Gastos generales de la comunidad de propietarios

Autor:Manuel Faus y Barbara Ariño
Cargo del Autor:Notario y Abogada
 
EXTRACTO GRATUITO

El tema de los gastos comunes cuando estamos ante una finca dividida en régimen de propiedad horizontal son de gran importancia en las Comunidades de vecinos.

Contenido
  • 1 Concepto de gastos generales de la comunidad de propietarios
  • 2 Contribución a los gastos generales
    • 2.1 Regla general
    • 2.2 Excepción a la regla general
      • 2.2.1 Gastos individualizables
      • 2.2.2 Innovaciones no exigibles
  • 3 Sistema de reparto de gastos
    • 3.1 Regla general del sistema de reparto de gastos
    • 3.2 Sistemas especiales sobre distribución de gastos
  • 4 Incumplimiento de la obligación de pago
    • 4.1 Preferencia de crédito
    • 4.2 Consecuencias del impago
  • 5 Acción del acreedor de la comunidad
  • 6 Recursos adicionales
    • 6.1 En Formularios
    • 6.2 En doctrina
  • 7 Legislación básica
  • 8 Legislación citada
  • 9 Jurisprudencia citada
Concepto de gastos generales de la comunidad de propietarios

Según se infiere del art. 9.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH) se reputan como gastos generales aquéllos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales del edificio.

Contribución a los gastos generales Regla general

Como regla general, se establece la obligación de cada propietario a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización (art. 9.1 letra e), LPH) modificado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

En este sentido, se entiende que son susceptibles de individualización los gastos procesales derivados de pleitos entre la comunidad de propietarios y los comuneros. Así lo indica la STS de 30 de noviembre de 2011 [j 1] que declara que, cuando la comunidad de propietarios se enfrenta judicialmente contra alguno de sus miembros, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no son gastos generales en relación a éste pero sí respecto del resto de los integrantes de la comunidad de propietarios. La STS 17 de noviembre de 2011 [j 2] justifica esta postura alegando que:

si el enfrentado al grupo ha de soportar el pago de las expensas propias, no podrá imponérsele contribución en el de las correspondientes a la otra parte aplicando la cuota de participación, pues de mantener distinto criterio podría llegarse al injusto resultado de que el titular agraviado por un acuerdo de la Comunidad, que se vio en la precisión de combatir judicialmente para restablecer el orden conculcado, tendría que soportar en parte los gastos procesales causados por la Comunidad de Propietarios vencida.

Asimismo, dispone el art. 9.2, in fine, LPH , modificado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas que el mero hecho del no uso o utilización de determinados elementos o servicios comunes no exime del deber del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4, LPH, abonar los gastos conforme a la cuota participativa.

En todo caso, la obligación de pago que corresponde al propietario tiene sus matices, que conviene precisar:

Como explica la Sentencia nº 211/2015 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 22 de Abril de 2015 [j 3], en el supuesto de transmisión de una entidad, el responsable del pago de los gastos comunitarios es el propietario de la vivienda que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacerlos, sin embargo se extiende tal responsabilidad a una serie de personas, sin perjuicio del derecho de repetición de éstas contra el obligado al pago. Tales personas son: (i) el propietario actual adquirente del bien por las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores titulares hasta el límite legal (los gastos que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores (disposición final 1.3 de la Ley 8/2013, de 26 junio). El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. (Artículo 9.1.e) párrafo tercero LPH); (ii) el propietario anterior que omita la comunicación de cambio de titularidad.

Como es de ver, el titular registral que no era propietario cuando se generó el gastos, se verá afectado, en cuanto que la finca responde en los términos indicados - estando legitimado pasivamente para reclamar al que era propietario el pago de la deuda,- pero él no está obligado personalmente; por ello, la citada sentencia de 22 de abril de 2015 fija como doctrina que cuando el deudor, de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste sólo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre.

Excepción a la regla general Gastos individualizables

Como excepción a la regla general, se permite que determinados gastos puedan tener la consideración de individualizables, exonerando al propietario de un determinado piso o local a abonar concretos gastos.

