Hipoteca en las legislaciones forales y territoriales

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
EXTRACTO GRATUITO

La Ley Hipotecaria y su Reglamento es de aplicación en todo el territorio nacional, (puede verse el tema Derecho real de hipoteca y los que le siguen); pero hay especialidades en Cataluña y en Navarra.

Contenido
  • 1 La Hipoteca en Cataluña
    • 1.1 Justificación de su regulación
    • 1.2 Normas generales de la hipoteca en Cataluña
    • 1.3 Hipoteca constituida por los cónyuges
    • 1.4 Hipoteca sobre la vivienda familiar o común
    • 1.5 Hipoteca sobre propiedades especiales
    • 1.6 Hipoteca de derechos reales
      • 1.6.1 Hipoteca del usufructo universal
      • 1.6.2 Hipoteca sobre los derechos resultantes de la venta a carta de gracia
      • 1.6.3 Hipoteca del derecho de superficie
      • 1.6.4 Hipoteca sobre los derechos de adquisición preferente
      • 1.6.5 Hipoteca en garantía de pensiones compensatorias
      • 1.6.6 Hipoteca en garantía de alimentos
      • 1.6.7 Hipoteca en garantía de pensiones periódicas
      • 1.6.8 Hipoteca por razón de tutela o administración patrimonial
      • 1.6.9 Hipoteca en caso de sustitución fideicomisaria
      • 1.6.10 Hipoteca en garantía de la obligación de urbanizar
    • 1.7 Normas del Código de Consumo de Cataluña
  • 2 La Hipoteca en Navarra
  • 3 Legislación Citada
  • 4 Jurisprudencia y Doctrina administrativa citadas
  • 5 Recursos Adicionales
    • 5.1 En doctrina
La Hipoteca en Cataluña Justificación de su regulación

La Exposición de Motivos del Código Civil de Cataluña, Libro Quinto, relativo a Derechos Reales (Ley 5/2006, de 10 de mayo) pone de relieve que esta norma catalana trata la regulación de la hipoteca para supuestos específicos del derecho catalán a los que la legislación hipotecaria no daba hasta ahora la solución adecuada, como es el caso de los bienes sometidos a fideicomisos, de la hipoteca en garantía de pensiones compensatorias derivadas de sentencias de separación o divorcio y de pensiones por alimentos, o de la subrogación en el pago de la pensión periódica o censal en caso de finca hipotecada en garantía de este.

Normas generales de la hipoteca en Cataluña

El CCCat, además de su obligada remisión en muchos preceptos e la la legislación hipotecaria, en la Sección específicamente dedicada a la Hipoteca señala como reglas generales:

* La posibilidad de hipotecar además de los que permite la legislación hipotecaria, los derechos que más adelante regula como especialidad.

* La posibilidad de garantizar con hipoteca cualquier tipo de obligaciones, y en especial las que el CCCat después regula. No hay problema en la hipoteca en garantía de deuda ajena, como naturalmente lo da por supuesta la STSJ Cataluña 12/2011, 28 de Febrero de 2011 [j 1] al citar la doctrina del TS al respecto, detallando el supuesto de hipoteca carácter oneroso y la hipoteca con carácter gratuito.

* La exigencia impuesta al titular de un crédito o préstamo hipotecario que transmite su derecho debe notificarlo fehacientemente al deudor y, si procede, al titular registral del bien hipotecado, como presupuesto para la legitimación del cesionario, indicando el precio convenido o el valor que se da al derecho y las condiciones esenciales de la cesión. La renuncia del deudor a la notificación en cualquier momento es nula, lo que está en consonancia con la normativa estatal. (569-28).

* La exigencia de art. 569-29 CCCat sobre la capacidad y la legitimación para constituir una hipoteca, que puede resumirse así:

1. Regla general: para constituir una hipoteca se requiere la libre disposición de los bienes.

2. Supuestos especiales:

  • Los menores de edad y los incapacitados solo pueden constituir una hipoteca si cumplen los requisitos que el presente código y las demás La exigencia (art. 569-29) de capacidad y legitimación para constituir una hipoteca, de forma que el hipotecante ha de tener la libre disposición de los bienes, mencionando el supuesto de los menores de edad y de los incapacitados de forma que su representante debe cumplir las normas generales:

* Cónyuges: se reguila en los supuestos especiales que después se citan.

* Menores no emancipados: los padres necesitan autorización judicial para hipotecar bienes inmuebles de lo menores y subrogarse en préstamos hipotecarios, salvo que el gravamen o la subrogación se haga para financiar la adquisición del bien. Código Civil de Cataluña, Libro Segundo, relativo a la Persona y la Familia (Ley 25/2010, de 29 de julio)

* Menores emancipados: necesitan el complemento de capacidad en los mismos casos del art. 236-27 antes citados.

