Hipoteca de máximo. Clases y procedimientos
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Una de las hipotecas que tiene aplicación práctica es la llamada hipoteca de máximo.
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Contenido
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La hipoteca de máximo, según Roca Sastre, se puede definir como aquélla «que se constituye por una cantidad máxima, en garantía de créditos indeterminados en su existencia o cuantía, que sólo se indican en sus líneas fundamentales, y cuya determinación se efectúa por medios extrahipotecarios». Es un supuesto de hipoteca de seguridad.
La expresión, habitual en la doctrina, tiene su cita legal por primera vez en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.
Pone de relieve la STS 492/2002, 27 de Mayo de 2002: [j 1]
Según autorizada doctrina científica, la hipoteca de máximo, que se sitúa dentro del grupo genérico de las hipotecas de seguridad, y que, salvo en la modalidad de hipoteca de garantía de apertura de crédito en cuenta corriente, carece de regulación global específica en nuestra legislación hipotecaria, es la que se constituye por una cantidad máxima, en garantía de créditos indeterminados en su existencia o cuantía, que sólo se indican en sus líneas fundamentales, y cuya determinación se efectúa por medios extrahipotecarios; de este concepto se desprenden las siguientes notas básicas en esta clase de hipoteca:
Fijación de un límite superior de responsabilidad hipotecaria.
Indeterminación de la existencia o cuantía de los créditos garantizados por la misma.
Indicación del crédito en sus líneas fundamentales.
Clases de hipoteca de máximoConcreción por medios extrahipotecarios del crédito que en definitiva resulte garantizado.
La Resolución de la DGRN de 28 de junio de 2012 [j 2] así como la Resolución de 18 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 3] ponen de relieve que en realidad existen, entre otras, en la legislación vigente, tres clases de hipotecas de máximo:
* Las hipotecas que se constituyen en garantía de obligación futura (arts. 142 y 143 de la Ley Hipotecaria y art. 238 del Reglamento Hipotecario).
Para que una obligación futura pueda ser garantizada con hipoteca se requiere que:
- En el momento de la constitución de la hipoteca exista una relación jurídica básica que vincule ya al deudor (Resolución de la D.G. de 17 de enero de 1994). [j 4]
- No se precisa que esa obligación futura ya exista, pero sí debe estar, como se ha dicho, identificada al constituir la hipoteca la relación jurídica básica de la que derive esa obligación (Resolución de la D.G. de 28 de abril de 1999). [j 5]
- No puede tratarse de obligaciones totalmente futuras, ya que según la Resolución de la D.G. de 7 de junio de 1999 [j 6] ello no puede obviarse diciendo que las obligaciones que existan en un momento determinado se novaran al cerrar la cuenta, ya que se anticipa una novación antes de nacer la obligación.
Entre las hipotecas en garantía de obligaciones futuras ha de incluirse, como dice la Resolución de la DGRN de 22 de febrero de 2019 [j 7] el contrato de apertura de crédito simple que es el mismo contrato de apertura de crédito en cuenta corriente, con una parte acreedora y otra parte deudora diferenciadas, pero desprovisto de la facultad de efectuar reembolsos parciales, lo que impide su contabilización en forma de cuenta corriente, dándose la circunstancia que las cantidades dispuestas y amortizadas no podrán ser objeto de nueva disposición. Se diferencia del contrato o precontrato de préstamo en que las entregas de dinero sucesivas no son nuevos contratos (préstamos) o ampliaciones del anterior, sino meros actos de ejecución del contrato de apertura de crédito, a través de los cuales se utilizan los importes concedidos. Doctrinalmente se encuadra su garantía hipotecaria dentro del marco amplio de hipoteca en garantía de obligaciones futuras, regulada en los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria, en vez de la hipoteca en garantía de una apertura de crédito en cuenta corriente, que regula el artículo 153 de dicha Ley.
* Las hipotecas en garantía del saldo de apertura de cuenta corriente de crédito.
Esta hipoteca garantiza el saldo del crédito en cuenta corriente a que se refiere el art. 153 de la Ley Hipotecaria. El contrato de apertura de crédito en cuenta corriente es una operación, ordinariamente bancaria y esencialmente crediticia, por la que un Banco u otro acreedor se obliga, dentro del límite y por el tiempo pactado, a poner a disposición del cliente, y a medida de sus requerimientos, sumas de dinero o realizar otras prestaciones que le permitan obtenerlo, a cambio de la obligación de éste de reintegrarlas en la fecha final pactada de cierre de la cuenta, satisfaciendo los intereses y, en su caso, comisiones convenidas. Es característica esencial de este contrato la facultad que se concede al acreditado de efectuar reembolsos parciales de las sumas que haya dispuesto, al objeto de reducir la deuda resultante y poder disponer, eventualmente, otra vez del importe total del crédito, y así sucesivamente hasta el vencimiento final, en que se procede a la liquidación de la cuenta al objeto de determinar el saldo líquido exigible.
