución
  • 6 Compañía familiar Gallega
    • 6.1 Concepto
    • 6.2 Administración
    • 6.3 Modificación
    • 6.4 Derecho de retracto
    • 6.5 Liquidación
    • 6.6 Extinción
    • 6.7 Efectos
  • 7 Aplicación de estas instituciones a las parejas estables
  • 8 Recursos adicionales
    • 8.1 En formularios
    • 8.2 En doctrina
  • 9 Legislación básica
  • 10 Legislación citada
  • 11 Jurisprudencia citada
Retracto de graciosa, a favor del profesional de la agricultura

Se trata de una especialidad a favor del profesional de la agricultura, en el caso de ejecución de bienes de la explotación agraria, que tiene por objeto permitir al deudor ejecutado entregar a un tercero que resultó adjudicatario en la subasta el importe abonado por las fincas consiguiendo así retraer las fincas para continuar con su explotación. Como indica la STSJ Galicia de 27 de enero de 1999: [j 1]

El arraigo de esta figura en Galicia, concebida como una gracia, reside tanto en la pobreza del medio agrícola gallego, como en la protección al particular sentimiento que une al campesino con "su" tierra, unido todo ello al principio de equidad dei que desde antiguo se hizo eco la Real Audiencia de Galicia que para fundamentar este retracto acudía a la doble ficción de que la adjudicación en la subasta judicial se efectuaba en concepto de prenda judicial, recobrable en cualquier tiempo en que el deudor abonare el importe de su deuda y, además, en que el deudor conservaba la posesión mediata de esos bienes retraibles.

La STSJ Galicia de 22 de febrero de 2.000 [j 2] delimita el concepto legal de profesional de la agricultura a que se refiere la norma con base en lo dispuesto en los art. 15 y 16 de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos (L.A.R.) según redacción dada por la Ley 19/1995, de 4 de Julio, de Modernización de las Explotaciones agrarias, indicando que dicha cualidad tan solo la tiene la persona que se dedique a actividades agrarias y se ocupe de manera efectiva y directa de la explotación, como agricultor profesional. Y añade:

Ya con anterioridad a esa reforma del art. 15, L.A.R., la jurisprudencia del Tribunal Supremo había distinguido a los efectos de acceso a la propiedad, entre el profesional de la agricultura y el cultivador personal al que también se refiere el art. 16, L.A.R., asimilándolo en su apartado 2 al profesional, señalando que la nota diferencial radicaba en la "exclusividad" para el cultivador personal y la "simple preferencia" para el profesional (Sentencia de 26 de febrero de 1994 [j 3] y Sentencia de 10 de julio de 1998), [j 4] mismo criterio que ha sostenido este TSJG sentencia 1/1998 de 5-1, [j 5] fundamento jurídico 3º. Asimismo la STS de 27 de enero de 1993, [j 6] seguida por la de STS 23 de octubre de 1997 [j 7] indica que "cultivador personal y, por tanto, profesional de la agricultura en sentido legal, no puede ser quien en el tiempo libre que le deja su jornada industrial de mañana y tarde, se ocupa de actividades agrarias".
En todos los casos de ejecución patrimonial sobre bienes que formen parte de una explotación agraria, el deudor ejecutado, que tuviera la condición de profesional de la agricultura, podrá retraer los bienes adjudicados en el plazo de treinta días hábiles a partir de la fecha de notificación de la adjudicación. El órgano que hizo la adjudicación se la notificará al deudor dentro del tercer día, y desde ese momento se iniciará el cómputo del plazo para el ejercicio de la acción de retracto.

En cuanto a la naturaleza del plazo de 30 días establecido por dicho precepto, entiende la STSJ Galicia de 11 de mayo de 2005 [j 8] que no puede equipararse al plazo de caducidad previsto para los retractos legales regulados en el Código Civil, (CC), sino que se trata de un plazo procesal cuyo dies a quo parte de la notificación al deudor de la adjudicación. Dice la indicada sentencia:

