Juntas de compensación. Normas estatales

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La mayoría de legislaciones del país utilizan la figura de las Juntas de compensación como una entidad clave en las reparcelaciones por el sistema de compensación; ahora bien, en legislaciones como la vasca se habla de Junta de concertación, y en la valenciana de agente urbanizador, etc.

Contenido
  • 1 Introducción a las Juntas de Compensación
  • 2 Normativa estatal aplicable a las juntas de compensación
  • 3 Otros puntos de interés
    • 3.1 Administración y la Junta de Compensación
    • 3.2 Rectificaciones Posteriores
    • 3.3 Temas fiscales
    • 3.4 Legislaciones que regulan las Juntas de Compensación o equivalentes
  • 4 Ver también
  • 5 Recursos Adicionales
    • 5.1 En formularios
    • 5.2 En doctrina
  • 6 Legislación básica
  • 7 Legislación citada
  • 8 Jurisprudencia citada
Introducción a las Juntas de Compensación

La normativa de las Juntas de Compensación depende de la legislación aplicable.

Observamos que en la legislación estatal para promover la Junta se precisa propietarios que representen al menos el 60%; el plazo de la administración para la aprobación es de dos meses desde la presentación de la documentación; caso de no haber acuerdo podrá subrogarse la administración, etc. En este caso propuesto se parte de que ya hay acuerdo de al menos el 60% de los propietarios y la administración ya ha aprobado los estatutos y bases de actuación.

En el caso de no concurrir el 100% de la propiedad se precisará notificar la constitución de la Junta a los efectos de su incorporación a las mismas; el requerimiento puede haber sido anterior a la escritura de constitución o realizarse con ocasión de la constitución ante Notario o en acta notarial separada, a instancias del Presidente de la Junta; el plazo para la incorporación es el de un mes, desde la notificación de la aprobación definitiva; de no incorporarse sus terrenos son expropiados por la Junta.

En principio, la constitución de la Junta no implica la transmisión del dominio de las fincas a aquella; por ello, en el caso de que sea preciso practicar segregaciones (dado que solo afecte la zona de actuación a parte de fincas registrales, podrá realizarse la necesaria segregación en momento posterior a la Junta, indicando en la constitución de ésta que determinada finca quedará afectada sólo en parte.

Podrán también incorporarse a la Junta de Empresas urbanizadoras que hayan de participar con los propietarios en la gestión de la unidad de ejecución.

A efectos de dar una orientación para cada caso y Comunidad Autónoma, indicaré los textos legales más importantes:

Normativa estatal aplicable a las juntas de compensación

Se contiene en el el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre - en vigor el 31 de octubre de 2015 - (que ha derogado el texto refundido de la ley de suelo aprobado por el RDLeg 2/2008, de 20 de junio).

Debemos aplicar, como derecho general el art. 21 del RD 1093/1997, de 4 de Julio, por el que se aprueban las Normas complementarias al Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de Naturaleza urbanística. Dicho precepto, que regula la expropiación del titular no adherido a la Junta de Compensación, indica:

  • En este caso, se tomará la anotación preventiva a que se refiere la legislación expropiatoria, y el proyecto de compensación se tramitará y concluirá en forma ordinaria.
  • Una vez sea aprobado definitivamente el proyecto, la finca/s de resultado que correspondan por subrogación real a la ocupada se inscribirán a favor de la Junta de Compensación, en concepto de beneficiario de la expropiación, sin perjuicio de las acciones que se atribuyan al propietario para la determinación del justiprecio.
Otros puntos de interés Administración y la Junta de Compensación

Es habitual que un Ayuntamiento sea miembro de una Junta de Compensación como propietario aportante, además de como administración actuante. El tema a decidir es si, en tal caso y en orden a la enajenación de bienes, debe aplicarse la normativa general o la especial urbanística; ello tiene importancia práctica: ¿puede un Ayuntamiento, a efectos de pagar lo gastos de urbanización que le correspondan como dueño de solar integrado en el ámbito de una reparcelación, adjudicar el dominio a la empresa urbanizadora sin el requisito general de pública subasta, cuyo incumplimiento acarreará la nulidad del acto, como expresa ahora el art. 47 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas que ha entrado en vigor el 2 de octubre de 2016.

La Resolución de la DGRN de 18 de mayo de 2005 [j 1] se refiere a una entrega directa (sin subasta pública) de bienes por un Ayuntamiento, en la Comunidad de Andalucía , en pago de gastos de urbanización. La D.G. concluye que:

es preferente la legislación urbanística a la reguladora de los bienes de las entidades locales y, como consecuencia de ello, su régimen jurídico.

En cada Comunidad Autónoma habrá que examinar si su legislación admite la cesión de terrenos del Patrimonio municipal del suelo para el cumplimiento de sus fines sin el requisito de subasta pública. (Así ya lo admitía el art. 276.2 de la Ley del Suelo de 1992 que declaró vigente, como legislación básica, la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997 de 20 de marzo). [j 2]

Rectificaciones Posteriores

1) Modificación de proyecto de compensación :

a. Es frecuente que, inscritas ya las fincas en el Registro de la Propiedad, aparezcan errores que se desea rectificar. Hay que tener en cuenta la doctrina contenida en la resolución de la DGRN de 12 de enero de 2005: [j 3] se inscribe en el Registro un Proyecto de Compensación de propietario único otorgado por dicho propietario y el Ayuntamiento correspondiente. Se otorgan ventas y en un momento dado se otorga una escritura en la que, compareciendo el Ayuntamiento y los actuales titulares registrales de las fincas afectadas, se modifican determinados aspectos urbanísticos consistentes en un aumento de aprovechamiento urbanístico y un aumento de los gastos de urbanización modificando todas las escrituras intermedias hasta llegar a los titulares actuales. La DGRN estima que no puede rectificar las inscripciones intermedias sin consentimiento de todos los que en ellas eran titulares registrales, por tanto se necesita el consentimiento de los otorgantes de las referidas escrituras.

b. Por otro lado, inscrita una finca a favor de un Ayuntamiento por título de adjudicación en un Proyecto de Compensación, no cabe formalizar un convenio urbanístico que trata de revisar o rectificar un acto administrativo firme a través de un procedimiento incongruente, (sin cumplir los requisitos de necesarios para un rectificación de un Proyecto de Compensación) tal como recuerda la...

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