Ganancias o pérdidas patrimoniales exentas por reinversión en vivienda habitual en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
| Autor | Domingo Carbajo Vasco |
Dentro del Capítulo II del Título III , la Sección 4ª . Ganancias y pérdidas patrimoniales , arts. 33 a 39 , ambos inclusive, de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (LIRPF) se desarrolla el tratamiento de esta modalidad de rentas.
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Contenido
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Dado que, en el IRPF vigente, ha desaparecido la deducción en la cuota por adquisición de vivienda habitual , este concepto, que debe poseer el inmueble objeto de transmisión y reinversión, si se desean aplicar la exención establecida en el art. 38.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (LIRPF) , se regula en la DA 23 ª LIRPF , la cual señala:
“Consideración de vivienda habitual a los efectos de determinadas exenciones:A los efectos previstos en los arts. 7.t), 33.4.b), y 38 LIRPF se considerará vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso u otras análogas.
Cuando la vivienda hubiera sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, el plazo de tres años previsto en el párrafo anterior se computará desde esta última fecha.”.
| EJEMPLO 1 El Sr. P. que tiene la calificación de gran dependiente, de acuerdo a la Ley de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las Personas en Situación de Dependencia (Ley 39/2006, de 14 de diciembre) , desde 2014, transmite en 2015 el inmueble en el cual veraneaba en la playa, pues ya no puede desplazarse al mismo. ¿Qué sucede en el IRPF? RESPUESTA Que imputará a su renta del ahorro la ganancia o pérdida patrimonial derivada de tal compraventa, pues la misma no goza de exención, ni por el art. 33.4, b) LIRPF , ni por el art. 38.1 LIRPF , al no constituir su vivienda habitual. |
Por su parte, el desarrollo reglamentario del concepto de vivienda habitual aparece en el art. 41 bis de la Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y se modifica el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones, aprobado por Real Decreto 304/2004, de 20 de febrero (RIRPF) , cuyo contenido es el siguiente:
“1. A los efectos previstos en los arts. 7.t), 33.4.b), y 38 LIRPF se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.
2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
No obstante, se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las siguientes circunstancias:
Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, en los términos previstos en el apartado 1 de este artículo.
Cuando éste disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización, en cuyo caso el plazo antes indicado comenzará a contarse a partir de la fecha del cese.
Cuando la vivienda hubiera sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, el plazo de tres años previsto en el apartado anterior se computará desde esta última fecha.
3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los arts. 33.4. b) y 38 LIRPF , se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.”.
| EJEMPLO 2 La Sra. M., compra la vivienda en la cual reside con su familia el 3 de mayo de 2014 y la vende el 5 de abril de 2015, ¿puede calificarse la misma como su vivienda habitual? RESPUESTA En principio, no, porque no ha vivido en ella con su familia, durante, al menos tres años de manera continuada (CDGTV n º 1718-2007, de 6 de agosto de 2007 [j 1]). EJEMPLO 3 Idéntico supuesto anterior, mas ahora resulta que la Sra. M. ha tenido que vender esa vivienda, porque se ha divorciado de su cónyuge. RESOLUCIÓN Nos encontramos ante una de las circunstancias que justifican la interrupción de la continuidad en la ocupación de la vivienda habitual y que ésta no necesite estar habitada de manera permanente por la familia durante un período continuado de tres años; en consecuencia, la Sra. M. ha transmitido su vivienda habitual (CDGTV n º 1898-2007, de 13 de septiembre de 2007 [j 2]) en la parte que le corresponde, el 50%. |
Se regula en el art. 38.1 LIRPF que señala:
“1. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.”.
| EJEMPLO 4 El Sr. P. ha vendido en 2105 su vivienda habitual por 1 millón de euros, habiendo reinvertido en la compra de su nueva vivienda habitual, 600.000 euros. ¿Qué cuantía de la ganancia patrimonial estará exenta en esta transmisión? RESPUESTA Como la reinversión es parcial, sólo la parte proporcional a la cuantía... |
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