No se puede desconocer la profunda diferencia existente entre los retractos de colindantes y comuneros, regulados en el CC y el de graciosa de la LDCG, en cuanto este último parte siempre de un proceso de ejecución patrimonial forzosa y lo pretendido es otorgar una protección o beneficio al agricultor para la conservación de sus bienes, que podrá conseguir si en determinado plazo obtiene el crédito necesario para ello. Plazo, cuyo inicio, precisamente parte de la obligada notificación de la adjudicación recaída en tal procedimiento de ejecución. Aquellos, en cambio, no tienen necesariamente su origen en un procedimiento de tal naturaleza, al contrario generalmente se producen con motivo de enajenaciones voluntarias y el plazo de inicio no se computa a partir de la notificación de proveído alguno, generalmente en ausencia de un procedimiento judicial o extrajudicial reglado. Es cierto que la drástica reducción de dicho plazo en la ley autonómica hace ilusoria en la mayoría de los casos tal finalidad, máxime al resultar de aplicación el principio de responsabilidad patrimonial universal del art. 1911, CC a que hacíamos referencia en nuestra sentencia STSJ Galicia de 27 de enero de 1999. [j 9] El interés prevaleciente es, por tanto, el principio de conservación de los bienes en poder del agricultor, y no precisamente el derecho de adquisición preferente, con limitación de la libre disposición, propio de otro tipo de retractos.
  • Como indica el art. 96, LDCG, para ejercitar el retracto de graciosa el deudor habrá de proceder al pago del precio y gastos de legítimo abono, pero como ordena el art. 97, LDCG:
Si el precio obtenido en el procedimiento no llegara para cubrir la totalidad de la deuda y demás cantidades incluidas en la ejecución, el deudor, además del precio y gastos legítimos, habrá de abonar la diferencia en la cuantía necesaria para que el acreedor ejecutante vea totalmente satisfecho su crédito y las cantidades reclamadas.

Nada impide que los bienes retraídos podrán ser objeto de nuevo embargo y ejecución (art. 98, LDCG).

Arrendamientos rústicos

En Galicia los arrendamientos de fincas rústicas se rigen por los pactos libremente establecidos entre las partes, por las normas de la LDCG así como por los usos y costumbres que les sean de aplicación. En su defecto, los arrendamientos de fincas rústicas se regirán por las normas del CC (art. 99, LDCG).

Las especialidades más relevantes son las siguientes:

  • Los aprovechamientos secundarios de la finca pertenecerán al arrendatario, salvo pacto o costumbre en contrario (art. 100.3, LDCG).
  • Se admite la actualización de la renta y su pago, salvo pacto o costumbre, se abonará en metálico , por años vencidos y en el domicilio del arrendador; Las partes podrán convenir que la contraprestación consista, en todo o en parte, en la mejora de la finca arrendada (art. 101, LDCG).
  • No hay requisito formal , pero las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización del contrato en documento público o privado. (art. 102, LDCG).
1. La duración del arrendamiento será la que de común acuerdo estipulen las partes, y, en su defecto, de dos años agrícolas. 2. El plazo fijado será prorrogable por acuerdo expreso de las partes.

Pero como dice el art. 104, LDCG:

El contrato se reconducirá tácitamente si al menos con seis meses de antelación a la finalización del mismo o a la de cualquiera de sus prórrogas ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de que el arrendamiento concluya. Los periodos de tácita reconducción tendrán una duración de dos años agrícolas.
  • Se prohíbe el subarriendo o cesión por el arrendatario de la finca arrendada sin el consentimiento expreso del arrendador. (art. 105, LDCG).
  • Se establece que serán por cuenta del arrendador las contribuciones e impuestos que recaigan sobre la finca (art. 108, LDCG).
  • Extinción:
Art. 109, LDCG. El arrendamiento de fincas rústicas se extinguirá por: 1.º El transcurso del plazo, de sus prórrogas o del periodo de tácita reconducción. 2.º La pérdida o expropiación de la finca arrendada. 3.º La muerte o imposibilidad física del arrendatario para continuar en el uso y aprovechamiento de la finca, salvo que proceda la subrogación.
En caso de muerte o imposibilidad física del arrendatario, el cónyuge no separado legalmente o de hecho o la persona con la que convivía o convive con una relación de afectividad análoga a la conyugal tendrá derecho a subrogarse en el contrato. En defecto de cónyuge o de pareja de hecho, el derecho a subrogarse corresponderá al familiar que conviviera con el arrendatario y lo auxiliará en la explotación de la finca arrendada. Si fueran varios los familiares, se establecerá la preferencia atendiendo a la designación hecha por el arrendatario, y, a falta de esta, por proximidad de grado.
  • Resolución por el arrendador:
1. A petición del...

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