Hipotecas legales
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Actualización: Este tema se ha actualizado teniendo en cuenta la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, que ha entrado en vigor el 3 de septiembre de 2021.
Dice el art. 137 de la Ley Hipotecaria que las hipotecas son voluntarias o legales.
Las hipotecas legales son las que la Ley da derecho a exigir en determinados casos, en garantía de intereses necesitados de protección.
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Contenido
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Las hipotecas voluntarias están definidas en el art. 138 de la Ley Hipotecaria (LH), en cambio no hay precepto alguno que defina las hipotecas legales, limitándose el art. 158 de la LH a señalar que son hipotecas legales las admitidas expresamente por las leyes con tal carácter, y que las personas a cuyo favor concede la Ley hipoteca legal no tendrán otro derecho que el de exigir la constitución de una hipoteca especial suficiente para la garantía de su derecho.
Pueden determinarse sus características más importantes:
- Tienen números clausus; la Ley exige que sean admitidas expresamente. Por esto no cabe ampliar a supuestos no previstos legalmente; en este sentido, como se ha dicho respecto a los gastos de comunidad o cuotas de urbanización, la Resolución de la DGRN de 22 de enero de 2013 [j 1] manifiesta que el crédito de la comunidad de vecinos por deudas a la comunidad, es una la preferencia que predica la Ley pero no tiene el carácter de hipoteca legal tácita ni es un derecho real que permita alterar el rango hipotecario (anteponiéndose a carga ya inscrita anteriormente, máxime si el titular de ésta no ha sido parte en el procedimiento); en esta línea la Resolución de la DGRN de 23 de junio de 2014, [j 2] según la cual en la enumeración de hipotecas legales del artículo 168 de la Ley Hipotecaria no aparece ninguna hipoteca legal por razón de créditos preferentes de la comunidad de propietarios; asimismo, la Sentencia nº 163/2014 de AP Vizcaya, Sección 4ª, 11 de Marzo de 2014 [j 3] cuando dice que no hay ninguna norma que señale expresamente que las cuotas de urbanización tengan la consideración de hipotecas legales tácitas.
- Son otorgadas mediante el correspondiente título debidamente inscrito. El art. 159 de la LH dice que para que las hipotecas legales queden válidamente establecidas se necesita la inscripción del título en cuya virtud se constituyan. Por su parte, el art. 294 del RH dice que en el acto del otorgamiento de todo instrumento público, del cual resulte derecho de hipoteca legal a favor de alguna persona, el Notario, con sujeción a lo dispuesto en la legislación notarial, advertirá a quienes corresponda, si concurrieren al acto, de la obligación de prestar dicha hipoteca y del derecho de exigirla.
- Han desaparecido las llamadas hipotecas tácitas, aunque a veces se mencionen como tales lo que son créditos preferentes; en efecto, no son auténticas hipotecas la citada como tal en el art. 78 de la Ley General Tributaria cuando habla que «En los tributos que graven periódicamente los bienes o derechos inscribibles en un registro público o sus productos directos, ciertos o presuntos, el Estado, las comunidades autónomas y las entidades locales tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor o adquirente, aunque éstos hayan inscrito sus derechos, para el cobro de las deudas devengadas y no satisfechas correspondientes al año natural en que se exija el pago y al inmediato anterior»; y no lo son, pues como reconoce la Sentencia de TS, Sala 3ª, de lo Contencioso-Administrativo, 12 de Marzo de 1997, [j 4] la doctrina mayoritaria dice que se trata más bien de una afección real de los bienes a unas obligaciones preexistentes a su transmisión.
En todo caso, como dijo la Resolución de la DGRN de 3 de abril de 1998, [j 5] la hipoteca legal, al implicar una restricción del contenido ordinario del derecho de dominio, no puede presumirse sino que reclamaría un establecimiento legal indubitado.
Ahora se exige título e inscripción.
