Hipoteca inversa

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La hipoteca inversa:

Como dicen Luis Ayala Cañón/Mercedes Sastre García (en su trabajo Pobreza, mayores y Seguridad Social: una perspectiva económica, publicado en la Revista del Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales - Núm. Extra VI, Octubre 2007):

los últimos años han aflorado nuevos instrumentos de financiación de las personas mayores utilizando como base del crédito las viviendas en propiedad. Tal es el caso de las fórmulas de renta vitalicia o de hipoteca inversa.
Contenido
  • 1 Notas sobre la hipoteca inversa
  • 2 Normativa en la hipoteca inversa
    • 2.1 Regla general
    • 2.2 Normativa en particular
  • 3 Hipoteca sobre la vivienda habitual
    • 3.1 Concepto
    • 3.2 Elemento personal en la hipoteca inversa
      • 3.2.1 Hipotecante
      • 3.2.2 Concedente del préstamo o crédito
    • 3.3 Objeto: la vivienda habitual
    • 3.4 Disposición
    • 3.5 Devolución de las cantidades recibidas
    • 3.6 Intereses garantizados
    • 3.7 Fallecimiento del hipotecante y en su caso, de la tercera/s persona/s prevista
      • 3.7.1 Si los herederos (o legatario/s) pagan
      • 3.7.2 Si los herederos (o legatario/s) no pagan
  • 4 Beneficios de la hipoteca inversa
    • 4.1 Impuestos
    • 4.2 Costes notariales
    • 4.3 Costes registrales
    • 4.4 Hipotecas inversas no beneficiadas
  • 5 Legislación básica
  • 6 Legislación citada
  • 7 Doctrina administrativa citada
  • 8 Recursos adicionales
    • 8.1 En doctrina
Notas sobre la hipoteca inversa

No se trata de explicar en profundidad qué es una hipoteca inversa, ni sus ventajas e inconvenientes.

Tal vez lo mejor sería leer el artículo del Ministerio de Trabajo con el título Hipoteca inversa y figuras afines, si bien en cuanto a la referencia a los gastos está publicado antes de la supresión del impuesto de actos jurídicos documentados y de la reducción de aranceles notariales y registrales.

Lo que debemos dejar claro es:

  • Que normalmente no es un préstamo, sino un crédito que se garantiza con una vivienda, sea primera residencia o no.
  • Que si es un crédito, su disponibilidad está pactada: un tanto cada mes y durante el plazo máximo convenido; puede incluir como primera disposición la cantidad necesaria para los gastos de su formalización.
  • Que  no es una renta vitalicia, ni civilmente ni fiscalmente; el titular de la vivienda dada en garantía sigue siendo dueño de la vivienda, podrá cancelar la hipoteca y solicitar una nueva si aumenta el valor de la misma y precisa más liquidez mensual, o podrá enajenarla, cancelando la hipoteca, y hacer suya la diferencia entre el precio de la venta y la deuda; fiscalmente, está disponiendo de un crédito, no recibe una pensión vitalicia gravada fiscalmente; no tiene el impuesto del 18%, aunque se tratare de una segunda residencia, ya que no ha enajenado la vivienda, etc.
Normativa en la hipoteca inversa Regla general

Le será de aplicación todas las normas generales sobre los créditos o préstamos hipotecarios, pero tiene su especial regulación.

Normativa en particular

La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero es la que también se denomina de  regulación de las hipotecas inversas.

Su exposición de motivos indica sus ventajas y su concepto al decir:

La hipoteca inversa regulada en esta Ley se define como un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, normalmente periódicas, aunque la disposición pueda ser de una sola vez, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución. Cuando se alcanza dicho porcentaje, el mayor o dependiente deja de disponer de la renta y la deuda sigue generando intereses. La recuperación por parte de la entidad del crédito dispuesto más los intereses se produce normalmente de una vez cuando fallece el propietario, mediante la cancelación de la deuda por los herederos o la ejecución de la garantía hipotecaria por parte de la entidad de crédito.

Y sigue diciendo:

No cabe duda, pues, de que el desarrollo de un mercado de hipotecas inversas que permitan a los mayores utilizar parte de su patrimonio inmobiliario para aumentar su renta ofrece un gran potencial  de generación de beneficios económicos y sociales. La posibilidad de disfrutar en vida del ahorro acumulado en la vivienda aumentaría enormemente la capacidad para suavizar el perfil de renta y consumo a lo largo del ciclo vital, con el consiguiente efecto positivo sobre el bienestar.

La propia ley ha previsto un desarrollo reglamentario, pero ello no es óbice para su inmediata aplicación; hay ciertamente Leyes que contienen delegación o remisión recepticia al Ejecutivo (como la Ley de Bases), pero fuera de estos casos los Reglamentos previstos son simple desarrollo de la Ley, sometidos a la misma y antes de su promulgación la Ley ya tiene fuerza directa, como es el caso que nos ocupa. Como dice la DGRN en resoluciones de fecha 11 de enero de 2011 [j 1] y 4 de noviembre de 2010: [j 2]

tales normas de desarrollo no son imprescindibles para que el nuevo producto -hipoteca inversa- pueda desplegar sus efectos, (...) Y es que en los supuestos de remisión normativa hecha por una Ley mediante un reenvío a una normativa reglamentaria ulterior a favor de la Administración, fuera de los supuestos de delegación legislativa o remisión recepticia (caso de las Leyes de Bases a que se refiere el artículo 82 de la Constitución Española ), la Ley remitente tiene fuerza normativa directa y propia, de forma que del desarrollo de la remisión legal al Reglamento surge una norma estrictamente reglamentaria, y por ello subordinada a la propia Ley de remisión, sin que la vis obligandi de ésta quede condicionada a la previa producción de la norma reglamentaria, salvo que así lo hubiere previsto expresamente aquella Ley o resulte imprescindible por razón de su contenido.

Por otra parte hay que tener en cuenta las disposiciones de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios , que como su nombre indica se aplica a los servicios que presten las entidades de crédito ( Artículo 1. Objeto. : La presente orden ministerial tiene por objeto garantizar el adecuado nivel de protección de los clientes de entidades de crédito, mediante la implantación de medidas de transparencia en la prestación de servicios financieros bancarios.)

Esta Orden, entre otros importantes extremos, regula los requisitos previos a la concesión de créditos y préstamos a las personas físicas; en efecto, su ámbito es:

  • Sujetos: personas físicas residentes en España.
  • Objeto: recaiga sobre una vivienda o se destine a la adquisición o conservación de terrenos y edificios construidos o por construir (es decir, toda hipoteca inmobiliaria cuando intervienen persona físicas) y situados en territorio español.

Esta Orden contiene disposiciones especiales para las hipotecas inversas: Dice el Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

a) Será obligatoria la entrega de la oferta vinculante a la que se refiere el artículo 23.
b) Será obligatoria la prestación, a más tardar con motivo de la entrega de la oferta vinculante, de un servicio de asesoramiento independiente y previo en los términos previstos en el artículo 10.
c) Las fichas a las que se refieren los artículos 21 y 22 se ajustarán a lo previstos en el anexo III y IV y, adicionalmente, el Banco de España y la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones elaborarán conjuntamente una «Guía de Acceso a la Hipoteca Inversa» en términos adaptados y análogos a los previstos en el artículo 20.
Hipoteca sobre la vivienda habitual

A ellas se refiere la Ley y a las hipotecas reguladas por ella le son aplicables los beneficios que se dirá.

Concepto

Según indica la Disp. Adicional 1ª Ley 41/2007 , se entiende por hipoteca inversa  el préstamo o crédito garantizado mediante...

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