Responsabilidad del Presidente de la Comunidad

Autor:Barbara Ariño y Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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En relación con los requisitos que establece la ley para ser presidente y sus atribuciones generales nos remitimos a los temas Responsabilidad del Presidente de la Comunidad y Nombramiento y desempeño del cargo de Presidente de la Comunidad

Se trata, ahora, de analizar la responsabilidad del presidente de la comunidad frente terceros y frente a la propia comunidad cuando se extralimita en el desempeño de sus funciones, traspasando los límites de su mandato.

Contenido
  • 1 Notas generales
  • 2 Consecuencias frente a terceros
  • 3 Consecuencias frente a la Comunidad
  • 4 Recursos adicionales
    • 4.1 En doctrina
  • 5 Legislación básica
  • 6 Legislación citada
  • 7 Jurisprudencia citada
Notas generales

En el tema Responsabilidad del Presidente de la Comunidad se indica que el presidente ostenta facultades representativas, debiendo distinguir, de acuerdo con la dicción del art. 13.3 LPH, entre la representación en juicio y la representación fuera de él, si bien tal representación no significa que pueda darse cobertura a actuaciones que supongan, de facto, la asunción de funciones que tiene atribuidas la junta.

En relación con el alcance de tal representación, cabe citar la Sentencia de la AP Madrid de 28 de diciembre de 2017 [j 1] que señala que, con carácter general, el Presidente de la Comunidad de Propietarios está legitimado para actuar en el ámbito de las facultades que le otorga el art. 13 L.P.H., como representante de la Comunidad en juicio y fuera de él, con dos consecuencias diferentes:

(i) de un lado, sus actos obligan a la Comunidad representada, y

(ii) de otro lado la responsabilidad civil, contractual o extracontractual, derivada de dichos actos, no se contrae personalmente por quien ostenta el cargo, sino que se contrae y asume por la Comunidad representada.

Se trata, además, de una representación de naturaleza mixta, entre la representación orgánica y la voluntaria, de un lado en cuanto órgano de la Comunidad creado por la ley con las funciones legalmente asignadas, y de otra parte con las notas propias del mandato representativo.

Ahora bien, ¿qué ocurre cuando el presidente de la comunidad se extralimita en sus funciones y realiza actos unilateralmente para los que no está facultado?

La responsabilidad del Presidente, en el desarrollo de su función, ha sido considerada por la jurisprudencia en el doble aspecto de su relación con terceros e inter partes, mezclándose, en ambos ámbitos, la condición de órgano creado directamente por la ley con las funciones por ésta atribuidas y la posible aplicación de algunas de las normas propias del mandato en aquellos supuestos en que el Presidente se hubiera desviado claramente de su función e irrogado con ello un perjuicio a la Comunidad (Sentencia de la AP Alicante de 20 de mayo 2014). [j 2]

Precisamente sobre ese fundamento, cuando el Presidente ejecuta actos o contrae obligaciones excediéndose de sus atribuciones no obliga a la Comunidad (con excepciones asociadas a la apariencia de su actuación y buena fe de los terceros), y de igual forma, cuando actúa con exceso sobre el mandato recibido, traspasando sus límites, contrae responsabilidad personal, en la forma que contempla el artículo 1725 CC. Veamos:

Consecuencias frente a terceros

Como decíamos, cuando el Presidente ejecuta actos o contrae obligaciones excediéndose de sus atribuciones no obliga a la Comunidad.

En este sentido, la doctrina señala que si el Presidente actuó a espaldas o en contra de lo decidido en la Junta, debe concluirse que se irrogó funciones o atribuciones que no le correspondían y lo suscrito carecerá de validez salvo que, posteriormente, sea...

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