Hipoteca de máximo. Clases y procedimientos

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La hipoteca de máximo, según Roca Sastre, se puede definir como aquélla «que se constituye por una cantidad máxima, en garantía de créditos indeterminados en su existencia o cuantía, que sólo se indican en sus líneas fundamentales, y cuya determinación se efectúa por medios extrahipotecarios». Es un supuesto de hipoteca de seguridad.

La expresión, habitual en la doctrina, tiene su cita legal por primera vez en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.

Contenido
  • 1 Clases de hipoteca de máximo
  • 2 Evolución histórica
    • 2.1 Situación anterior a la Ley 41/2007, de 7 de diciembre
    • 2.2 Reforma de la legislación hipotecaria
  • 3 Procedimientos que pueden pactarse en la hipoteca de máximo
    • 3.1 Procedimiento extrajudicial
    • 3.2 Procedimiento Judicial Sumario
    • 3.3 Fijación de la deuda
  • 4 Aplicaciones de la hipoteca de máximo
  • 5 Ver también
  • 6 Recursos adicionales
    • 6.1 En formularios
    • 6.2 En doctrina
  • 7 Legislación básica
  • 8 Legislación citada
  • 9 Jurisprudencia citada
Clases de hipoteca de máximo

La Resolución de la DGRN de 28 de junio de 2012 [j 1] pone de relieve que en realidad existen, entre otras, en la legislación vigente, tres clases de hipotecas de máximo:

Evolución histórica Situación anterior a la Ley 41/2007, de 7 de diciembre

Hasta la reforma que se indica en el Apartado II la doctrina de la DGRN ha sido la siguiente:

1º- Con hipoteca de máximo pueden garantizarse obligaciones futuras, pero para que una obligación futura pueda ser garantizada con hipoteca se requiere que:

  • No se precisa que esa obligación futura ya exista, pero sí debe estar, como se ha dicho, identificada al constituir la hipoteca la relación jurídica básica de la que derive esa obligación (Resolución de la D.G. de 28 de abril de 1999). [j 3]
  • No puede tratarse de obligaciones totalmente futuras, ya que según la Resolución de la D.G. de 7 de junio de 1999 [j 4] ello no puede obviarse diciendo que las obligaciones que existan en un momento determinado se novaran al cerrar la cuenta, ya que se anticipa una novación antes de nacer la obligación.
  • No se admite que unas deudas se reúnan con finalidad puramente contable en una cuenta. La simple reunión contable de las diversas operaciones existentes entre dos personas carece de virtualidad suficiente para provocar el nacimiento de una obligación sustantiva e independiente por el saldo resultante (Resolución de la D.G. de 6 de junio de 1998). [j 6]
  • No se admite la hipoteca flotante o en garantía de una cuenta corriente especial con finalidad simplemente liquidatoria, en la que el acreedor, cuando lo estima pertinente, carga en dicha cuenta cuantas deudas tiene en tal momento el deudor; como dice la Resolución de la D.G. de 10 de Julio de 2001: [j 7]
la existencia y validez y cumplimiento de las obligaciones no puede dejarse al arbitrio de una de las partes ni crear una cobertura genérica al acreedor.

Cosa distinta seria cuando hay obligaciones recíprocas de las partes: el acreedor, por ejemplo un banco, concede un crédito al cliente hasta una cantidad máxima y éste tiene derecho en las condiciones pactadas a disponer de dicho crédito, o cuando ambas partes pactan que las obligaciones del deudor, hasta cierto límite ya concedido, serán recogidas en una cuenta y pierden su exigibilidad aislada, siendo sustituidas por la obligación nueva.

2º- Por lo mismo, no se admite la hipoteca de máximo en garantía de un cuenta con finalidad de mera reunión contable de diversas obligaciones, que carece de virtualidad para provocar el nacimiento de una obligación sustantiva e independiente por el saldo resultante; no se acepta la arbitrariedad del acreedor si se le permite decidir:

  • o mantener la relación anterior (por ejemplo unas pólizas de crédito, descuento de papel, etc. con sus intereses pactados),
  • o instar ejecución al margen de la hipoteca,
  • o pasar la deuda a la cuenta y pasarla cuando quiera y entonces ejecutar la hipoteca.