Existe una modalidad que es el contrato de crédito abierto consistente en que, como la apertura de crédito en cuenta corriente, el acreedor concede al acreditado una determinada cantidad de dinero que puede hacerse efectiva en una o sucesivas veces, caracterizándose en que cada una de las disposiciones efectuadas tiene una configuración autónoma en cuanto a tipo de interés y plazo de amortización, normalmente cuotas mixtas mensuales de capital e intereses, ninguno de los cuales puede exceder de la fecha de vencimiento final del crédito. En el crédito abierto, por definición, sí se puede volver disponer de los importes que hubieren sido previamente amortizados, y por esta razón se instrumenta también a través de una cuenta de crédito cuyo saldo determina el crédito final exigible.
* Las hipotecas globales y flotantes
Se hace referencia a las del art. 153 de la LH.
Respecto de la hipoteca flotante hay que diferenciar dos etapas históricas:
1.- Situación anterior a la Ley 41/2007, de 7 de diciembre.
Hasta la reforma que se indica la doctrina de la DGRN ha sido la siguiente:
1º- Con hipoteca de máximo pueden garantizarse obligaciones futuras, pero en estas hipotecas no puede dejarse al arbitrio del acreedor el asentamiento de las operaciones (Resolución de la D.G. de 7 de junio de 1999) [j 8] y no puede haber duplicidad de acciones o reclamaciones.
- No se admite la hipoteca flotante o en garantía de una cuenta corriente especial con finalidad simplemente liquidatoria, en la que el acreedor, cuando lo estima pertinente, carga en dicha cuenta cuantas deudas tiene en tal momento el deudor; como dice la Resolución de la D.G. de 10 de Julio de 2001: [j 9]
La existencia y validez y cumplimiento de las obligaciones no puede dejarse al arbitrio de una de las partes ni crear una cobertura genérica al acreedor.
Cosa distinta sería cuando hay obligaciones recíprocas de las partes, por ejemplo, un banco concede un crédito al cliente hasta una cantidad máxima y éste tiene derecho en las condiciones pactadas a disponer de dicho crédito, o cuando ambas partes pactan que las obligaciones del deudor, hasta cierto límite ya concedido, serán recogidas en una cuenta y pierden su exigibilidad aislada, siendo sustituidas por la obligación nueva.
2º- Por lo mismo, no se admite la hipoteca de máximo en garantía de un cuenta con finalidad de mera reunión contable de diversas obligaciones, que carece de virtualidad para provocar el nacimiento de una obligación sustantiva e independiente por el saldo resultante; no se acepta la arbitrariedad del acreedor si se le permite decidir:
- O mantener la relación anterior (por ejemplo, unas pólizas de crédito, descuento de papel, etc. con sus intereses pactados),
- O instar ejecución al margen de la hipoteca,
- O pasar la deuda a la cuenta y pasarla cuando quiera y entonces ejecutar la hipoteca.
Ejemplo de esta hipoteca no admitida podrá ser el caso en que se pactare lo siguiente: El Banco concede al cliente un crédito, o descuento de papel, avales, etc. amparados con póliza intervenida; se pacta que si el deudor no paga sus deudas, el Banco podrá cargar cuanto se le adeude por cualquier concepto y cuando lo desee, en la cuenta al efecto creada y hasta un máximo de X Euros, y ello aunque se pacte que el asiento contable tenga efectos novatorios respecto de las obligaciones cargadas; y no se admite porque una hipoteca así constituida vulnera el art. 1256 CC: ha quedado al arbitrio del Banco qué obligaciones y en qué momento ha de caer su manto protector, sin verdadera concesión de crédito, sino tan sólo de espera cuando el banco lo considere conveniente y a cambio de la garantía hipotecaria).
3º- En el mismo sentido la Resolución de la DGRN de 12 de septiembre de 2003. [j 10] En este caso existían tres pólizas, una de préstamo, otra de crédito y otra de descuento.
- Se constituye hipoteca de máximo para garantizar el pago del saldo de una cuenta corriente especial, con finalidad liquidatoria que arroje a favor del Banco cualquier crédito derivado de las pólizas, diciéndose que mientras no sean cargadas en la cuenta las obligaciones garantizadas con la hipoteca...
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