Ahora bien, para que quepa considerar como individualizables determinados gastos, es preciso que se determine la exclusión en el título constitutivo , o, en su caso, en los Estatutos comunitarios , e incluso se permite cuando así se decida por la Junta de Propietarios mediante acuerdo adoptado por unanimidad (STS 29 de mayo de 2009). [j 4]

Es frecuente que los estatutos de la comunidad hayan establecido que determinadas entidades queden exoneradas de la obligación de pagar los gastos de la escalera y del ascensor, sin más; en este punto, la Sentencia nº 342/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 6 de Mayo de 2013 [j 5] dice:

Reiteramos, como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los propietarios de inmuebles contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.

Insiste la Sentencia nº 678/2016 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 17 de Noviembre de 2016 [j 6] que si los estatutos declaran unos locales (sin acceso al portal ni escalera del inmueble) exentos de gastos de escalera y ascensor, no han de contribuir por los gastos ordinarios ni por los extraordinarios, como el caso de la reforma del ascensor o la sustitución de éste o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva.

De no estar previsto en los estatutos o haber acuerdo unánime, la no utilización por una entidad de un servicio común no es causa que libere a su titular de pagar los gastos correspondientes.

Innovaciones no exigibles

Conforme con el art .9.2 , LPH la no utilización de un servicio no exime de la obligación de contribución, salvo que se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres anualidades ordinarias de gastos comunes, en cuyo caso el disidente no resultará obligado, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.

Del mencionado precepto cabe deducir que se permite que determinados copropietarios queden eximidos de su cumplimiento, cuando en ellos concurran los siguientes presupuestos:

  • Que se hayan mostrado disconformes con la adopción de ese acuerdo.
  • Que tal acuerdo suponga una instalación, servicio o mejora no requerida para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características, o lo que viene a señalarse como mantenimiento o elevación del rango del inmueble. En este sentido, la STS de 20 de octubre de 2010 [j 7] reproduce el criterio mantenido por la STS de 18 de diciembre de 2008 [j 8] en la que se precisa que el carácter necesario o no de las innovaciones debe entenderse
de acuerdo con la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada (artículo 3 del Código Civil), y las normas sobre la construcción exigen su existencia cuando en un edificio se elevan tres o más plantas, cuyo presupuesto viene también impuesto por el mercado inmobiliario, y con referencia a fincas antiguas, aparte de satisfacer las referidas necesidades de personas minusválidas, es un elemento esencial para la utilización de un edificio, que redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios de un inmueble, no solo a los efectos de las mentadas atenciones y del bienestar material, sino también porque incrementa el valor de los pisos o apartamentos y revaloriza la finca en su conjunto, y resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños.
  • Que la cuota a abonar por ese copropietario para llevar a cabo esa instalación, servicio o mejora exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Habitualmente se ha planteado si los propietarios de los locales de la planta baja tienen o no la obligación de contribuir a los gastos y obligaciones que afecten al ascensor del inmueble, con apoyo en el no uso del mismo.

Pues bien, cabe la posibilidad de que se establezcan exenciones estatutarias a la obligación de contribuir a los gastos de conservación y funcionamiento del ascensor, como a los precisos para la reforma o sustitución de éste, como reconoce la STS de 7 de junio de 2011, [j 9] siendo constante la doctrina jurisprudencial que declara que las exenciones genéricas de gastos comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.

Ahora bien, en materia de acuerdos de instalación de un ascensor, la doctrina jurisprudencial ha declarado que, cuando se trata de instalar un ascensor en un edificio que carece del mismo y que resulta necesario para la adecuada habitabilidad del inmueble, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a sufragar su coste (STS de 13 de noviembre de 2012). [j 10] En estos supuestos, la citada STS de 20 de octubre de 2010 [j 11] precisa que la existencia de cláusulas estatutarias que exoneren del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias no debe interpretarse como exoneración del deber de contribuir a los gastos de instalación de ascensor.

Sistema de reparto de gastos Regla general del sistema de reparto de gastos

Como regla general, se establece que los propietarios deberán contribuir a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo.

Sistemas especiales sobre distribución de gastos

Ahora bien se permite establecer estatutariamente un régimen especial sobre distribución de gastos, que articule módulos diferentes a la cuota de participación fijada en el título constitutivo para cada piso o local, e incluso consignar ciertas exclusiones en favor de determinados elementos privativos del edificio, como declaran las STS 22 de mayo de 2008 [j 12] y STS 14 de diciembre de 2005. [j 13]

En todo caso, se requiere del acuerdo unánime de los propietarios para modificar la cuota de participación en los gastos comunes establecida en el título constitutivo (STS de 20 de febrero de 2012 [j 14] con cita en la STS de 30 de abril de 2010). [j 15]

Supuesto distinto es el que contempla la Sentencia nº 50/2014 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 6 de Febrero de 2014, [j 16] conforme a la cual el hecho de que durante años las cuotas satisfechas a la comunidad no hayan sido las que constan en el título constitutivo no impide que la Junta, por mayoría y sin necesidad de unanimidad, adopte el acuerdo de volver a la situación anterior, pues nada del título se modifica ni se quiso modificar durante aquel período.

Incumplimiento de la obligación de pago Preferencia de crédito

El art. 9.1.e), LPH modificado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas dispone (por la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores) que el crédito a favor de la Comunidad que tenga su origen en la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales, tiene la condición de preferente a efectos del art. 1923 del CC y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo, (léase ahora art. 31 de la Ley del Estatuto de los Trabajadores (Real Decreto Legislativo 2/2015, de 23 de octubre).

Los créditos mencionados son:

«3º Los créditos hipotecarios y los refaccionarios, anotados e inscritos en el Registro de la Propiedad, sobre los bienes hipotecados o que hubiesen sido objeto de la refacción.

4º Los créditos preventivamente anotados en el Registro de la Propiedad, en virtud de mandamiento judicial, por embargos, secuestros o ejecución de sentencias, sobre los bienes anotados, y sólo en cuanto a créditos posteriores.

5º Los refaccionarios no anotados ni inscritos, sobre los inmuebles a que la refacción se refiera, y sólo respecto a otros créditos distintos de los expresados en los cuatro números anteriores.»

Se ha planteado por la doctrina cuál es la naturaleza jurídica de esta preferencia, y si tiene efectos reales o se trata de una preferencia de alcance personal aunque sea un crédito singularmente privilegiado. Al respecto, señala la Resolución de la DGRN de 22 de enero de 2013 [j 17] que

A veces se ha señalado que se trata de una hipoteca legal tácita respecto a la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior(según la redacción anterior, hoy tres anualidades), tomando como cómputo hacia atrás el de la demanda. Pero, a efectos registrales, la configuración de la preferencia como hipoteca legal tácita requeriría un precepto legal que lo estableciera así, o bien una resolución judicial en la que siendo partes todos los interesados en esa configuración estableciera expresamente esa configuración o el carácter real de la preferencia y su constancia registral de modo expreso y claro.

Sin embargo, concluye que:

Cuando la preferencia tiene un carácter real, por tratarse de un derecho de tal trascendencia, entonces sí que podría dar lugar a una anteposición en el rango registral con la consiguiente postergación de derechos reales anteriores y a cancelación automática de los mismos como consecuencia de esa modificación de rango cuando se consume la ejecución y adjudicación. En cambio, si no se añade a la declaración de preferencia el aditamento de derecho real, que no resulta del artículo 9.1.e) LPH, ni tampoco en este caso de la sentencia y del auto aclaratorio, dicha preferencia no puede dar lugar a modificaciones del rango registral, ni a cancelaciones automáticas de los derechos reales que se pretenden postergar. El efecto natural de una declaración de preferencia del crédito en los términos del artículo 9.1.e), LPH sin más aditamentos y sin el consentimiento de titulares registrales de créditos anteriores o de su intervención como parte en el juicio, sólo permitiría alegar dicha preferencia a su titular a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier titular del asiento anterior, pero no para adelantarse en el rango, sino para obtener el cobro con preferencia a él en la ejecución; o bien para ejercitar la declaración de preferencia en cualquier otra vía, pero sin modificación del rango de derechos inscritos con anterioridad.

La doctrina anterior es ratificada por la Resolución de la DGRN de 23 de junio de 2014. [j 18]

En todo caso, debe advertirse que dicha preferencia alcanza únicamente a los créditos de la comunidad relativos a los gastos correspondientes a las cuotas que sean imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores.

De modo que no se aplicará esa primacía si existen otros débitos a favor de la Comunidad correspondientes a impagos de cuotas no comprendidas en el espacio temporal indicado.