* Sujetos a tutela: El tutor necesita autorización judicial según el art. 222-43 del CCCat, para hipotecar bienes inmuebles de lo menores y subrogarse en préstamos hipotecarios, salvo que el gravamen o la subrogación se haga para financiar la adquisición del bien.

* Sujetos a curatela: dependerá de lo que ordene la sentencia correspondiente.

* Apoderados de persona física: además de que el poderdante tenga facultades dispositivas, los poderes deben contener expresamente la facultad de hipotecar, tanto si es en poderes especiales como en poderes generales. La persona representada, si procede, puede ratificar la hipoteca constituida sin poderes.

*Órgano de administración de una sociedad: si no tiene un carácter marcadamente gratuito, como hipotecar en garantía de préstamos o créditos concedidos a la sociedad, se considera como un acto neutro que vincula a la sociedad.

Hipoteca constituida por los cónyuges

La hipoteca constituida sobre bienes adquiridos con pacto de supervivencia o sobre bienes comunes en los regímenes matrimoniales de comunidad requiere el consentimiento de ambos cónyuges, salvo que exista un pacto o disposición que admita expresamente que un solo cónyuge disponga unilateralmente de los bienes inmuebles comunes. (art. 569-30:)

Hipoteca sobre la vivienda familiar o común

Dispone el art. 569-31:

1. En las hipotecas constituidas por un cónyuge o un conviviente en pareja estable sobre derechos o participaciones de la vivienda familiar, el otro cónyuge o conviviente no titular debe dar su consentimiento. Si falta el consentimiento, el cónyuge o conviviente titular puede solicitar la autorización judicial de acuerdo con lo establecido por el artículo 231-8.
2. El cónyuge o el conviviente en pareja estable que hipoteca una vivienda, si esta no tiene el carácter de familiar, debe manifestarlo expresamente en la escritura de constitución de la hipoteca. La impugnación por el otro cónyuge o conviviente, en caso de declaración falsa o errónea de la persona que hipoteca, no puede perjudicar a los acreedores hipotecarios de buena fe.

Como dice la SAP Barcelona 403/2017, 25 de Julio de 2017 [j 2] este precepto guarda estrecha relación con el art. 231-9 CCCat: y ya antes el propio Tribunal Superior de Cataluña, interpretando el derogado art. 9 del Código de Familia que establecía una regulación similar al actual 231-9 CCCat, reconoció la plena legitimación activa del cónyuge que no consintió la constitución de hipoteca sobre la vivienda familiar titularidad del otro cónyuge para promover dicha acción de nulidad. Se trata de una acción derivada directamente de los preceptos citados, y por tanto, distinta de las acciones de nulidad contractual reguladas en los arts. 1300 y siguientes del Código Civil. ,

Puede verse la doctrina de la Resolución de la DGRN de 9 de octubre de 2018 [j 3] donde, en sede del CC, se hace un examen de los términos vivienda conyugal y vivienda familiar y sus diferencias a los efectos de determinar si se necesita o no el consentimiento del cónyuge no propietario.

Hipoteca sobre propiedades especiales

El CCCat expresamente permite la hipoteca de la propiedad temporal (art. 547-6), la hipoteca del derecho del titular sucesivo (art. 547-7), la hipoteca de la cuota del propietario material (art. 556-6) y la hipoteca del propietario formal de su cuota art. 556-8.

Hipoteca de derechos reales Hipoteca del usufructo universal

El art. 569-32 del CCCat declara expresamente hipotecable (el usufructo universal del cónyuge o del conviviente en pareja estable a que se refiere el 206942593/node/442.4 artículo 442-4 del CCCat.

Si se hipoteca el usufructo, su pérdida por las causas establecidas por CCCat determina la extinción automática de la hipoteca, salvo que los nudos propietarios hayan consentido su constitución, en cuyo caso se extiende al pleno dominio.

Por otro lado, con referencia al usufructo de una finca hipotecada, el art. 561-13 dispone que los usufructuarios de fincas que estaban hipotecadas al constituirse el usufructo no han de pagar la deuda garantizada con la hipoteca. Y añade que los nudos propietarios, si la plena propiedad de una finca hipotecada se vende forzosamente para pagar la deuda, responden ante los usufructuarios del perjuicio causado.

Hipoteca sobre los derechos resultantes de la venta a carta de gracia

Se regula en el art. 569-33. que dice:

El derecho de redención o de recuperación del bien vendido a carta de gracia puede hipotecarse si la duración de la hipoteca no es superior al plazo fijado para ejercerlo.
Los acreedores hipotecarios, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, pueden ejecutar directamente el derecho de redención, o bien ejercerlo previamente y...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA