Juntas de compensación. Normas estatales
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
La mayoría de las legislaciones del país utilizan la figura de las Juntas de compensación como una entidad clave en las reparcelaciones por el sistema de compensación; ahora bien, en legislaciones como la vasca se habla de Junta de concertación, y en la valenciana de agente urbanizador, etc.
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Contenido
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La normativa de las Juntas de Compensación depende de la legislación aplicable.
Observamos que en la legislación estatal para promover la Junta se precisa propietarios que representen al menos el 60%; el plazo de la administración para la aprobación es de dos meses desde la presentación de la documentación; caso de no haber acuerdo podrá subrogarse la administración, etc. En este caso propuesto se parte de que ya hay acuerdo de al menos el 60% de los propietarios y la administración ya ha aprobado los estatutos y bases de actuación.
En el caso de no concurrir el 100% de la propiedad se precisará notificar la constitución de la Junta a los efectos de su incorporación a las mismas; el requerimiento puede haber sido anterior a la escritura de constitución o realizarse con ocasión de la constitución ante Notario o en acta notarial separada, a instancias del Presidente de la Junta; el plazo para la incorporación es el de un mes, desde la notificación de la aprobación definitiva; de no incorporarse sus terrenos son expropiados por la Junta.
En principio, la constitución de la Junta no implica la transmisión del dominio de las fincas a aquella; por ello, en el caso de que sea preciso practicar segregaciones (dado que solo afecte la zona de actuación a una parte de las fincas registrales, podrá realizarse la necesaria segregación en momento posterior a la Junta, indicando en la constitución de ésta que determinada finca quedará afectada sólo en parte.
Podrán también incorporarse a la Junta de Empresas urbanizadoras que hayan de participar con los propietarios en la gestión de la unidad de ejecución.
A efectos de dar una orientación para cada caso y Comunidad Autónoma, indicaré los textos legales más importantes:
Normativa estatal aplicable a las juntas de compensación1. Ley del Suelo: la norma se contiene en el el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre - en vigor el 31 de octubre de 2015 - (que ha derogado el texto refundido de la ley de suelo aprobado por el RDLeg 2/2008, de 20 de junio).
2. Normativa hipotecaria: debemos aplicar, como derecho general el RD 1093/1997, de 4 de Julio, por el que se aprueban las Normas complementarias al Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de Naturaleza urbanística, del que procede destacar:
a). Nota marginal. El art. 5 del RD 1093/1997, de 4 de Julio que regla la nota marginal, diciendo:
Nota marginal de iniciación del procedimiento.
A requerimiento de la Administración o de la entidad urbanística actuante, así como de cualquiera otra persona o entidad que resulte autorizada por la legislación autonómica aplicable, el Registrador practicará la nota al margen de cada finca afectada expresando la iniciación del procedimiento y expedirá, haciéndolo constar en la nota, certificación de dominio y cargas. En la solicitud constará las fincas, porciones o derechos de aprovechamiento, afectados a la unidad de ejecución. Cuando se trate de unidades sujetas al sistema de compensación, para la práctica de la nota marginal citada bastará que haya sido otorgada la escritura pública de constitución de la entidad.
La nota marginal tendrá una duración de tres años y podrá ser prorrogada por otros tres a instancia de la Administración actuante o de la entidad urbanística colaboradora.
Cuando con posterioridad a la nota se practique cualquier asiento en el folio registral, se hará constar en la nota de despacho del título correspondiente el contenido de la misma.
La nota practicada producirá, en todo caso, los efectos previstos en los artículos 14 y siguientes.
Y estos efectos se refieren especialmente a la práctica de los asientos posteriores a la nota marginal de iniciación del proyecto y a la ancelación de derechos y cargas inscritos con posterioridad a la fecha de la nota.
b). La adhesión a la Junta:
El art. 21 del RD 1093/1997, de 4 de Julio que regula la expropiación del titular no adherido a la Junta de Compensación, indica:
b.1. En general: es importante: si determinados propietarios no se adhieren al sistema de compensación y el expediente de expropiación se declara de urgencia, podrán aplicarse a éste las normas contenidas en el capítulo III del Real Decreto sobre inscripción registral de la expropiación por tasación conjunta.
