Hipoteca en garantía de varias obligaciones

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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[Categoría:Reglas generales de hipoteca|045]]

Un principio tradicional ha sido que con una hipoteca sólo se puede garantizar una obligación. Esto debe entenderse en su correcto sentido: así, en el caso frecuente de un préstamo hipotecario, lo que se quería decir es que una hipoteca sólo podía garantizar un concreto préstamo; y, en general a una obligación correspondería, en su caso, una hipoteca.

Pero, aún tratándose de una hipoteca-un préstamo, con la hipoteca se garantizan las diversas prestaciones del deudor que derivan de su obligación; así, en el caso de un préstamo, debiendo estar bien determinadas, se cubre la devolución del capital, los intereses ordinarios, los intereses de demora, costas y gastos, etc...

Ahora bien, este principio está en revisión, pudiendo afirmarse que una hipoteca puede, en determinados casos, garantizar varias obligaciones.

Contenido
  • 1 Hipoteca en garantía de varias obligaciones
  • 2 Diferencia con otras situaciones
  • 3 Legislación básica
  • 4 Legislación citada
  • 5 Doctrina administrativa citada
  • 6 Recursos adicionales
    • 6.1 En doctrina
    • 6.2 En formularios
Hipoteca en garantía de varias obligaciones

Afirma la Resolución de la DGRN de 1 de junio de 2.006 [j 1] que:

Obligaciones distintas pueden recibir una única cobertura hipotecaria cuando aquéllas tienen conexión causal entre sí o de  dependencia de una respecto de otra

Y añade:

Sobre una interpretación meramente literalista de los artículos 1876 del Código Civil (CC) y 104 de la Ley Hipotecaria (LH) ha de prevalecer la que con criterio lógico, sistemático y finalista resulta de otros preceptos legales, como el artículo 1861 del propio Código o 154 y 155 de la LH, y atendiendo a las necesidades del tráfico jurídico.

En efecto, sigue diciendo la DGRN:

Indudablemente, obligaciones distintas pueden recibir una única cobertura hipotecaria cuando aquéllas tienen conexión causal entre sí o de dependencia de una respecto de la otra. No lo impide la aplicación del principio de especialidad ni el de accesoriedad de la hipoteca, en tanto en cuanto las distintas obligaciones estén determinadas en sus aspectos definidores (o al menos sean éstos determinables, como -con notable flexibilidad, a fin de facilitar el crédito-se permite en algunos supuestos, siempre que se cumplan ciertas exigencias mínimas) y la hipoteca constituida quede enlazada con esas distintas obligaciones de suerte que aquélla quede debidamente supeditada a éstas en su nacimiento, vigencia y exigibilidad.

Y concluye la DGRN:

Cuando esas diversas obligaciones garantizadas mediante una relación hipotecaria de carácter unitario no estén sometidas al mismo régimen jurídico y tengan distinto título para conseguir su efectividad hipotecaria será necesario, en principio y por exigencias de determinación del derecho real constituido - artículos 9 y 12 LH -, establecer separadamente la cantidad que respecto de cada obligación cubrirá la garantía.

De la doctrina de la DGRN cabe concluir:

  • Varias obligaciones distintas pueden recibir una cobertura hipotecaria.
  • Las distintas obligaciones han de tener una conexión causal o de dependencia entre ellas. ¿Qué debemos entender por conexión causal? literalmente, que tengan una misma causa y ésta, sin duda, se dará cuando se trate de una obligación de la que derivan o dependen otras (en un préstamo: la devolución del capital del préstamo, sus intereses, etc.) pero también cuando se trate de variadas relaciones económicas entre las mismas partes, aunque sean por títulos distintos; tal será el supuesto de varias deudas (préstamos, suministros, cuentas de crédito, etc.) entre las mismas partes.
  • Según lo dicho, cuando las obligaciones tengan régimen o títulos distintos, deberá determinarse concretamente la cantidad que respecto de cada obligación cubrirá la garantía.

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