Junta de propietarios

Autor:Barbara Ariño y Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La junta de propietarios es el órgano superior que decide todas las cuestiones de la comunidad, como son el nombramiento y cese de cargos, la aprobación de cuentas y presupuestos, la autorización de obras, etc.

Contenido
  • 1 Necesidad de la junta de propietarios
  • 2 Comunidad de propietarios
  • 3 Competencias de la junta de propietarios
  • 4 Presidente de la Junta de propietarios
    • 4.1 Nombramiento de Presidente
    • 4.2 Facultades del Presidente
    • 4.3 Presidente de la comunidad y acciones judiciales
    • 4.4 Doctrina de la DGRN sobre la forma de acreditar el cargo de presidente
  • 5 Convocatoria de la junta de propietarios
    • 5.1 Legitimación para realizar la convocatoria de la junta de propietarios
    • 5.2 Junta de propietarios ordinaria y extraordinaria
    • 5.3 Contenido de la convocatoria de la junta de propietarios
    • 5.4 Plazo de convocatoria de la junta de propietarios
  • 6 Celebración de la junta de propietarios
    • 6.1 Asistencia a la junta de propietarios
    • 6.2 Quórum de asistencia necesario para celebrar la junta de propietarios
    • 6.3 Desarrollo de la reunión de propietarios
  • 7 Libro de Actas. Su exigencia y la pérdida del Libro
  • 8 Recursos adicionales
    • 8.1 En formularios
    • 8.2 En doctrina
  • 9 Legislación básica
  • 10 Legislación citada
  • 11 Jurisprudencia citada
Necesidad de la junta de propietarios

Como señala la STS de 4 de febrero de 2008 [j 1] la junta de propietarios no puede ser sustituida por otros órganos intermedios, hasta el punto que sería nulo un estatuto que estableciera la inexistencia o cualquier disminución de sus prerrogativas por tratarse de conceptos de carácter imperativo que se encuadran fuera de la autonomía de la voluntad.

Ahora bien, ello no empece a que los propietarios, en lugar de someterse a las reglas organizativas establecidas en la normativa de propiedad horizontal, puedan acogerse al régimen de administración de la comunidad de bienes (art. 398 del Código Civil) (CC),) siempre y cuando el número de propietarios de viviendas o locales en el edificio no exceda de cuatro y así se convenga expresamente en los estatutos ( art.13.8 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH) - art. modificado por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la ley 1/2000, de 7 de enero, de enjuiciamiento civil -). En todo caso, esta remisión al art. 398, CC solamente suple el entramado organizativo de la LPH en cuanto a la existencia de órganos y régimen de acuerdos comunes, pero sin afectar a la operatividad del resto de preceptos de la ley, cuya aplicación es imperativa (STSJ Navarra de 4 de marzo de 2004). [j 2]

Comunidad de propietarios

Los propietarios de entidades singulares participan de los elementos comunes de forma que en la Propiedad Horizontal existe una comunidad entre los mencionados propietarios.

Esta comunidad manifiesta su voluntad en las correspondientes Juntas, pero no tiene personalidad jurídica.

Esta afirmación no impide que sean posibles determinados asientos en el Registro de la Propiedad, en concreto notaciones preventivas de embargo y de demanda en aquellas materias en que la comunidad tiene reconocida legalmente capacidad procesal. Pero ello no le confiere personalidad.

La Sentencia nº 115/1999 de Tribunal Constitucional, Sala 1ª, 14 de Junio de 1999 [j 3] habla de:

La opción de nuestro ordenamiento jurídico de no reconocer personalidad jurídica a las comunidades de propietarios de una propiedad horizontal. Por ello, aunque en la práctica y como licencia del lenguaje, las comunidades de propietarios de un edificio constituido bajo el régimen de la propiedad horizontal dicen actuar como demandantes y como demandados a través de su presidente, en virtud de la llamada «representación orgánica» que le reconoce el actual art. 13.3 L.P.H. (antiguo art. 12 L.P.H.,) en rigor son los propietarios del edificio, en cuanto propietarios constituidos bajo el régimen de la propiedad horizontal, los que actúan a través de la figura del presidente de la Junta de propietarios que ostenta ex lege la representación de dichos propietarios en los asuntos que afectan a la Comunidad.