- En este caso, se tomará la anotación preventiva a que se refiere la legislación expropiatoria, y el proyecto de compensación se tramitará y concluirá en forma ordinaria.
- Una vez sea aprobado definitivamente el proyecto, la finca/s de resultado que correspondan por subrogación real a la ocupada se inscribirán a favor de la Junta de Compensación, en concepto de beneficiario de la expropiación, sin perjuicio de las acciones que se atribuyan al propietario para la determinación del justiprecio.
b.2. Fincas de varios titulares:
Cuando alguna de las fincas incluida en la unidad de ejecución pertenezca en proindiviso a varias personas, como explica la Resolución de 28 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública: [j 1]
Cada una de éstas podrá decidir si se adhiere o no a la Junta con su cuota en la finca común. No se trataría ya de aportar la finca común en su totalidad, sino de la aportación por cada comunero de su participación indivisa, que se traduciría en la correspondiente cuota de participación en la junta como si se tratara de una finca más. Del mismo modo, procederá la expropiación forzosa de las cuotas de los comuneros que no se hayan adherido voluntariamente.
Ciertamente, en el expediente de compensación se produce una profunda transformación de los derechos de cada propietario. Pero esta transformación no es consecuencia de la adhesión a la junta de compensación, porque afecta tanto a los propietarios adheridos como a los no adheridos. La causa de dicha transformación se encuentra en la delimitación de la unidad de ejecución y en la elección del sistema. Producida ésta, los propietarios deberán promover la iniciativa mediante la presentación de las bases y estatutos o la documentación requerida por la legislación aplicable para la constitución de la junta de compensación. Constituida la junta, todos los terrenos comprendidos en el polígono o unidad de actuación quedan directamente afectos al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema, y los propietarios son libres de adherirse a ella o no. Si lo hacen, participarán de la reparcelación, con la consiguiente sustitución de las fincas o derechos aportados por las fincas de resultado que les sean adjudicadas. Si, por el contrario, no se adhieren oportunamente, sufrirán la expropiación de sus derechos o, en su caso, quedarán sometidos a la reparcelación forzosa.
Otros puntos de interés Naturaleza jurídica de las Juntas de compensaciónLas juntas de compensación tienen naturaleza administrativa, si bien esa naturaleza administrativa ha sido matizada en diversas resoluciones judiciales, de forma que se ha afirmado que las juntas de compensación tienen una doble naturaleza jurídica, pública y privada, pues si actúan como entidad privada quedan fuera del ámbito del Derecho administrativo y les será de aplicación el Derecho privado.
La Resolución de 1 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 2]considera con la mejor doctrina, que algunos de los actos de la junta de compensación se encuentran bajo el paraguas de lo público y serían revisables en vía administrativa y ante la jurisdicción contencioso-administrativa; mientras que otros serían actos puramente privados y tendrían acceso a la jurisdicción civil. Por ello, cuando las juntas de compensación intervengan en funciones públicas delegadas de la Administración actuante, estarían revestidas de naturaleza administrativa, constituyendo una figura típica de autoadministración; en los demás casos, actúan como entidades privadas y, no tratándose de actos de la Administración Pública, las actuaciones que realicen en este ámbito - adjudicación de parcelas, venta de solares, etc.- quedan excluidas del análisis de la jurisdicción contencioso-administrativa.
Y esta Resolución entiende que una junta de compensación no puede constituir una hipoteca en garantía de una determinada deuda ajena por ser una cuestión que escapa de su marco conceptual y funciones.
Administración y la Junta de CompensaciónEs habitual que un Ayuntamiento sea miembro de una Junta de Compensación como propietario aportante, además de como administración actuante.
El tema a decidir - en el ámbito administrativo -...
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