Ejemplo de esta hipoteca no admitida podrá ser el caso en que se pactare lo siguiente: El Banco concede al cliente un crédito, o descuento de papel, avales, etc. amparados con póliza intervenida; se pacta que si el deudor no paga sus deudas, el Banco podrá cargar cuanto se le adeude por cualquier concepto y cuando lo desee, en la cuenta al efecto creada y hasta un máximo de X Euros, y ello aunque se pacte que el asiento contable tenga efectos novatorios respecto de las obligaciones cargadas; y no se admite porque una hipoteca así constituida vulnera el art. 1256 CC: ha quedado al arbitrio del Banco qué obligaciones y en qué momento ha de caer su manto protector, sin verdadera concesión de crédito, sino tan sólo de espera cuando el banco lo considere conveniente y a cambio de la garantía hipotecaria).

3º- En el mismo sentido la Resolución de la DGRN de 12 de septiembre de 2003. [j 8] En este caso existían tres pólizas, una de préstamo, otra de crédito y otra de descuento.

  • Se constituye hipoteca de máximo para garantizar el pago del saldo de una cuenta corriente especial, con finalidad liquidatoria que arroje a favor del Banco cualquier crédito derivado de las pólizas, diciéndose que mientras no sean cargadas en la cuenta las obligaciones garantizadas con la hipoteca devengarán el interés y comisión que resulte de la respectiva póliza, pero si el acreedor las cargara en esa cuenta, dichas operaciones se entenderán novadas y se regirán por las normas de esta cuenta.
  • Reconoce la D.G. que con este hábil sistema se intentaba soslayar algunas de las dificultades de este tipo de hipotecas de máximo (en el caso concreto se decía que al pasar una deuda derivada de cualquier póliza a la cuenta garantizada con la hipoteca se producirá la novación de la obligación y esto se ideó así para que no se rechazara la inscripción de esta hipoteca con el habitual argumento de que un acreedor no puede tener por una sola obligación dos acciones al mismo tiempo: la que derive de la correspondiente póliza y la de la hipoteca de máximo).
  • También en el caso concreto ya existía al constituirse la hipoteca una relación jurídica básica que vinculaba las partes (tres pólizas concretas; las hipotecas de máximo flotantes han sido rechazadas por no haber aún préstamo o no haberse concedido al deudor un crédito, al quererse asegurar el banco el cobro de cualquier deuda futura).
  • Pero en el caso que comentamos, la D.G. no admite la inscripción, por el elemento de arbitrariedad del acreedor a la hora de decidir, entre las obligaciones garantizadas, cuáles se introducen en la cuenta y cuáles no y sobre todo, decidir cuando se introducen; en definitiva, el banco, vencida una obligación del deudor derivada de cualquier póliza, podría en el caso debatido optar por:

a.- Proceder ejecutivamente al margen de la hipoteca

b.- Cargar en la cuenta garantizada con la hipoteca la obligación incumplida, ésta queda novada, no devenga intereses y sólo se ejecuta cuando se cierre tal cuenta si hay saldo negativo.

c.- No hacer nada y que la deuda derivada de la póliza siga devengando sus intereses y comisiones al margen de lo ahora pactado.

  • Como la solución 2 no le ofrece al banco ventajas, éste dejará que opere el sistema 3 (seguir devengado intereses la deuda) y cuando le convenga y antes de que venza el plazo de la cuenta garantizada con hipoteca, pasará a esta cuenta la deuda, que habrá ido produciendo intereses, y ejecutar con más intereses desde el cierre de la cuenta. Ese pase a la cuenta garantizada con la hipoteca de máximo si quiere y cuando quiera el acreedor es la verdadera razón de no admitirse esta ideada Hipoteca de máximo.

4º- Hipoteca sujeta a condición suspensiva: es muy interesante la Resolución de la DGRN de 3 de septiembre de 2005 [j 9] que estudia la hipoteca sujeta a condición suspensiva, afirmando:

la hipoteca voluntaria, como fruto que es de la autonomía de la voluntad plasmada en un negocio jurídico, puede quedar sujeta a una condición, al igual que puede constituirse por plazo determinado (cfr., por todas, la Resolución de 17 de octubre de 1994). [j 10]

Asimismo, analiza...

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