Gastos generales de la comunidad de propietarios

Autor:Manuel Faus y Barbara Ariño
Cargo del Autor:Notario y Abogada
 
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El tema de los gastos comunes cuando estamos ante una finca dividida en régimen de propiedad horizontal son de gran importancia en las Comunidades de vecinos.

Contenido
  • 1 Concepto de gastos generales de la comunidad de propietarios
  • 2 Contribución a los gastos generales
    • 2.1 Regla general
    • 2.2 Excepción a la regla general
      • 2.2.1 Gastos individualizables
      • 2.2.2 Innovaciones no exigibles
  • 3 Sistema de reparto de gastos
    • 3.1 Regla general del sistema de reparto de gastos
    • 3.2 Sistemas especiales sobre distribución de gastos
  • 4 Incumplimiento de la obligación de pago
    • 4.1 Preferencia de crédito
    • 4.2 Consecuencias del impago
  • 5 Acción del acreedor de la comunidad
  • 6 Recursos adicionales
    • 6.1 En Formularios
    • 6.2 En doctrina
  • 7 Legislación básica
  • 8 Legislación citada
  • 9 Jurisprudencia citada
Concepto de gastos generales de la comunidad de propietarios

Según se infiere del art. 9.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH) se reputan como gastos generales aquéllos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales del edificio.

Contribución a los gastos generales Regla general

Como regla general, se establece la obligación de cada propietario a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización (art. 9.1 letra e), LPH) modificado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

En este sentido, se entiende que son susceptibles de individualización los gastos procesales derivados de pleitos entre la comunidad de propietarios y los comuneros. Así lo indica la STS de 30 de noviembre de 2011 [j 1] que declara que, cuando la comunidad de propietarios se enfrenta judicialmente contra alguno de sus miembros, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no son gastos generales en relación a éste pero sí respecto del resto de los integrantes de la comunidad de propietarios. La STS 17 de noviembre de 2011 [j 2] justifica esta postura alegando que:

si el enfrentado al grupo ha de soportar el pago de las expensas propias, no podrá imponérsele contribución en el de las correspondientes a la otra parte aplicando la cuota de participación, pues de mantener distinto criterio podría llegarse al injusto resultado de que el titular agraviado por un acuerdo de la Comunidad, que se vio en la precisión de combatir judicialmente para restablecer el orden conculcado, tendría que soportar en parte los gastos procesales causados por la Comunidad de Propietarios vencida.

Puede verse la doctrina de la Sentencia nº 442/2018 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 12 de Julio de 2018 [j 3] en un caso en que un comunero recalcitrante pierde todas sus reclamaciones de escasa cuantía, que no exige Letrado ni Procurador afirmado el Alto Tribunal que la mala fe procesal de dicho comunero puede ser objeto de sanción conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil, e incluso se indica la posibilidad de que la Comunidad pueda reclamarle responsabilidad por daños habida cuenta de que, por las cuantías de los procedimientos entablados al no ser preceptiva la intervención de estos profesionales, no puede verse resarcida de los gastos de abogado y procurador en que ha de incurrir para oponerse a las reiteradas demandas que se le dirigen».

Asimismo, dispone el art. 9.2, in fine, LPH , modificado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas que el mero hecho del no uso o utilización de determinados elementos o servicios comunes no exime del deber del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4, LPH, abonar los gastos conforme a la cuota participativa.

En todo caso, la obligación de pago que corresponde al propietario tiene sus matices, que conviene precisar:

Como explica la Sentencia nº 211/2015 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 22 de Abril de 2015 [j 4], en el supuesto de transmisión de una entidad, el responsable del pago de los gastos comunitarios es el propietario de la vivienda que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacerlos, sin embargo se extiende tal responsabilidad a una serie de personas, sin perjuicio del derecho de repetición de éstas contra el obligado al pago. Tales personas son: (i) el propietario actual adquirente del bien por las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores titulares hasta el límite legal (los gastos que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores (disposición final 1.3 de la Ley 8/2013, de 26 junio). El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. (Artículo 9.1.e) párrafo tercero LPH); (ii) el propietario anterior que omita la comunicación de cambio de titularidad.

Como es de ver, el titular registral que no era propietario cuando se generó el gastos, se verá afectado, en cuanto que la finca responde en los términos indicados - estando legitimado pasivamente para reclamar al que era propietario el pago de la deuda,- pero él no está obligado personalmente; por ello, la citada sentencia de 22 de abril de 2015 fija como doctrina que cuando el deudor, de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste sólo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre.

Excepción a la regla general Gastos individualizables

Como excepción a la regla general, se permite que determinados gastos puedan tener la consideración de individualizables, exonerando al propietario de un determinado piso o local a abonar concretos gastos.

Ahora bien, para que quepa considerar como individualizables determinados gastos, es preciso que se determine la exclusión en el título constitutivo , o, en su caso, en los Estatutos comunitarios , e incluso se permite cuando así se decida por la Junta de Propietarios mediante acuerdo adoptado por unanimidad (STS 29 de mayo de 2009). [j 5]

Es frecuente que los estatutos de la comunidad hayan establecido que determinadas entidades queden exoneradas de la obligación de pagar los gastos de la escalera y del ascensor, sin más; en este punto, la Sentencia nº 342/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 6 de Mayo de 2013 [j 6] dice:

Reiteramos, como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los propietarios de inmuebles contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.

Insiste la Sentencia nº 678/2016 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 17 de Noviembre de 2016 [j 7] que si los estatutos declaran unos locales (sin acceso al portal ni escalera del inmueble) exentos de gastos de escalera y ascensor, no han de contribuir por los gastos ordinarios ni por los extraordinarios, como el caso de la reforma del ascensor o la sustitución de éste o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva.

De no estar previsto en los estatutos o haber acuerdo unánime, la no utilización por una entidad de un servicio común no es causa que libere a su titular de pagar los gastos correspondientes.

El importante resaltar, como dice la Sentencia nº 381/2018 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 21 de Junio de 2018 [j 8] que en los supuestos en que se acuerda la la instalación de un ascensor en un edificio que carece de este y que resulta necesario para la habitabilidad del inmueble, al constituir un servicio o mejora exigible que incrementa el valor del edificio en su conjunto y redunda en beneficio de todos los copropietarios, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias haya de interpretarse como exoneración del deber de contribuir a los gastos de instalación de ascensor; en esta línea, la STS 381/2018, 21 de Junio de 2018 [j 9] señala que aunque los estatutos eximan a un local de contribuir a las reparaciones ordinarias y extraordinarias, han de satisfacer los gastos de instalación un ascensor nuevo así como los de ampliación de su trayectoria (en el caso bajar a cota cero).

Innovaciones no exigibles

Conforme con el art .9.2 , LPH la no utilización de un servicio no exime de la obligación de contribución, salvo que se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres anualidades ordinarias de gastos comunes, en cuyo caso el disidente no resultará obligado, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.

Del mencionado precepto cabe deducir que se permite que determinados copropietarios queden eximidos de su cumplimiento, cuando en ellos concurran los siguientes presupuestos:

  • Que se hayan mostrado disconformes con la adopción de ese acuerdo.
  • Que tal acuerdo suponga una instalación, servicio o mejora no requerida para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características, o lo que viene a señalarse como mantenimiento o elevación del rango del inmueble. En este sentido, la STS de 20 de octubre de 2010 [j 10] reproduce el criterio mantenido por la STS de 18 de diciembre de 2008 [j 11] en la que se precisa que el carácter...

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