Las consecuencias de esta carencia de personalidad jurídica son:

  • que no puede voluntariamente adquirir como tal comunidad bienes e inscribirlos en el Registro de la Propiedad, lo que es distinto de que puedan todos los titulares de entidades de un inmueble dividido en propiedad horizontal adquirir bienes por cuotas iguales o no a su participación en la comunidad, tal como resulta de la Resolución de la DGRN de 2 de septiembre de 2013 [j 4] y la 4 de octubre de 2013 [j 5] que dice:
El reconocimiento legal de capacidad procesal de la comunidad de propietarios así como las restantes facultades que se atribuyen a la junta de propietarios y a su Presidente, no implica que tal comunidad pueda adquirir bienes inmuebles como ente con personalidad jurídica independiente y ser titular registral de los mismos mediante el asiento de inscripción correspondiente.
  • que excepcionalmente se admite la existencia de casos de inscripciones o anotaciones transitorias, de mero puente, en favor de colectividades imperfectamente identificadas en su composición, pero plenamente articuladas para su funcionamiento y sin que por ello se resintieran los principios básicos de nuestro sistema registral; de forma que la Resolución de la DGRN de 12 de febrero de 2016 [j 6] admite el acceso registral de bienes a favor de la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal en los supuestos de ejecuciones judiciales, como una consecuencia normal de la ejecución de un embargo por deudas de uno de los propietarios, pues admitido el embargo a su favor, debe admitirse la posibilidad de que la ejecución culmine con su adjudicación. Ahora bien, esta inscripción a favor de la comunidad de propietarios debe reputarse como una situación excepcional y transitoria, pues no constituye finalidad de las comunidades de propietarios en propiedad horizontal, ser titulares permanentes de bienes, por lo que debe reputarse como una situación de tránsito a su posterior transmisión, a su atribución a los copropietarios en proporción a sus cuotas o a su conversión en elemento común. Se reitera en la Resolución de la DGRN de 3 de abril de 2018. [j 7]
Competencias de la junta de propietarios

Señala el art. 14 LPH que corresponde a la junta de propietarios:

  • El nombramiento y cese de cargos (tanto los denominados “directivos” – presidente o vicepresidente- como los dedicados a funciones “administrativas” – secretario o administrador-), así como la resolución de las reclamaciones que formulen los titulares de los pisos o locales contra la actuación de aquéllos.
  • La aprobación del plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
  • La aprobación de los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, recibiendo información de las medidas urgentes adoptadas por el administrador conforme al art. 20 LPH.
  • La aprobación o reforma de los estatutos y la determinación de las normas de régimen interior.
  • El conocimiento y decisión de los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común. En especial, como recuerda la Sentencia nº 422/2016 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 24 de Junio de 2016 [j 8] compete a la Junta autorizar expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta, salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.

En cuanto a las mayorías requeridas para la adopción de cada uno de los cometidos que corresponden a la junta de propietarios, nos remitimos al tema específico Adopción de acuerdos en junta de propietarios y los supuestos en que se necesita consentimiento de la comunidad se detallan en lo siguientes temas:

Presidente de la Junta de propietarios Nombramiento de Presidente

Como se acaba de indicar, corresponde a la Junta el nombramiento de Presidente de la Comunidad.

El art. 13 de la LPH exige que el presidente sea un propietario. Evidentemente la normativa de este artículo es imperativa y cuando se conculca estamos ante un acto nulo de pleno derecho; por ello, la Sentencia nº 301/2014 de AP Málaga, Sección 4ª, 30 de Junio de 2014 [j 9] recuerda la doctrina del TS, según la cual, se ha declarado la nulidad de pleno derecho del nombramiento como Presidente de la comunidad de propietarios de quien no es propietario. Doctrina que el Tribunal Supremo reitera en la Sentencia nº 514/2015 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 23 de Septiembre de 2015. [j 10]

Y como indica la citada STS de 4 de febrero de 2008, [j 11] el único sistema de nombramiento y cese es la decisión de la junta de propietarios, de modo que cualquier designación o remoción por cualquier otra fórmula estaría sujeta a nulidad, aunque existiera una previsión estatutaria en ese sentido.

En relación al nombramiento de Presidente, el apartado 2 del art. 13 LPH, según la redacción dada al precepto por la Ley 42/2015, de 5 de octubre , de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, dice:

«2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del...

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