- La Ley da derecho a exigirlas en determinados casos. Según el art. 160 de la LH, las personas a cuyo favor reconoce la Ley hipoteca legal podrán exigir dicha hipoteca sobre cualesquiera bienes inmuebles o derechos reales de que pueda disponer el obligado a prestarla, en cualquier tiempo, aunque haya cesado la causa que le diere fundamento, como el matrimonio, la tutela, la patria potestad o la administración, siempre que esté pendiente de cumplimiento la obligación que se debiera haber asegurado.
- Son constituidas en garantía de ciertos intereses necesitados de protección. La constitución podrá ser voluntaria (extrajudicial) o exigirse su constitución y, en su caso, su ampliación judicialmente, en cuyo deberá procederse conforme al art. 165 de la LH, a saber:
Para constituir o ampliar judicialmente y a instancia de parte cualquier hipoteca legal, se procederá con sujeción a las reglas siguientes:
1ª. El que tenga derecho a exigirla presentará un escrito en el Juzgado o Tribunal del domicilio del obligado a prestarla, pidiendo que se constituya la hipoteca, fijando la cantidad por que deba constituirse y señalando los bienes que puedan ser gravados en ella, o por lo menos, el Registro donde deban constar inscritos los que posea la misma persona obligada.
2ª. A este escrito acompañará precisamente el título o documentos que produzca el derecho de hipoteca legal, y si fuere posible, una certificación del Registrador en que consten todos los bienes hipotecables que posea el demandado.
3ª. El Juez o el Tribunal, en su vista, mandará comparecer a su presencia a todos los interesados en la constitución de la hipoteca, a fin de que se avengan, si fuere posible, en cuanto al modo de verificarla.
4ª. Si se avinieren, mandará el Juez o el Tribunal constituir la hipoteca en los términos que se hayan convenido.
5ª. Si no se avinieren, ya sea en cuanto a la obligación de hipotecar o ya en cuanto a la cantidad que deba asegurarse o a la suficiencia de la hipoteca ofrecida, se hará traslado del escrito de demanda al demandado y seguirá el juicio los trámites establecidos para los incidentes en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
La Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, vigente el 3 de septiembre de 2021, modifica el artículo 165 de la LH, dando nueva redacción al párrafo inicial e introduciendo la regla sexta, ambos apartados tal como se han transcrito.
- Estas hipotecas se encuadran, como regla general, dentro de las llamadas hipotecas de seguridad.
- La hipoteca legal, una vez constituida e inscrita, surte los mismos efectos que la voluntaria, sin más especialidades que las expresamente determinadas en esta Ley, cualquiera que sea la persona que deba ejercitar los derechos que la misma hipoteca confiera (art. 161 de la LH). Y por ello, en el caso de ampliación, no afectará a los titulares de derechos reales inscritos con anterioridad a dicha ampliación (Resolución de la DGRN de 17 de enero de 2002). [j 6]
El art. 192 de la LH a partir del 3 de septiembre de 2021 también tienen una nueva redacción.
Hipotecas legales admitidasLo determina el art. 168 de la LH:
Tendrán derecho a exigir hipoteca legal:
1º. Las mujeres casadas sobre los bienes de sus maridos:
a) Por las dotes que les hayan sido entregadas solemnemente bajo fe de Notario. (Hipoteca que ha quedado inoperante al suprimirse la dote en la modificación del CC de 13 de mayo de 1981)
b) Por los parafernales que con la solemnidad anteriormente dicha hayan entregado a sus maridos.
c) Por las donaciones que los mismos maridos les hayan prometido dentro de los límites de la ley.
d) Por cualesquiera otros bienes que las mujeres hayan aportado al matrimonio y entregado a sus maridos con la misma solemnidad.
2º. Los reservatarios sobre los bienes de los reservistas en los casos señalados por los artículos 811, 968 y 980 del Código Civil y en cualesquiera otros comprendidos en leyes o fueros especiales.
3º. Los hijos sometidos a la patria potestad por los bienes de su propiedad usufructuados o administrados por el...
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