Debe tenerse en cuenta que ordenada una anotación preventiva del carácter real, en resolución judicial firme, decretando la constancia de la preferencia de los créditos de la comunidad sobre los referidos en los apartados 3.º, 4.º y 5.º del artículo 1923 del Código Civil, para la práctica del asiento registral no se exige que se haya llamado a tal procedimiento a aquellos titulares de cargas intermedias que no resulten afectados por la posposición.

Consecuencias del impago

Ya se ha indicado que el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas por los anteriores titulares hasta el límite de los gastos que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la que tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

Por tanto, a fin de evitar la indefensión del adquirente, se requiere, por el artículo 9.1.e), LPH que:

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

Puede verse en Práctico contratos: Gastos de comunidad en las compraventas de entidades

Acción del acreedor de la comunidad

Se plantea el tema de cómo ha de actuar el acreedor de la comunidad para reclamar sus deudas.

Es cierto que la comunidad de propietarios no tiene personalidad jurídica, pero, a través de su Presidente, tiene aptitud para ser titular de relaciones jurídicas, tanto activa como pasivamente.

Por ello, todo acreedor de la comunidad tiene acción contra ésta, ya que la Ley de Enjuiciamiento Civil le reconoce capacidad procesal y para ser parte; en efecto, el art. 6.5 de la LEC habla de las entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconozca capacidad para ser parte, el art. 7.6 de dicha ley señala que las entidades sin personalidad antes referidas comparecerán en juicio por medio de las personas a quienes la ley, en cada caso, atribuya la representación en juicio de dichas entidades y el art. 544 de la misma LEC, tras indicar que en caso de títulos ejecutivos frente a entidades sin personalidad jurídica que actúen en el tráfico como sujetos diferenciados, podrá despacharse ejecución frente a los socios, miembros o gestores que hayan actuado en el tráfico jurídico en nombre de la entidad, precisa en que lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal.

De ello resulta que el acreedor de la comunidad debe dirigir su acción contra la comunidad, y no directamente contra los comuneros; (véase en este sentido la Sentencia nº 59/2012 de TSJ Cataluña (Barcelona), Sala de lo Civil y Penal, 15 de Octubre de 2012). [j 19]

Pero esta norma se ha mitigado con la redacción del art. 22 de la Ley de Propiedad Horizontal por la LEY 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, que dice así:

1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda.
Recursos adicionales

Jurisprudencia, Doctrina y Modelos en vLex.com en la voz Propiedad horizontal

En Formularios En doctrina Legislación básica Legislación citada Jurisprudencia citada
  1. Sentencia nº 894/2011 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 30 de Noviembre de 2011.
  2. Sentencia nº 864/2011 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 17 de Noviembre de 2011.
  3. Sentencia nº 211/2015 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 22 de Abril de 2015.
  4. Sentencia nº 335/2009 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 29 de Mayo de 2009.
  5. Sentencia nº 342/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 6 de Mayo de 2013.
  6. Sentencia nº 678/2016 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 17 de Noviembre de 2016.
  7. Sentencia de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 20 de Octubre de 2010.
  8. Sentencia nº 1151/2008 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 18 de Diciembre de 2008.
  9. Sentencia nº 427/2011 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 7 de Junio de 2011.
  10. Sentencia nº 691/2012 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 13 de Noviembre de 2012.
  11. Sentencia de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 20 de Octubre de 2010.
  12. Sentencia nº 452/2008 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 22 de Mayo de 2008.
  13. Sentencia nº 997/2005 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 14 de Diciembre de 2005.
  14. Sentencia nº 86/2012 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 20 de Febrero de 2012.
  15. Sentencia de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 30 de Abril de 2010.
  16. Sentencia nº 50/2014 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 6 de Febrero de 2014.
  17. Resolución de 22 de enero de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Granada n.º 5 a la constancia registral del carácter preferente de un crédito anotado..
  18. Resolución de 23 de junio de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Madrid n.º 2, por la que se suspende parcialmente la anotación de un mandamiento judicial de embargo..
  19. Sentencia nº 59/2012 de TSJ Cataluña (Barcelona), Sala de lo Civil y Penal, 15 de Octubre de 2012.

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA GRATIS