Propiedad horizontal en Cataluña. Normas, concepto y clases

Autor:Manuel Faus, Barbara Ariño
Cargo del Autor:Notario
 
EXTRACTO GRATUITO

En Cataluña, en especial a partir del 1 de julio de 2006, deberá tenerse en cuenta la normativa propia en propiedad horizontal que está regulada en el libro Quinto del CCCat.

Contenido
  • 1 Normas sobre la Propiedad Horizontal en Cataluña
  • 2 Notas sobre la regulación del CCCat.
    • 2.1 Filosofía del legislador
    • 2.2 Nuestro propósito
    • 2.3 Concepto y características de la propiedad horizontal en Cataluña
    • 2.4 Objeto de propiedad horizontal
    • 2.5 Clases de propiedad horizontal
      • 2.5.1 Propiedad horizontal simple
      • 2.5.2 Propiedad horizontal compleja
      • 2.5.3 Propiedad horizontal por parcelas
    • 2.6 Escritura de constitución de la propiedad horizontal
    • 2.7 Normas transitorias
  • 3 Conclusiones de esta notas
    • 3.1 PH constituidas
    • 3.2 Propiedades horizontales nuevas
  • 4 Legislación básica
  • 5 Legislación citada
  • 6 Jurisprudencia citada
  • 7 Recursos Adicionales
    • 7.1 En formularios
  • 8 En doctrina
Normas sobre la Propiedad Horizontal en Cataluña

Conviene tener presente las siguientes normas fundamentales:

La regulación que esta Ley hace de la propiedad horizontal es extensa y, a juicio de algunos, criticable por ser excesivamente minuciosa.

La Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales modifica todo el CAPÍTULO III del Codi Civil, dedicado al Régimen jurídico de la propiedad horizontal.

Notas sobre la regulación del CCCat. Filosofía del legislador

La Exposición de motivos del Codi Civil nos indica que la normativa sobre la propiedad horizontal es:

una de las novedades de más trascendencia social del Código, dado que la propiedad horizontal ha permitido, en los últimos cincuenta años, una extraordinaria generalización del derecho de propiedad, hasta el punto de convertirse en uno de los instrumentos jurídicos fundamentales que garantizan el acceso de los ciudadanos a la propiedad de la vivienda.

Se pretende garantizar:

al máximo los derechos de los futuros adquirentes de pisos o locales, y el funcionamiento de la junta de propietarios, detallado, claro y adaptado a las necesidades que la experiencia de los años y la evolución de la legislación hacían imprescindibles, entre las que destaca la limitación del principio de unanimidad.

Advierte la Exposición de Motivos de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales que con esta nueva Ley se ha dado solución a gran parte de los problemas manifestados y se han corregido las imprecisiones, las disfunciones y los contrasentidos detectados en la aplicación de la norma, a la vez que se ha armonizado y coordinado con las otras partes del propio libro quinto y de los demás libros del Código civil aprobados con posterioridad. A título de ejemplo, se sustituye el término edificio por el término inmueble en todos los preceptos en que es adecuado, para incluir todas las situaciones comprendidas en la propiedad horizontal; se usa el término restricción en vez del de limitación, porque así obliga a hacerlo la coordinación con los preceptos del régimen de propiedad.

A pesar de ello, la reforma no supone la modificación del sentido o de los principios que inspiran el régimen vigente de la propiedad horizontal en Cataluña. La presente ley respeta el sistema del texto vigente en cuanto a las divisiones entre secciones y subsecciones del capítulo III del título V del libro quinto del Código civil de Cataluña. Los artículos mantienen la numeración y, en general, la denominación originaria.

Nuestro propósito

En el presente tema se hace una síntesis de las materias más importantes desde el punto de vista práctico, siguiendo la última modificación de la PH y obviando la regulación dirigida más a los Registradores de la Propiedad en orden a la manera de practicar la inscripción, apertura de folios registrales, etc.

Antes de su examen detallado, se pueden señalar como novedades más importantes de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales:

  • En cuanto al crédito de la comunidad frente a los propietarios destaca la afección real que será ahora por el año en curso y los 4 años anteriores.
  • Necesidad de aportar el certificado de deudas, además de en toda transmisión onerosa, en las transmisiones lucrativas, (se entienden que sólo inter vivos).
  • En cuanto al fondo de reserva, se exige contabilidad separada y cuenta bancaria distinta.
  • Se admite expresamente el otorgar el título constitutivo en un edificio en construcción.
  • Sólo hay una convocatoria para las Juntas y se regulan reglas de asistencia y participación.
  • Se cita y reconoce expresamente la figura del Vicepresidente de la comunidad.
  • Se simplifican las mayorías necesarias: la general de mayoría simple de propietarios y cuotas, la mayoría cualificada de 4/5 de propietarios y cuotas y la unanimidad.
  • Se detallan mejor los elementos privativos y su uso y los elementos comunes.
  • Se establece la responsabilidad solidaria del transmitente respecto deudas comunitarias, hasta que la transmisión se comunique.
  • Se regula la reclamación de gastos.

Etc.

Concepto y características de la propiedad horizontal en Cataluña

Según el art. 553-1 del Codi Civil el régimen jurídico de la propiedad horizontal implica, para los propietarios, el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos y en comunidad con los demás propietarios sobre los elementos comunes.

El régimen jurídico de la propiedad horizontal requiere el otorgamiento del título de constitución y supone:

a) La existencia, presente o futura, de uno o más titulares de la propiedad de al menos un inmueble integrado por elementos privativos y elementos comunes.

b) La determinación de la cuota de participación en los elementos comunes que corresponde a cada elemento privativo.

c) La configuración de una organización para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes de los propietarios.

3. Los elementos comunes son inseparables de los elementos privativos. Los actos de enajenación y gravamen y el embargo de los elementos privativos se extienden a la participación que les corresponde en los elementos comunes.

4. El régimen de la propiedad horizontal excluye la acción de división sobre los elementos comunes y los derechos de adquisición preferente de carácter legal entre propietarios de diferentes elementos privativos. Esta exclusión no afecta a las situaciones de comunidad indivisa sobre los elementos privativos.

Objeto de propiedad horizontal

Pueden ser objeto de propiedad horizontal los edificios y cualesquiera otros inmuebles, incluso en construcción, (como hasta ahora es común en las promotoras) en los que coexistan elementos privativos constituidos por viviendas, locales o espacios físicos susceptibles de independencia funcional y de atribución a diferentes propietarios con elementos comunes, necesarios para el uso y goce adecuado de los privativos (Art. 553-2, CCCat.).

Es interesante el que la Ley prevea que puede aplicarse el sistema de propiedad horizontal en ldiversos casos, como en los de coexistencia en suelo, vuelo o subsuelo de edificaciones, o en usos privados y dominio público, o el supuesto de puertos deportivos con relación a los puntos de amarre, los puestos de mercado con relación a las paradas, los cementerios con relación a las sepulturas y en otros semejantes.

Clases de propiedad horizontal

El CCCat. establece unas reglas generales para todo supuesto de propiedad horizontal; unas reglas especiales para los distintos tipos, y así se habla de propiedad horizontal simple, propiedad horizontal compleja y propiedad por parcelas.

Propiedad horizontal simple

La propiedad horizontal simple es la que se considera normal: un edificio con varios departamentos privativos y elementos comunes , sin mayor complicación (Arts. 553-33 a 553-47, CCCat).

Propiedad horizontal compleja

Se considera propiedad horizontal compleja la coexistencia de subcomunidades integradas en un inmueble o...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA